Hoort een dakkapel bij het onroerend goed? Inzicht in waardebepaling en bouwregelgeving

Published by Redactie on september 18, 2025 | Category dakkapel

Een dakkapel is een veelvoorkomend element bij woningbouw en uitbreidingen. Maar wat betekent dat voor de waardebepaling van een onroerend goed? En wat zijn de regels rondom het bouwen van een dakkapel zonder vergunning? In dit artikel bespreken we hoe dakkapellen in het kader van de onroerendgoedwaardering (WOZ-waarde) en bouwregelgeving worden beoordeeld, op basis van actuele beleidsregels en fiscale richtlijnen.

We zullen de volgende punten behandelen:

De rol van dakkapellen in de WOZ-waardebepaling
De bepaling van dakkapellen als onderdeel van het onroerend goed
Vergunningsvrije bouwregels voor dakkapellen
De impact van dakkapellen op woonkwaliteit en woon- en leefmilieu
Beleidsregels en praktische toepassing in stedelijke en landelijke contexten

Dakkapellen en de WOZ-waardebepaling

De waardebepaling van onroerende zaken in Nederland wordt jaarlijks uitgevoerd op basis van de Wettelijke Omschrijving Onroerend Goed (WOZ). De WOZ-waarde speelt een rol bij diverse belastingen, zoals de gemeente- en kadastraalbelasting. Bij deze waardebepaling worden alle relevante kenmerken van een onroerend goed meegewogen, zoals de inhoud, de oppervlakte, het bouwtype, de bouwwijze en het bouwjaar. Specifieke kenmerken zoals dakkapellen, schuurtjes en de onderhoudstoestand worden hierbij meegenomen.

Omdat de WOZ-waarde jaarlijks wordt bijgewerkt, kan de ontwikkeling van een individuele waarde afwijken van de gemeentelijke, regionale of landelijke trend. De waarde van een dakkapel wordt daarom ook beïnvloed door de wijzigingen in het bouwresultaat, zoals veranderingen ten gevolge van verbouw of sloop. Dit betekent dat een dakkapel, zolang deze onderdeel is van de bebouwing van een woning, automatisch meespeelt in de waardebepaling.

De gemeenten gebruiken geautomatiseerde taxatiemodellen voor deze waardering. Deze modellen zijn gebaseerd op gegevens van gerealiseerde verkopen en verhuur van onroerende zaken rondom de waardepeildatum. Als een dakkapel is aangebracht op het dak van een woning en niet vervalt onder wettelijke vrijstellingen, wordt deze meegenomen in de WOZ-waarde.

Dakkapellen als onderdeel van het onroerend goed

Een dakkapel wordt in de meeste gevallen beschouwd als onderdeel van het onroerend goed. Dit geldt zolang de dakkapel is vastgebouwd en niet los van het hoofdgebouw kan worden verwijderd zonder schade te berokkenen. De fiscale regels en de bouwregelgeving zijn hierover duidelijk: een dakkapel die is opgenomen in de bebouwing van een woning, behoort tot het onroerend goed.

Bijvoorbeeld, als een dakkapel is geïnstalleerd op het dak van een woning en is vergunning voor deze uitbreiding verleend, dan wordt deze meegerekend in de inhoud en waarde van het onroerend goed. Dit geldt ook voor dakkapellen die zonder vergunning zijn geplaatst, mits ze in de praktijk zijn geïntegreerd in de bebouwing en niet tegen de bouwregels zijn.

Het is belangrijk om te weten dat bij de WOZ-waardebepaling de inhoud van een onroerend goed wordt bepaald op basis van het aantal vierkante meter gebruikelijke ruimte. Dus ook een dakkapel die slechts gedeeltelijk is gebruikt voor leefruimte, wordt meegerekend indien de ruimte voldoet aan de eisen voor gebruiksfunctionaliteit.

Vergunningsvrije bouwregels voor dakkapellen

Voor de meeste dakkapellen gelden bepaalde regels rondom vergunningsvrije bouw. Deze regels zijn afhankelijk van de afmetingen, de hoogte en de locatie van de dakkapel. In principe is het bouwen van een dakkapel zonder vergunning mogelijk, zolang de dakkapel bepaalde afmetingen en beperkingen niet overschrijdt.

Een vergunningsvrije dakkapel moet aan de volgende eisen voldoen:

De dakkapel mag maximaal 1,75 meter hoog zijn.
De onderkant van de dakkapel moet minimaal 0,5 meter van de onderkant van het dak verwijderd zijn.
De bovenkant van de dakkapel moet minimaal 0,5 meter onder het dakvlak liggen.
De zijkanten van de dakkapel moeten minimaal 0,25 meter van de zijkant van het dak af liggen.
De dakkapel mag niet hoger liggen dan 1 meter boven de dakvoet.
De dakkapel moet een plat dak hebben.

