Onderhoudskosten van dakkapellen in een VVE: Juridisch kader, technische aspecten en financiële overwegingen

Published by Redactie on september 20, 2025 | Category dakkapel

Bij de bouw of uitbreiding van een dakkapel in een Vereniging van Eigenaren (VVE) zijn meerdere factoren van belang: juridische regelgeving, technische uitvoering en financiële verantwoordelijkheid. Deze verbouwing kan de waarde van een woning aanzienlijk verhogen, maar vereist ook een duidelijke procedure om toestemming te verkrijgen van de VVE. Daarnaast zijn er kosten verbonden aan de constructie, de afwerking en het onderhoud van de dakkapel. Deze kosten variëren afhankelijk van het type dakkapel, de afmetingen, het materiaal en eventuele aanpassingen aan de draagconstructie.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de onderhoudskosten van een dakkapel in de context van een VVE, inclusief de juridische voorwaarden, technische uitvoering en mogelijke kostenfactoren. Het doel is om potentiële eigenaren en beheerders van VVE’s een duidelijk en feitelijk onderbouwd overzicht te bieden.

Juridische regels en verantwoordelijkheden in een VVE

In een VVE is het aanbouwen of uitbouwen van een dakkapel niet automatisch toegestaan. De VVE heeft vaak de bevoegdheid om toestemming te verlenen of te weigeren voor aanbouwen of uitbouwen die het appartementencomplex beïnvloeden. Dit geldt vooral als de dakkapel boven een appartement wordt aangebracht en daardoor invloed heeft op het gemeenschappelijke dak of het uitzicht op het complex.

Toestemming en voorwaarden

Toestemming voor het aanbrengen van een dakkapel wordt meestal verleend door de raad van beheer van de VVE of, bij belangrijke maatregelen, op een algemene ledenvergadering (ALV). Als toestemming wordt verleend, is het niet ongebruikelijk dat de VVE voorwaarden stelt. Een veelvoorkomende voorwaarde is dat de eigenaar verantwoordelijk is voor alle onderhoudskosten van de dakkapel. Deze verantwoordelijkheid kan bijvoorbeeld worden vastgelegd in een gebruiksovereenkomst, waarin beheer- en onderhoudsplichten aan de eigenaar worden overgedragen.

Een juridische rechtspraak laat zien dat de interpretatie van dergelijke voorwaarden belangrijk kan zijn. In een recente zaak oordeelde de kantonrechter dat de voorwaarde dat een eigenaar de onderhoudskosten draagt, ook na het plaatsen van de dakkapel geldt. Dit betekent dat niet alleen de kosten bij de constructie, maar ook eventuele herstel- of onderhoudskosten na het plaatsen van de dakkapel voor rekening van de eigenaar komen. De rechter wees daarbij ook op het profijtbeginsel, dat bepaalt dat degene die voordeel heeft van een verbouwing, ook verantwoordelijk is voor de kosten.

Lekkages en verantwoordelijkheid

Een veelvoorkomend probleem is het optreden van lekkages. In een juridische uitleg werd gesteld dat lekkages die optreden door slecht onderhoud van het gemeenschappelijke dak niet automatisch aan de eigenaar van de dakkapel worden toegeschreven. Echter, als de lekkage het gevolg is van slecht onderhoud van de dakkapel zelf of van de aansluiting met het gemeenschappelijke dak, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaar van de dakkapel.

Een rechterlijke uitspraak in een vergelijkbare situatie oordeelde dat de eigenaar verantwoordelijk was voor de lekkage ter plaatse van de aansluiting van de dakkapel. Hierbij was de voorwaarde in de splitsingsakte duidelijk genoeg om te bepalen dat de eigenaar verantwoordelijk was voor eventuele herstelkosten. De kantonrechter stelde echter ook dat de formulering van de voorwaarde wat ongelukkig was, maar dat de intentie duidelijk was.

Technische aspecten van dakkapellen en onderhoud

De technische uitvoering van een dakkapel speelt een grote rol in de onderhoudskosten en de levensduur van de verbouwing. De keuze van materiaal, de kwaliteit van de afwerking en het onderhoudsplan zijn cruciale factoren.

