Non-conformiteit in de bouw: Juridische en technische aspecten van dakkapellen en dakconstructies

Published by Redactie on september 20, 2025 | Category dakkapel

Inleiding

In de bouw- en woningmarkt is het begrip non-conformiteit van essentieel belang, zowel op juridisch als technisch vlak. Non-conformiteit betreft situaties waarin een woning of een onderdeel daarvan niet voldoet aan de in de koopovereenkomst of aanbod aangegane afspraken. Dit kan zich manifesteren in het ontbreken van isolatie, het aanwezige houtrot, lekkages, of constructieve fouten in de dak- of gevelconstructie.

Deze artikel belicht de juridische gevolgen en technische eisen die van toepassing zijn op dakkapellen en dakconstructies, met een nadruk op hoe non-conformiteit kan worden voorkomen, herkend en behandeld. Op basis van rechtspraak, kwaliteitseisen en algemene voorwaarden van bouwbedrijven, worden relevante richtlijnen en aansprakelijkheidsaspecten toegelicht.

Juridische gevolgen van non-conformiteit in de dakconstructie

Dakisolatie en koopovereenkomst

De rechtspraak heeft zich meerdere keren geuit over de aansprakelijkheid van verkoopers bij non-conformiteit van dakisolatie. Zo stelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een zaak (ECLI:NL:GHARL:2020:752) dat een vragenlijst bij de koopovereenkomst geen garantie is, maar wel van betekenis is voor de verwachtingen van de koper. Als de vragenlijst bijvoorbeeld vermeldt dat er sprake is van dakisolatie, terwijl in werkelijkheid een groot deel ontbreekt, kan dit leiden tot een non-conformiteit.

Bij het beoordelen van de juridische aansprakelijkheid wordt gekeken naar of de verkooppartij deze tekortkomingen tijdens de verkoop kende. Als het ontbreken van isolatie pas na de koop wordt ontdekt, kan de aansprakelijkheid van de verkooper worden beperkt, vooral indien er een ouderdomsclausule is opgenomen in de koopakte. Dit geldt bijvoorbeeld als de woning ouder is dan 3 jaar en de dakisolatie is vernieuwd, zoals in een zaak van de Rechtbank Noord-Holland (RBNHO:2022:1923).

Constructieve fouten en lekkages

Constructieve fouten in de dakconstructie, zoals een foute dakkapelconstructie of het ontbreken van een deugdelijke dakbedekking, kunnen leiden tot lekkages en nadien ook tot schimmelvorming of verlies aan draagkracht. Dit maakt het gebruik van de woning onveilig of ongeschikt. In dergelijke gevallen kan de koper aanspraak maken op herstel of schadevergoeding, zoals bepaald in meerdere uitspraken van rechters.

De Rechtbank Limburg (RBLIM:2021:2967) stelde bijvoorbeeld dat het ontbreken van een deugdelijke dakbedekkingsconstructie een normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt. Ook de Rechtbank Gelderland (RBGEL:2021:2404) omschreef in een zaak dat een "knallend dak" een duidelijk non-conformiteit vormt, omdat het duidelijk afwijkt van de gebruikelijke toestand.

Aansprakelijkheid van de verkooper

Het is belangrijk om duidelijk te onthouden dat een exoneratieclausule (een vrijwaaringsklausel) de verkooper niet altijd beschermt. Zo omschreef de Rechtbank Gelderland in 2022 (RBGEL:2022:6762) dat een exoneratieclausule niet geldt als de verkooper bewust of nalatig onjuiste mededelingen heeft gedaan. Dit geldt vooral als er duidelijke aanknopingspunten zijn om de koper te twijfelen, zoals wanneer de dakisolatie volgens de vragenlijst in 1999 is aangebracht, terwijl de woning oorspronkelijk dateert uit rond 1900.

Technische eisen en kwaliteitseisen voor dakkapellen

Montagetoleranties en afwerking

Bij de uitvoering van dakkapellen en dakconstructies gelden duidelijke technische eisen. Bijvoorbeeld bij het gebruik van metalen gevelbekleding en gevelelementen zijn bepaalde montagetoleranties van toepassing. De VMRG stelt hierin duidelijke kwaliteitseisen (zie bron 2), waarbij temperatuurinvloeden moeten worden meegenomen in de uiteindelijke maattoleranties. De referentietemperatuur ligt op 15 graden Celsius.

Daarnaast gelden er eisen op het gebied van visuele beoordeling en onderhoud. Bij een enkelvoudige gevelbekleding is het bijvoorbeeld van groot belang dat het materiaal regelmatig wordt gecontroleerd en eventueel gereinigd om schade en verslechtering te voorkomen.