Daarnaast is het belangrijk dat de dakkapel niet zichtbaar is vanuit een openbare ruimte. Dit betekent dat een dakkapel aan de achterkant van een woning vaak wel vergunningsvrij kan zijn, terwijl een dakkapel aan de zijkant of voorkant van een woning in de meeste gevallen een vergunning vereist.

Het bouwen van een dakkapel zonder vergunning is dus mogelijk, maar het is noodzakelijk om te controleren of de plannen voldoen aan de aangegeven regels. Aan de hand van deze regels kan worden bepaald of de dakkapel onder de categorie van vergunningsvrije bouw valt of dat er een bouwvergunning nodig is.

Impact op woonkwaliteit en woon- en leefmilieu

Dakkapellen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de woonkwaliteit van een woning. In stedelijke omgevingen, waar openbare ruimte en buitenruimte beperkt zijn, zijn dakterrassen en dakkapellen vaak een essentieel onderdeel van het wonen. Deze ruimtes bieden een extra leefruimte boven de woning, wat de woonkwaliteit vergroot en het gevoel van ruimte bevordert.

In compacte woongebieden, zoals de negentiende-eeuwse schil of het stadscentrum, wordt vaak gewerkt met dakterrassen als oplossing om de woonkwaliteit te verbeteren. Deze gebieden zijn vaak gekenmerkt door gesloten bouwblokken en een beperkte aanwezigheid van buitenruimte. In dergelijke situaties is het bouwen van een dakterras of dakkapel een logische keuze.

Beleidsregels voor dakterrassen leggen de nadruk op het behouden van openheid in binnengebieden. In principe moet aan de zijden waar het dakterras grenst aan naburige erven, een afstand van 2 meter worden aangehouden. Hierbij kan in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken, indien aanvrager kan aantonen dat de maatregel niet in strijd is met het burenrecht. Bovendien mogen (privacy)schermen in vergunningsvrije situaties niet worden aangebracht. De maximale hoogte van afscheidingen blijft beperkt tot de minimaal vereiste hoogte uit het Bouwbesluit.

Hoewel dakkapellen en dakterrassen een positieve invloed kunnen hebben op de woonkwaliteit, is het ook belangrijk om rekening te houden met het woon- en leefmilieu. In stedelijke gebieden is de akoestische situatie meestal dichter dan in rustige buitenwijken. De mate waarin burengeluid wordt geaccepteerd hangt daarom ook af van het type woonomgeving.

Beleidsregels en praktische toepassing in stedelijke en landelijke contexten

Het bouwen van dakkapellen valt onder de lokale regelgeving en is daarom afhankelijk van de omgeving waarin het onroerend goed zich bevindt. In stedelijke gebieden zijn dakkapellen vaak onderdeel van het woonconcept en voldoen aan specifieke beleidsregels. In landelijke omgevingen kan het bouwen van dakkapellen daarentegen minder strikt zijn, afhankelijk van de wijkstructuur en het landschap.

In het stadscentrum, bijvoorbeeld, komen dakkapellen en dakterrassen vaak voor in de vorm van woningbouw boven winkels of bedrijven. Deze gebieden zijn vaak gekenmerkt door een gebrek aan buitenruimte op maaiveld, waardoor het bouwen van extra leefruimte boven het hoofdgebouw een logische oplossing is.

In het compacte woongebied van de negentiende-eeuwse schil is wonen de dominante functie en is er een mix van grondgebonden woningen, boven-benedenwoningen en woningen boven bedrijven. In dergelijke gebieden is het bouwen van dakterrassen en dakkapellen vaak een gewenste uitbreiding van de woonruimte.

De toepassing van beleidsregels en bouwregelgeving kan per gemeente variëren. Het is daarom belangrijk om vooraf te controleren of een dakkapel onder de vergunningsvrije bouw valt of dat er een bouwvergunning nodig is. Dit is meestal afhankelijk van de locatie, de afmetingen en de invloed op het omgevingsbeeld.

Conclusie

Een dakkapel is in de meeste gevallen beschouwd als onderdeel van het onroerend goed. Zolang de dakkapel is geïntegreerd in de bebouwing en voldoet aan de fiscale en bouwregelgevingswetten, wordt deze meegerekend in de WOZ-waarde van een woning. Het bouwen van een dakkapel is in veel gevallen vergunningsvrij, zolang de afmetingen en hoogte binnen bepaalde grenzen blijven.

Daarnaast speelt een dakkapel of dakterras een belangrijke rol in de woonkwaliteit van een woning, vooral in stedelijke omgevingen waar openbare ruimte beperkt is. Het bouwen van extra leefruimte boven het hoofdgebouw kan dus een waardevolle toepassing zijn.

Het is echter belangrijk om rekening te houden met de lokale regelgeving en de invloed op het woon- en leefmilieu. In sommige gevallen is een bouwvergunning nodig, ook al is de dakkapel relatief klein. Het is daarom altijd verstandig om vooraf advies in te winnen bij de gemeente of een bouwadviseur.