Huurverhoging na woningverbetering: Regels, praktijk en gevolgen

Published by Redactie on september 19, 2025 | Category dakkapel

Inleiding

Wanneer verhuurders woningverbetering doorvoeren – zoals het plaatsen van dubbel glas of het aanbrengen van een dakkapel – mag dat onder bepaalde voorwaarden leiden tot een huurverhoging. Dit is een van de uitzonderingen op de algemene regels voor huurverhoging in zowel de sociale huursector als de vrije sector. In dit artikel wordt een gedetailleerde en feitelijke weergave gegeven van de juridische en praktische kaders voor huurverhoging na woningverbetering. Op basis van de gegeven bronnen worden de regels voor huurverhoging bij woningverbetering beschreven, worden mogelijke bezwaren van huurders besproken en worden de bredere maatschappelijke gevolgen van dergelijke huurverhogingen aangekaart.

Het doel van dit artikel is om verhuurders, huurovereenkomstpartners, woningbouwcorporaties en woningeigenaren een duidelijk overzicht te geven van de juridische kaders, praktijkvoorbeelden en mogelijke risico’s die gepaard gaan met huurverhogingen na woningverbetering.

Woningverbetering als rechtvaardiging voor huurverhoging

In de juridische context is woningverbetering een van de uitzonderende situaties waarin verhuurders een huurverhoging mogen doorvoeren, buiten het kader van jaarlijks vastgestelde huurprijsbeleid of contractuele afspraken. Dit geldt zowel voor huurwoningen in de vrije sector als in de sociale huursector. Volgens de beschikbare informatie uit de bronnen kan een huurverhoging worden doorgevoerd wanneer de verhuurder woningverbetering heeft uitgevoerd, zoals het aanbrengen van een dakkapel of het installeren van dubbel glas.

De juridische basis voor deze regel is niet expliciet vermeld in de gegeven bronnen, maar het is wel een algemeen geaccepteerde praktijk in de huurwoningensector. Deze uitzondering is bedoeld om verhuurders te stimuleren om investeringen in energiebesparing, comfort en veiligheid door te voeren, wat op de lange termijn gunstig kan zijn voor zowel huurders als verhuurders.

Juridische kaders voor huurverhoging bij woningverbetering

1. Vrije sector

In de vrije sector is de regel dat een verhuurder jaarlijks een huurverhoging mag doorvoeren, zolang deze wordt bepaald door de inhoud van het huurcontract. Als het contract bijvoorbeeld een indexeringsclausule bevat die de huurprijs verbindend maakt aan de consumentenprijsindex van het CBS, dan geldt die verhoging. Als geen dergelijke clausule is opgenomen in het contract, mag de verhoging niet doorgevoerd worden, tenzij er sprake is van een uitzondering zoals woningverbetering.

Wanneer woningverbetering is uitgevoerd, mag de verhuurder de huurprijs tussendoor verhogen. In dit geval is het aan de verhuurder om aan te tonen dat de uitgevoerde verbetering een aanzienlijke waarde- of comforttoename met zich meebrengt. Het is raadzaam om dit te onderbouwen met kostenfacturen, technische rapporten of gespecialiseerde adviezen, zoals van een bouwprofessional of energieadviseur.

2. Sociale huursector

In de sociale huursector geldt een jaarlijks huurprijsbeleid, dat door de overheid wordt vastgesteld. Dit beleid is afhankelijk van het verzamelinkomen van de huurder. In deze context geldt de regel dat verhuurders slechts één keer per jaar de huur mogen verhogen, tenzij er sprake is van woningverbetering.

Woningverbetering is hier dus een uitzonderende situatie waarin een huurverhoging buiten het kader van het jaarlijkse huurprijsbeleid kan worden doorgevoerd. Ook hier geldt dat de verhuurder moet aantonen dat de uitgevoerde verbetering een aanzienlijke waarde- of comforttoename met zich meebrengt.

Praktijkvoorbeelden

Stel dat een verhuurder in de vrije sector een dakkapel aanbrengt bij een huurwoning. Deze verbetering leidt tot een betere isolatie, een groter lichtinval en een hoger functioneel gebruik van de woonruimte. De verhuurder wil de huur verhogen om de investering terug te verdienen. In dit geval kan de huurverhoging worden doorgevoerd, mits het aan de huurder wordt duidelijk gemaakt en onderbouwd.

In de sociale huursector kan een dergelijke situatie ook optreden. Bijvoorbeeld wanneer een dakkapel wordt geplaatst, dubbel glas wordt ingebracht of de installatie wordt vervangen door een energie-efficiëntere versie. Ook hier kan een huurverhoging worden doorgevoerd, mits het aan de huurder wordt gecommuniceerd en de verbetering als zodanig wordt aangetoond.

