Winst aan woonruimte berekenen met een dakkapel: een expertanalyse

Bij renovaties en uitbreidingen van woningen speelt ruimtewinst een centrale rol. Vooral in een tijd waarin de vraag naar woningen groeit en de beschikbare leefruimte schaars wordt, is het toevoegen van extra vierkante meter van groot belang. Een dakkapel is een veelvoorkomende en doeltreffende methode om extra woonruimte te genereren. Maar hoe bereken je de daadwerkelijke winst aan woonruimte en hoe groot is de impact op de waarde van je woning? In deze expertanalyse behandelen we hoe je ruimtewinst met een dakkapel kunt berekenen, de invloed van de breedte en het type uitbouw, en hoe je de rendabiliteit van de investering kunt inschatten.

Inleiding

De prijzen van woningen blijven stijgen, en het CBS meldt dat deze trend zich heeft ingezet in juni 2023 en voortduurt. Ondanks de krapte op de woningmarkt zijn er steeds meer woningen die worden verkocht. Een dakkapel biedt een slimme oplossing om extra leefruimte toe te voegen aan je woning zonder dat je hoeft te verhuizen. Bovendien kan zo’n uitbreiding ook de waarde van de woning verhogen. Maar hoeveel ruimte win je daadwerkelijk en hoe groot is de waardevermeerdering?

Deze vraag is niet eenvoudig te beantwoorden, omdat de ruimtewinst afhankelijk is van meerdere factoren zoals de locatie van de dakkapel op het dak, de breedte van de uitbouw, en de hoogte van de ruimte. In dit artikel geven we een gedetailleerde overzicht van hoe je ruimtewinst kunt berekenen en welke factoren van invloed zijn op de waardevermeerdering van je woning.

Hoeveel vierkante meter win je met een dakkapel?

Een dakkapel is een uitbreiding van het dak, meestal in de vorm van een rechthoek of trapezium, die extra leefruimte boven een bestaande ruimte biedt. De ruimtewinst hangt af van de breedte van de dakkapel en de hoogte van de ruimte die daardoor ontstaat. De breedte van de dakkapel is de belangrijkste factor bij het bepalen van de gewonnen woonoppervlakte.

Ruimtewinst per breedte van de dakkapel

Laten we eerst kijken naar het verband tussen de breedte van een dakkapel en de gewonnen woonruimte. In de praktijk blijkt dat hoe breder een dakkapel is, hoe meer woonruimte je kunt winnen. Hieronder vind je een overzicht van de ruimtewinst per breedte van de dakkapel, gebaseerd op praktijkvoorbeelden uit verschillende regio’s:

Dit betekent dat een dakkapel van 3 meter breed ongeveer 4 m² extra woonruimte oplevert, terwijl een dakkapel van 6 meter breed al tot 8 m² extra leefruimte kan genereren. De ruimtewinst is dus vrij direct gerelateerd aan de breedte van de uitbouw.

Opmerking: Deze cijfers zijn indicatief en kunnen variëren afhankelijk van de helling van het dak en de hoogte van de ruimte die daardoor ontstaat.

Invloed van de locatie van de dakkapel op de ruimtewinst

Niet alleen de breedte van de dakkapel bepaalt de ruimtewinst, ook de locatie op het dak speelt een rol. Bijvoorbeeld is de ruimtewinst het grootst wanneer de dakkapel direct boven de dakgoot wordt geplaatst. Als je de uitbouw hoger op het dak aanbrengt, wordt de gewonnen ruimte kleiner vanwege de helling van het dak. Dit is een belangrijke overweging bij het bepalen van de locatie van de dakkapel.

Daarnaast geldt dat alleen de ruimte met een hoogte van minstens 1,5 meter meerekent bij de berekening van de waardevermeerdering. Dus niet elke uitbouw levert een volledige waardevermeerdering op. Dit is belangrijk om te weten bij het bepalen van de invloed van een dakkapel op de waarde van je woning.

