Waardevermeerdering bij woning door verbouwing van dakkapel

Een verbouwing in de vorm van een dakkapel is een veelvoorkomende methode om de waarde van een woning te verhogen. Deze aanpassing brengt extra leefruimte, lichtinval en een verbeterde energieprestatie met zich mee. Daarnaast is het bewezen dat een dakkapel zich op termijn terugverdient, zowel qua rendement als qua verkoopsaantrekkelijkheid. In dit artikel worden de belangrijkste factoren besproken die bepalen hoeveel waardevermeerdering een dakkapel kan opleveren, en welke aandachtspunten er zijn bij het plannen en uitvoeren van deze verbouwing.

Invloed van dakkapellen op de WOZ-waarde

De toevoeging van een dakkapel aan een woning heeft een directe invloed op de WOZ-waarde. Deze waarde is de basis voor belastingberekeningen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en de waterschapsbelasting. Bij de bepaling van de WOZ-waarde gebruiken gemeenten de vergelijkingsmethode, waarbij verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met en zonder dakkapel worden vergeleken. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de extra leefruimte, uitgedrukt in vierkante meters, en de kwaliteit van de verbouwing.

De waardevermeerdering ligt volgens de gegevens tussen 2% en 8% van de oorspronkelijke WOZ-waarde. In stedelijke zones of gewilde wijken kan deze stijging hoger liggen vanwege de hogere vraag naar extra leefruimte. De exacte waardeverandering is afhankelijk van factoren zoals de omvang van de dakkapel, de kwaliteit van de afgewerkte ruimte en de locatie van de woning.

Factoren die de waardevermeerdering bepalen

1. Type dakkapel

Het type dakkapel heeft een aanzienlijke invloed op de waardevermeerdering. Kunststof dakkapellen zijn onderhoudsarm en hebben een langere levensduur, wat positief werkt op de langdurige rendabiliteit. Een schuin dak integreert beter met de woning dan een plat dak, wat vaak leidt tot een betere esthetische aansluiting en dus een hogere waarde.

Maatwerk dakkapellen voegen doorgaans meer waarde toe dan standaard prefab modellen. Dit komt doordat maatwerk beter kan aansluiten bij de bestaande architectuur van het huis en vaak uitgevoerd wordt met hoogwaardige materialen en afgewerkte details.

2. Kwaliteit van uitvoering

De kwaliteit van de uitvoering is een essentieel aspect. Een professioneel geïnstalleerde dakkapel die voldoet aan de bouwvoorschriften en een vergunning heeft, verhoogt de WOZ-waarde aanzienlijk meer dan een zelfgebouwde variant zonder de juiste documentatie. De initiële staat van het object speelt ook een rol. Bij verouderde woningen kan een moderne dakkapel een aanzienlijke waardestijging opleveren als onderdeel van een algehele opwaardering.

3. Locatie van de woning

De locatie van de woning bepaalt het rendement van de verbouwing. In stedelijke zones of gewilde wijken kan een dakkapel tot 10% aan waarde toevoegen. Dit komt doordat extra vierkante meters in deze gebieden hoger worden gewaardeerd. Regionale verschillen zijn aanzienlijk. In Zuid-Holland ligt de gemiddelde waardevermeerdering per vierkante meter op €3.900, terwijl deze in Noord-Holland oploopt tot €4.600. In grote steden zoals Amsterdam is de waardevermeerdering vaak nog hoger dan op het platteland.

4. Marktcontext

De huidige marktsituatie speelt ook een rol in de waardevermeerdering. In een krappe vastgoedmarkt met stijgende prijzen kan de toevoeging van een dakkapel tot een relatief hogere waardestijging leiden dan in een ruimere markt. Dit is te verklaren door de hogere vraag naar extra ruimte en het feit dat kopers bereid zijn te betalen voor een verbeterde leefbaarheid.

5. Architectuur en integratie

Een dakkapel die naadloos aansluit bij de bestaande architectuur van het huis levert een hogere waardevermeerdering op. Het is belangrijk om rekening te houden met de kleur, het model en de stijl van de bestaande gevels en kozijnen. Voor klassieke woningen is het vaak verstandig om authentieke stijlelementen te gebruiken om de integratie te verbeteren.

Praktische rekenvoorbeelden

De volgende tabel geeft een overzicht van de waardevermeerdering van verschillende types dakkapellen, samen met de investering en het netto rendement:

Deze voorbeelden tonen aan dat de keuze van een dakkapel niet alleen functioneel is, maar ook financieel rendabel kan zijn. Bij een investering van €8.500 kan je binnen 2 tot 4 jaar al de hele kosten terugverdienen via lagere energiekosten en een hogere verkoopprijs.

