Wat valt er onder de verantwoordelijkheid van de VVE: riolering, leidingen en waterschade

Published by Redactie on juli 5, 2025 | Category riolering

In een appartementscomplex zijn veel onderdelen van het gebouw onderverdeeld in gemeenschappelijke en particuliere delen. Hierbij komt veelal sprake van de verantwoordelijkheid van de Vereniging van Eigenaren (VVE). Een veelgestelde vraag is: valt riolering ook onder de VVE? Dit artikel beantwoordt deze vraag en legt uit wat precies onder de verantwoordelijkheid van de VVE valt, en wat de eigenaar zelf moet regelen.

Wat valt onder de VVE?

Volgens meerdere bronnen valt een aantal onderdelen onder de verantwoordelijkheid van de VVE. Deze omvatten onder meer:

Gemeenschappelijke leidingen: Dit zijn de hoofdleidingen die water, gas, elektriciteit en verwarming naar de appartementen leiden. Lekkages of verstoppingen in deze leidingen vallen onder de VVE.
Riolering: Verstoppingen of schade aan de centrale riolering vallen ook onder de VVE.
Gemeenschappelijke ruimtes: Hieronder vallen onderhoud en reparaties aan trappenhuizen, hallen, tuinen en buitenruimtes.
Dak en gevel: Problemen met het dak, zoals lekkages of schade door storm, vallen onder de VVE. Ook schade aan de gevel, zoals loszittende stenen of scheuren, valt onder de VVE.
Fundering: Problemen met de fundering, zoals verzakkingen, vallen onder de VVE.

Bijvoorbeeld, in de bron [3] staat dat leidingen die meerdere appartementen bereiken, zoals hoofdleidingen, onder de VVE vallen. Eveneens valt de centrale riolering onder de VVE, zoals vermeld in bron [3] en [4].

Wat is het verschil tussen gemeenschappelijke en particuliere leidingen?

De verantwoordelijkheid van de VVE geldt niet voor alle leidingen. Er is een duidelijk verschil tussen gemeenschappelijke en particuliere leidingen.

Gemeenschappelijke leidingen

Gemeenschappelijke leidingen zijn die welke door meerdere appartementen worden gebruikt. Deze vallen onder de VVE. Dit zijn onder andere:

Hoofdleidingen voor water, gas, elektriciteit en verwarming.
Centrale riolering.
Luchtverwarmingssystemen (indien centraal).
Gemeenschappelijke leidingen voor de afvoer van vuil water en regenwater.

Deze worden gedeeld door meerdere eigenaren en moeten onderhouden worden door de VVE. In bron [6] staat dat leidingen die zich bevinden in een vloer of wand die het privégedeelte omsluiten, en die bereikbaar zijn zonder schade van betekenis toe te brengen, als privé worden beschouwd. Maar indien de leidingen in de betonvloer zijn meegegoten of erin moet worden gehakt, dan vallen deze onder de VVE.

Particuliere leidingen

Particuliere leidingen zijn die welke uitsluitend door één appartement worden gebruikt. Deze vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Dit zijn onder andere:

Leidingen binnen het appartement, zoals de afvoer van de keuken, badkamer, toilet en douches.
Lokaal gebruik van elektriciteit, gas of water.

In bron [3] wordt duidelijk gemaakt dat de eigenaar verantwoordelijk is voor het onderhouden van zijn eigen appartement, waaronder het repareren van zijn eigen sanitair en het vervangen van kapotte lampen.

Wat met de standleiding?

Een standleiding is een verticale afvoerleiding die vuil water van alle verdiepingen afvoert. Deze staat meestal in de muur of wand van het gebouw. In bron [1] wordt duidelijk gemaakt dat verstoppingen in de standleidingen altijd onder de VVE vallen. Dit is vanwege het feit dat deze leidingen van belang zijn voor het hele gebouw.

Wat met waterschade?

Waterschade is een veelvoorkomend probleem binnen appartementscomplexen. Bijvoorbeeld, als een leiding in een appartement breekt, kan dit leiden tot schade aan andere appartementen. In zo’n geval is de eigenaar van het appartement waar de leiding breekt verantwoordelijk voor de schade. Maar als de leiding onderdeel is van de VVE, dan is de VVE verantwoordelijk voor de reparatie.

In bron [9] staat dat appartementseigenaren onderhoudsplichtig zijn voor hun eigen appartement. Als een eigenaar zich niet houdt aan deze plicht en schade veroorzaakt aan andere appartementen, dan is hij of zij verantwoordelijk voor de schade.

Wat met lekkages?

Een lekkage in de riolering kan grote schade veroorzaken. In bron [4] wordt duidelijk gemaakt dat de VVE verantwoordelijk is voor het onderhouden van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Maar de eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhouden van zijn eigen appartement.

In bron [9] staat dat bij lekkageschade de eigenaar van het appartement verantwoordelijk is voor de schade, mits de lekkage in zijn eigen appartement ontstaat. Als de lekkage echter in een gemeenschappelijke leiding ontstaat, dan is de VVE verantwoordelijk.

Wat met het huishoudelijk reglement?

Het huishoudelijk reglement bepaalt welke onderdelen onder de VVE vallen. In bron [3] staat dat de splitsingsakte en het reglement van de VVE cruciaal zijn. Hierin staat precies beschreven wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en welke reparaties dus onder de VVE vallen.

Wat met het Modelreglement 2017?

In bron [6] wordt duidelijk gemaakt dat het Modelreglement 2017 de verantwoordelijkheid van de VVE bepaalt. Hierin staat dat leidingen die zich bevinden in een vloer of wand die het privégedeelte omsluiten, en die bereikbaar zijn zonder schade van betekenis toe te brengen, als privé worden beschouwd. Maar indien de leidingen in de betonvloer zijn meegegoten of erin moet worden gehakt, dan vallen deze onder de VVE.

Wat met het MJOP?

Het MeerjarenOnderhoudsPlan (MJOP) is een plan dat de kosten van onderhoud van het appartementencomplex over meerdere jaren verdeelt. In bron [4] staat dat veel VVE’s hier een MJOP voor hebben. Dit plan helpt bij het plannen van het onderhoud en het beheren van de kosten.

Conclusie

De VVE is verantwoordelijk voor het onderhouden van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Dit omvat onder andere de centrale riolering, de hoofdleidingen, de gevel, het dak en de fundering. De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhouden van zijn eigen appartement, waaronder het repareren van zijn eigen sanitair en het vervangen van kapotte lampen. Het huishoudelijk reglement en het Modelreglement 2017 bepalen welke onderdelen onder de VVE vallen en welke onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen.

Bronnen

valt
vve