Waardevermeerdering van je woning door een dakkapel

Een van de belangrijkste voordelen van een dakkapel is dat het de waarde van je woning kan verhogen. De waardevermeerdering hangt af van twee hoofdfactoren:

1. De extra vierkante meterprijs in jouw regio.
2. De extra woonruimte die je daadwerkelijk wint.

De vierkante meterprijs varieert per regio, en dus ook per gemeente. Bijvoorbeeld in Zuid-Holland is de gemiddelde vierkante meterprijs €3.900, in Noord-Holland is dat €4.600, en in Utrecht is de prijs €4.300. In Amsterdam is de prijs nog hoger, gemiddeld €7.500 per vierkante meter. Deze prijzen zijn gebaseerd op het derde kwartaal van 2023.

Als je weet hoeveel extra ruimte je wint met een dakkapel, kun je de waardevermeerdering berekenen door deze oppervlakte te vermenigvuldigen met de vierkante meterprijs in jouw regio.

Voorbeelden van waardevermeerdering per regio

Hieronder vind je enkele voorbeelden van hoeveel waardevermeerdering je kunt verwachten bij het plaatsen van een dakkapel in verschillende regio’s:

Alkmaar (Noord-Holland)

• Gemiddelde m² prijs: €3.900
• Dakkapel 3 meter breed: 3 m² extra ruimte → €11.700 waardevermeerdering
• Dakkapel 5 meter breed: 5 m² extra ruimte → €19.500 waardevermeerdering

Amsterdam (Noord-Holland)

• Gemiddelde m² prijs: €7.500
• Dakkapel 3 meter breed: 3 m² extra ruimte → €22.500 waardevermeerdering
• Dakkapel 5 meter breed: 5 m² extra ruimte → €37.500 waardevermeerdering

Den Haag (Zuid-Holland)

• Gemiddelde m² prijs: €4.000
• Dakkapel 3 meter breed: 3 m² extra ruimte → €12.000 waardevermeerdering
• Dakkapel 5 meter breed: 5 m² extra ruimte → €20.000 waardevermeerdering

Utrecht

• Gemiddelde m² prijs: €5.000
• Dakkapel 3 meter breed: 3 m² extra ruimte → €15.000 waardevermeerdering
• Dakkapel 5 meter breed: 5 m² extra ruimte → €25.000 waardevermeerdering

Samenvattend overzicht

Hieronder zie je een samenvattend overzicht van de waardevermeerdering per dakkapelbreedte in een aantal gemeenten:

Deze getallen laten zien dat een dakkapel in steden zoals Amsterdam en Utrecht een aanzienlijke waardevermeerdering kan opleveren, terwijl in gemeenten als Alkmaar en Den Haag de waardevermeerdering iets lager uitvalt, maar nog steeds behoorlijk is.

Rendement van een dakkapel

Naast de waardevermeerdering is het ook interessant om te kijken naar het rendement van een dakkapel. Dit betreft de relatie tussen de investering in de dakkapel en de verhoging van de woningwaarde. Het rendement is het verschil tussen de waardevermeerdering en de investering.

Voorbeeldberekening

Laten we een voorbeeld maken op basis van Alkmaar:

• Dakkapel 5 meter breed: 5 m² extra ruimte
• Gemiddelde m² prijs in Alkmaar: €3.900
• Waardevermeerdering: 5 x €3.900 = €19.500
• Investering (inclusief plaatsing): €9.000
• Rendement: €19.500 – €9.000 = €10.500

Dit betekent dat de investering van €9.000 in een dakkapel van 5 meter breed in Alkmaar een rendement oplevert van €10.500. In absolute zin is dit dus een positief rendement.