Huurverhoging door woningverbetering: Hoe wordt het doorgevoerd?

1. Berekening van de huurverhoging

De exacte berekening van de huurverhoging bij woningverbetering is niet expliciet vermeld in de gegeven bronnen. Wel is duidelijk dat de verhoging moet worden doorgevoerd op een redelijke manier, rekening houdend met de investering, de toegenomen waarde en het effect op het comfort van de woonruimte. Het is aan te raden om een berekening te maken die transparant is en waarbij de huurder begrijpt waarom en hoeveel de huur is verhoogd.

2. Voorbeeld van huurverhogingsbrief

Een huurverhogingsbrief, zoals beschreven in de gegeven bronnen, is een essentieel onderdeel van de procedure. In deze brief moet de verhuurder aangeven:

Wat voor soort woningverbetering is uitgevoerd
Hoeveel de investering is geweest
Welke verbetering voor de huurder is ontstaan
Hoeveel de huurverhoging bedraagt
Wanneer de verhoging in werking treedt

Deze brief moet schriftelijk worden verstrekt en moet worden onderbouwd met relevante documenten zoals kostenfacturen of adviezen.

Bezwaren tegen huurverhoging bij woningverbetering

1. In de vrije sector

In de vrije sector is het mogelijk dat een huurder bezwaar maakt tegen de huurverhoging. Dit is vooral het geval wanneer de huurder vindt dat de verbetering niet aanzienlijk was of dat de verhoging onredelijk hoog is. De verhuurder kan dan worden uitgenodigd om de verbetering en de verhoging verder te onderbouwen.

2. In de sociale huursector

In de sociale huursector is het bezwaar tegen huurverhoging mogelijk indien de verhuurder zich niet aan de regels heeft gehouden. Dit kan het geval zijn wanneer:

Het verzamelinkomen van de huurder sinds de peildatum is gedaald
Er zijn kinderen in het huishouden waarvan het inkomen is meegerekend
Het huishouden uit minstens 4 personen bestaat
Een inwoner boven de AOW-leeftijd is
Een inwoner een chronische ziekte of handicap heeft

In dergelijke gevallen kan een bezwaar worden ingediend bij de huurcommissie of een andere aansprakelijke instantie.

Maatschappelijke gevolgen van huurverhoging bij woningverbetering

Hoewel woningverbetering in principe een positieve impact kan hebben op de kwaliteit van woningen, kan het ook leiden tot negatieve maatschappelijke effecten. De gegeven bronnen wijzen op het risico dat dergelijke huurverhogingen leiden tot het verdrijven van lage inkomenshuurders, wat op zijn beurt kan leiden tot gettovorming en een verdere verdichting van armoede in bepaalde wijkgebieden.

In het voorbeeld van Anne en Bert, die samen in een sociale huurwoning wonen, wordt duidelijk dat een huurverhoging na woningverbetering het inkomen van huurders kan overschrijden, waardoor de huur onbetaalbaar wordt. Dit is vooral het geval voor huurders met een inkomen onder de 43.000 euro per jaar.

Daarnaast wordt de financiële situatie van woningbouwcorporaties verder verslechterd door de verhuurdersheffing, waarbij alle extra huurgeld naar de overheid gaat. Dit maakt het voor corporaties moeilijker om verder te investeren in woningbouw en energiebesparing.

Conclusie

Huurverhoging bij woningverbetering is een juridisch toegestane uitzondering die zowel in de vrije sector als in de sociale huursector geldt. Het is bedoeld om verhuurders te stimuleren om investeringen in de kwaliteit van woningen door te voeren, wat op de lange termijn gunstig kan zijn voor zowel huurders als verhuurders. De uitvoering van dergelijke huurverhogingen moet echter goed worden onderbouwd en duidelijk worden gecommuniceerd aan huurders.

De praktijk leert echter ook dat deze huurverhogingen kunnen leiden tot maatschappelijke effecten zoals verdrijving, gettovorming en onbetaalbaarheid, vooral bij huurders met lage inkomens. Het is daarom van belang dat verhuurders en woningbouwcorporaties zorgvuldig overleggen met huurders en transparant zijn over de redenen en de hoogte van de verhoging.

Bij het aanbrengen van woningverbetering zoals een dakkapel is het belangrijk om te rekening houden met zowel de juridische kaders als de maatschappelijke effecten van dergelijke veranderingen. De verhoging moet redelijk, onderbouwd en eerlijk zijn om conflicten te voorkomen en een duurzame huurrelatie te waarborgen.

Bronnen

huurverhoging