Materiaalkeuze en kosten

De kosten voor het aanbrengen van een dakkapel variëren sterk afhankelijk van het materiaal. Voor kozijnen bijvoorbeeld zijn de gemiddelde kosten als volgt:

Houten kozijnen: € 1.032
Kunststof kozijnen: € 917
Aluminium kozijnen: € 1.090

De deuren van de dakkapel kunnen eveneens vervangen moeten worden, met de volgende gemiddelde kosten per stuk:

Houten deuren: € 2.589
Kunststof deuren: € 2.348
Aluminium deuren: € 2.709

Daarnaast kan het voegwerk of metselwerk vervangen moeten worden als het los zit, uitvalt of mos bevat. De gemiddelde kosten voor voegwerk buiten zijn € 144 per m².

Aanbevolen onderhoudsfrequentie

Om de levensduur van een dakkapel te verlengen en eventuele kosten te beperken, is het aan te raden om een onderhoudsplan te volgen. Dit plan kan als volgt zijn opgesteld:

Jaarlijks: Controle op lekkages, inspectie van goten en afvoerpijpen, en reiniging van de buitenkant van de dakkapel.
Elke 3-5 jaar: Controle op het voegwerk, inspectie van het dak en eventueel het schilderen van houten onderdelen.
Elke 10 jaar: Vervanging van goten, kozijnen of deuren indien nodig.

Een goed onderhoudsplan kan aanzienlijk bijdragen aan het voorkomen van grotere schade en daarmee aan kostenbesparing op lange termijn.

Financiële overwegingen en kostenbesparing

Het uitvoeren van een dakkapelproject in een VVE vereist een zorgvuldige financiële voorbereiding. De kosten kunnen variëren vanaf duizenden euro’s, afhankelijk van de afmetingen, het materiaal en de aanpassingen die nodig zijn. Het is aan te raden om meerdere offertes aan te vragen en deze te vergelijken. Dit kan tot 30% besparing opleveren, vooral bij grotere projecten.

Kwantumkorting

Een extra manier om kosten te besparen is het aanvragen van meerdere werkzaamheden bij hetzelfde bedrijf. In sommige gevallen kan dan een kwantumkorting worden toegekend. Deze korting kan 10% of meer bedragen, afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden.

Juridische en praktische kosten

Niet alleen de directe bouwkosten, maar ook eventuele juridische kosten kunnen optreden. Zoals uit een rechtspraak blijkt, kunnen eigenaren worden aangegrepen voor proceskosten als hun juridische verzoek afgekeurd wordt. Daarom is het belangrijk om vooraf duidelijkheid te creëren over eventuele verantwoordelijkheden en voorwaarden in de splitsingsakte van de VVE.

Conclusie

De bouw of renovatie van een dakkapel in een VVE is een complexe klus die meerdere aspecten moet meenemen. Juridisch gezien is toestemming van de VVE vaak nodig, en dit kan verbonden zijn aan voorwaarden zoals het sluiten van een gebruiksovereenkomst. Technisch gezien is het belangrijk om de juiste keuzes te maken in het type dakkapel, het materiaal en de afwerking. Financieel gezien is het aan te raden om meerdere offertes aan te vragen en deze te vergelijken om de scherpste prijs te krijgen.

Bij het onderhoud van een dakkapel moet rekening worden gehouden met regelmatige inspecties en eventuele reparaties van onderdelen zoals het dak, de goten en de kozijnen. De kosten variëren afhankelijk van het materiaal en de kwaliteit van de uitvoering. In het algemeen zijn houten dakkapellen duurder, maar bieden ze een warme uitstraling, terwijl kunststof dakkapellen aanzienlijk goedkoper zijn en bijna geen onderhoud vereisen.

Een goed onderhoudsplan, een zorgvuldige juridische evaluatie en een strategische kostenbesparing kunnen samen leiden tot een succesvolle en duurzame verbouwing die zowel esthetisch aantrekkelijk is als functioneel en economisch verantwoord.