Een energiezuinige dakkapel kan de totale woningwaarde met wel 10% verhogen. Dit komt door de verbeterde isolatie en het gebruik van energiezuinige materialen. Dit maakt de woning niet alleen duurzamer, maar ook aantrekkelijker op de markt.

Waarom levert een dakkapel waarde op?

1. Extra ruimte

Een van de belangrijkste redenen waarom een dakkapel de waarde van een woning verhoogt, is de extra ruimte. Een extra slaapkamer, kantoor of badkamer maakt de woning aantrekkelijker voor potentiële kopers. In een markt waar ruimte schaars is, is deze functie van groot belang.

2. Verbeterde verkoopbaarheid

Een dakkapel verhoogt de verkoopbaarheid van een woning. Kopers zijn vaak bereid te betalen voor extra leefruimte, lichtinval en functionele ruimtes. De verkoopwaarde van het object stijgt vaak meer dan de WOZ-waarde, omdat kopers bereid zijn te betalen voor de extra ruimte en comfort.

Uit onderzoek blijkt dat dakkapellen tot de aanpassingen behoren met de hoogste return on investment bij verkoop, met een gemiddeld rendement van 75-90% van de investering. Vergelijkt men dit met andere vastgoedverbeteringen zoals een nieuwe badkamer (60-70% rendement) of een aanbouw (50-80%), dan scoort een dakkapel relatief goed. Bovendien voegt een dakkapel direct gebruiksgenot toe, wat een niet-financiële maar wel belangrijke opbrengst is.

3. Energiebesparing

Een energiezuinige dakkapel kan een aanzienlijke invloed hebben op de energiekosten van de woning. Door het gebruik van geïsoleerde materialen, dubbel of driedubbel glas en moderne ventilatieoplossingen kan de energieprestatie van de woning sterk verbeteren. Dit zorgt niet alleen voor lagere energiekosten, maar ook voor een hogere waarde op de markt.

4. Aanpassing aan huidige behoeften

In een tijd waarin flexibiliteit in woninggebruik steeds belangrijker wordt, helpt een dakkapel om de woning aan te passen aan huidige en toekomstige behoeften. Of het nu gaat om een extra kamer voor een gezinsuitbreiding, een kantoor voor thuiswerken of een woonruimte voor ouders, de mogelijkheden zijn groot.

Belastingimplicaties van een hogere WOZ-waarde

Een verhoging van de WOZ-waarde door een dakkapel heeft diverse fiscale implicaties. De meest directe impact is op de onroerendezaakbelasting (OZB), die berekend wordt als percentage van de WOZ-waarde. Bij een gemiddeld tarief van 0,1% betekent elke €10.000 aan WOZ-waardestijging ongeveer €10 extra OZB per jaar.

De waterschapsbelasting wordt ook gedeeltelijk gebaseerd op de WOZ-waarde, waardoor het watersysteemheffing-deel stijgt met een hogere WOZ-waarde, resulterend in een lichte jaarlijkse kostenverhoging.

Hoewel deze belastingverhogingen een negatief effect kunnen hebben op de jaarlijkse kosten, wordt dit vaak gecompenseerd door de hogere verkoopprijs en de lagere energiekosten van de verbouwde woning.

Conclusie

Een dakkapel is een strategische investering die zowel functionele voordelen biedt als een directe bijdrage levert aan de waarde van een woning. De waardevermeerding varieert afhankelijk van factoren zoals het type dakkapel, de kwaliteit van de uitvoering, de locatie van de woning en de huidige marktsituatie. In stedelijke zones of gewilde wijken kan een dakkapel tot wel 10% aan waarde toevoegen, terwijl de investering zich binnen 2 tot 4 jaar meestal terugverdient via lagere energiekosten en een hogere verkoopprijs.

Voor een optimale rendabiliteit is het raadzaam om te kiezen voor een dakkapel die aansluit bij de stijl van het object en de buurt, en die voldoet aan de bouwvoorschrachten. Buiten het financiële rendement is het gebruiksgenot en de verbeterde leefbaarheid van de woning ook belangrijke voordelen van deze verbouwing. Een dakkapel is dus niet alleen een slimme investering, maar ook een toekomstbestendige aanpassing die de waarde van een woning aanzienlijk kan verhogen.

Bronnen

1. previcus.nl
2. zolderverbouwlarenstein.nl
3. demargaretha.nl