Rendement per breedte

Hieronder is een overzicht van het rendement per breedte van de dakkapel in Alkmaar:

Rendement in andere gemeenten

Het rendement van een dakkapel is hoger in gemeenten met hogere vierkante meterprijzen, zoals Amsterdam. Hier is het rendement aanzienlijk groter:

In Amsterdam is een dakkapel van 6 meter breed dus in staat om een rendement van €36.800 te opleveren bij een investering van €10.000, wat een rendement van 368% betekent. Dit is uiteraard een theoretische berekening, maar het toont aan hoe aanzienlijk de impact van een dakkapel op de woningwaarde kan zijn in steden met hoge vierkante meterprijzen.

Kosten van een dakkapel

De investering in een dakkapel omvat niet alleen de kosten van de uitbouw zelf, maar ook eventuele bijkomende kosten zoals vergunningen, tekeningen, en constructieberekeningen.

Bouwkosten per meter breedte

De bouwkosten van een dakkapel zijn meestal uitgedrukt per meter breedte. De prijs per meter kan variëren afhankelijk van de omvang van de uitbouw en de complexiteit van de constructie. In de praktijk liggen de bouwkosten van een dakkapel in 2025 tussen €1.200 en €1.600 per meter breedte, inclusief plaatsing maar exclusief luxe afwerking. Hoe groter de opbouw, hoe hoger de totale prijs, al kan de m²-prijs bij zeer grote opbouwen iets dalen door schaalvoordelen.

Bijkomende kosten

Naast de directe bouwkosten zijn er ook bijkomende kosten die je in rekening moet brengen:

1. Omgevingsvergunning: Voor elke uitbouw is een bouwvergunning nodig. De legeskosten variëren per gemeente, maar liggen gemiddeld op 2% van de bouwsom. Voor een project van €50.000 betekent dit ongeveer €500–€1.500 aan leges.

2. Architect en tekeningen: Voor de vergunning en de aanbesteding zijn vaak technische bouwtekeningen en een architectonisch ontwerp nodig. Deze kosten liggen grofweg tussen €800 en €1.600.

3. Constructieberekening: Een constructieberekening door een constructeur is vaak nodig om aan te tonen dat de woning de uitbouw kan dragen. Deze berekening kost meestal vanaf €700–€1.000.

4. Aannemerkosten: De aannemerkosten variëren afhankelijk van de complexiteit van de uitbouw. In het algemeen liggen deze kosten rond de €2.500 per meter breedte.

Samenvatting van kosten

Hieronder is een overzicht van de totale kosten voor een dakkapel van 5 meter breed:

Conclusie

Een dakkapel is een veelbelovende oplossing om extra woonruimte te genereren en de waarde van je woning te verhogen. De ruimtewinst hangt af van de breedte van de uitbouw, terwijl de waardevermeerdering bepaald wordt door de vierkante meterprijs in jouw regio. In steden zoals Amsterdam en Utrecht kan een dakkapel tot een aanzienlijke waardevermeerdering leiden, terwijl in gemeenten als Alkmaar en Den Haag de winst iets lager is.

Het rendement van een dakkapel is meestal aantrekkelijk, vooral in regio’s met hoge vierkante meterprijzen. De investering in een dakkapel omvat echter niet alleen de bouwkosten, maar ook bijkomende kosten zoals vergunningen, tekeningen en constructieberekeningen. Het is daarom belangrijk om deze kosten in je budget op te nemen.

Als je de kosten en de waardevermeerdering goed kunt inschatten, is een dakkapel een slimme en doeltreffende investering om je woningwaarde te verhogen en je leefruimte te vergroten. Door de juiste berekeningen te maken, kun je bepalen of een dakkapel in jouw situatie de meest rendabele keuze is.

Bronnen

1. Ruiter Dakkapellen - Waardevermeerdering en ruimtewinst met een dakkapel
2. Lokale regelgeving - Richtprijsbepaling
3. Uitbouw-expert.nl - Opbouw van een dakkapel
4. Beneluxdakkapellen.nl - Hoeveel vierkante meter win je met een dakkapel?