Voorbehandeling en coating

Voor coatingen op gevelprofielen die niet blootgesteld zijn aan weersinvloeden gelden specifieke eisen. Deze zijn onder meer vastgelegd in de kwaliteitseisen van Qualicoat en G.S.B. Bijvoorbeeld moet de voorbehandeling conform deze standaarden geschieden, en is de opslagtijd tussen voorbehandeling en lakken beperkt tot maximaal 16 uur.

Bij toepassingen in agressieve omgevingen, zoals kustgebieden, kunnen extra eisen gelden. Zo kan er bij het beitsen een eis aan de gewichtsafname van 2 g/m² worden gesteld. Het is mogelijk om gelakte profielen over te schilderen, maar dit moet in nauw overleg met een deskundig schildersbedrijf gebeuren.

Aansprakelijkheid en garantie

Toleranties in uitvoering

Bij het sluiten van een bouw- of renovatieovereenkomst met een bedrijf zoals Pisters Dakwerken (zie bron 3) gelden bepaalde toleranties. In artikel 8 van de algemene voorwaarden wordt gesteld dat kleine afwijkingen in maten, kleuren, afwerking, enzovoort, als ondergeschikte punten worden aangemerkt. Dit betekent dat dergelijke afwijkingen niet recht geven op een schadevergoeding of opschorting van de overeenkomst.

Deze toleranties gelden echter alleen zolang ze de gebruikswaarde van de constructie niet aantasten. Bijvoorbeeld een dakkapel die niet waterdicht is of die snel lekkages veroorzaakt, voldoet niet aan deze toleranties en kan als non-conformiteit worden aangemerkt.

Onderzoek en klachten

In artikel 12 van de voorwaarden van Pisters Dakwerken wordt aangegeven dat klachten en onderzoek op tijd moeten worden gemeld. De wederpartij is verplicht om relevante feiten en omstandigheden tijdig te melden die van invloed kunnen zijn op de uitvoering van de overeenkomst.

Bij het ontdekken van gebreken, zoals lekkages of rotte balken, dient deze situatie onmiddellijk te worden gemeld aan het bedrijf. Dit geldt ook voor situaties waarin het gebrek pas na enige tijd opduikt, zoals bij houtrot in de dakkapelconstructie.

Preventie en herkenning van non-conformiteit

Visuele controle en inspectie

Een visuele controle van de dakkapel en dakconstructie is een essentieel onderdeel van de inspectie. Tijdens een inspectie kunnen duidelijke tekens van non-conformiteit worden herkend, zoals:

Krakend of knallend dak
Rotte balken of houtrot
Lekkages of schimmelvorming
Onjuiste of ontbrekende isolatie
Constructieve fouten in de dakkapelconstructie

Bij het onderhoud van een woning is het aan te raden om regelmatig inspecties uit te voeren, met name bij oude woningen of bij dakkapellen die recent zijn aangebracht. Dit helpt om eventuele non-conformiteiten op tijd te herkennen en te voorkomen dat grotere problemen ontstaan.

Documentatie en communicatie

Bij het aankopen van een woning of bij het sluiten van een bouwcontract is het belangrijk om alle informatie in kaart te brengen. Dit geldt zowel voor het ontbreken van isolatie als voor eventuele constructieve tekortkomingen. De vragenlijst die meestal bij de koopovereenkomst wordt meegestuurd, is hierin een belangrijk hulpmiddel.

De inhoud van deze vragenlijst kan echter niet als garantie worden beschouwd, zoals bepaald in meerdere rechtszaken. Het is daarom belangrijk om duidelijke communicatie te houden tussen koper en verkooper of tussen partijen in een bouwproject.

Conclusie

Non-conformiteit in de dakconstructie of dakkapel is een complex onderwerp dat zowel juridische als technische aspecten omvat. Het is belangrijk om zich bewust te zijn van de risico’s en verantwoordelijkheden die met dergelijke gebreken gepaard gaan. Zowel kopers als verkoopers, bouwbedrijven en woningeigenaren moeten zich richten op duidelijke communicatie, correcte documentatie en regelmatige inspecties.

Rechtszaken hebben laten zien dat exoneratieclausules niet altijd bescherming bieden tegen aansprakelijkheid. Daarom is het verstandig om bij het ontdekken van non-conformiteit actie te ondernemen, of dit nu juridisch of technisch is. Bij het ontwikkelen of kopen van een woning met dakkapel is het aan te raden om professionele adviezen in te winnen en eventuele tekortkomingen zorgvuldig te beoordelen.