Waardevermeerdering door dakkapel: Inzichten uit de praktijk en jurisprudentie

Published by Redactie on september 21, 2025 | Category dakkapel

In de bouw- en woningmarkt is een dakkapel niet alleen een populaire manier om extra woonoppervlak te creëren, maar ook een investering die mogelijk een positieve invloed kan hebben op de marktwaarde van een woning. Voor huiseigenaren die overwegen om hun woning uit te breiden met een dakkapel is het belangrijk te begrijpen hoe deze verbouwing zich op de waarde van hun onroerend goed reflecteert. Deze invloed is echter niet altijd eenduidig en hangt af van verschillende factoren, zoals de marktanalyse, de mate van uitbreiding en de juridische en fysieke kenmerken van het betreffende object.

In dit artikel bespreken we, op basis van rechtspraak en praktijkvoorbeelden, hoe de waardevermeerdering door een dakkapel wordt bepaald, welke factoren hierin een rol spelen en hoe de marktwaarde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) bepaald kan worden. Het artikel richt zich zowel op huiseigenaren die overwegen om hun woning uit te breiden, als op professionals die betrokken zijn bij de bepaling van de marktwaarde van woningen.

Wat is de waardevermeerdering van een dakkapel?

Een dakkapel wordt vaak gezien als een waardeverhogen verbouwing. Het is een manier om extra leefruimte te schaffen zonder een volledige uitbreiding of nieuwbouw te realiseren. Volgens praktijkdata, zoals gepresenteerd in de gids van zolderverbouwlarenstein.nl, kan een dakkapel de woonruimte met wel 30% vergroten. Maar hoe zit het met de waardevermeerdering?

De invloed van een dakkapel op de waarde van een woning wordt bepaald op basis van de marktanalyse. In rechtspraak is meerdere keren benadrukt dat de invloed van renovatie of verbouwing niet automatisch gelijk is aan de investering die erin gegaan is. In sommige gevallen kan slechts een klein deel van de kosten teruggevonden worden in de waardeverhoging, terwijl in andere gevallen de waardeverhoging groter kan zijn dan de kosten zelf. Dit laat zien dat de marktwaarde afhankelijk is van de vraag en de voorkeuren van potentiële kopers.

Een belangrijke factor is de mate waarin de verbouwing voldoet aan de wensen van de doelgroep. Bijvoorbeeld: een goed geïsoleerde dakkapel met zuiduitkijkend raam kan in bepaalde regio’s meer waarde opleveren dan een dakkapel zonder isolatie. De invloed van dergelijke kenmerren moet uit de marktanalyse blijken.

De invloed van renovatie op de marktwaarde: Rechtspraak

In verschillende rechtszaken is de vraag aan de orde geweest hoe verbouwingen en renovatieprojecten de marktwaarde beïnvloeden. Een belangrijk punt dat uit deze jurisprudentie naar voren komt, is dat de waardevermeerdering door een verbouwing zoals een dakkapel niet automatisch gelijk is aan de investering. Dit geldt ook voor andere verbouwingen zoals een uitbreiding van de zolder of het verbouwen van een keuken.

Een voorbeeld is te vinden in de jurisprudentie van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:881). Hierin wordt benadrukt dat de invloed van renovatie op de waarde moet uit de marktanalyse blijken. De waardeverhoging hangt af van de vraag hoeveel een potentiële koper bereid is meer te betalen voor de woning. De investering in renovatie geeft daarom geen directe maat voor de waardeverhoging.

In een ander voorbeeld, uit de jurisprudentie van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2014:2454), is duidelijk dat de waardeverhoging door renovatie niet altijd eenduidig is. Soms is slechts een beperkt deel van de renovatiekosten terug te vinden in een verhoging van de waarde. In andere gevallen kan de waardeverhoging groter zijn dan de investering zelf. Dit laat zien dat de invloed van verbouwingen sterk afhankelijk is van de marktomstandigheden en de vraag van kopers.

Dakkapel als uitbreiding: Kosten en waardeverhogen effect

Uit de praktijk van zolderverbouwlarenstein.nl is gebleken dat de kosten van een dakkapel in de afgelopen 5 jaar zijn verdubbeld. Een gemiddelde kunststof dakkapel van 4 meter die in 2019 nog €5.500 kostte, kost in 2024 gemiddeld ongeveer €8.500. Deze prijsstijging kan gevolgen hebben voor de rendabiliteit van een dakkapel als investering in de waarde van een woning.

De kostenopbouw van een dakkapel is als volgt:

Materiaalkosten: 43% van de totale investering
Arbeidskosten: 29%
Kozijnen: 22%
Afvoerkosten: 6%

De totale kosten van een dakkapel liggen gemiddeld tussen de €7.000 en €10.000, inclusief plaatsing. Voor prefab dakkapellen zijn de prijzen lager, beginnend op €3.000. De werktijd van een dakkapel varieert afhankelijk van het type. Een prefab dakkapel is meestal binnen één dag klaar, terwijl een traditionele dakkapel ongeveer 3 dagen in beslag neemt.

De vraag is dan ook of deze investering in ruimte en kosten een aanzienlijke waardeverhoging teweegbrengt. Volgens de praktijk zijn er situaties waarin een dakkapel wel degelijk tot een waarneembare waardeverhoging leidt. Dit is bijvoorbeeld het geval in regio’s waar er veel vraag is naar extra woonoppervlak, of waar de prijs per vierkante meter sterk stijgt.

Een dakkapel die goed geïsoleerd is, met een zuidgeoriënteerde uitkijk, kan in dergelijke marktomstandigheden tot 10-15% aan waardeverhoging opleveren. Dit betekent dat de investering in een dakkapel in zekere zin rendabel kan zijn, afhankelijk van de markt en de kwaliteit van de uitvoering.

De rol van de marktanalyse bij de bepaling van de waarde

Een essentiële factor bij het bepalen van de waardevermeerdering door een dakkapel is de marktanalyse. Uit de jurisprudentie is duidelijk geworden dat de invloed van verbouwingen niet automatisch kan worden vastgesteld op basis van de investering. De waardeverhoging moet uit de marktanalyse blijken, waarbij rekening wordt gehouden met de vraag en voorkeuren van potentiële kopers.

In de praktijk betekent dit dat een dakkapel die bijvoorbeeld in een dichtbebouwde stad geplaatst is en daardoor extra zonlicht en uitzicht biedt, een hogere waardeverhoging kan opleveren dan een dakkapel in een regio met weinig vraag naar extra woonruimte. De marktanalyse moet daarom goed worden uitgevoerd en moet rekening houden met de specifieke kenmerken van het object en de lokaal geldende marktomstandigheden.

In rechtspraak is benadrukt dat ook kleine verschillen in kenmerren, zoals de grootte van een tuin of het aanwezig zijn van een dakkapel, invloed kunnen hebben op de marktwaarde. Deze invloed moet echter duidelijk uit de marktanalyse blijken. In sommige gevallen kan het aanwezig zijn van een dakkapel tot uitdrukking komen in een hogere verkoopprijs, in andere gevallen niet. Dit laat zien dat de waardevermeerdering afhankelijk is van de markt en niet automatisch gelijk is aan de investering.

Waardepeildatum en tijdsverloop in de bepaling van de WOZ-waarde

Bij de bepaling van de WOZ-waarde speelt de waardepeildatum een belangrijke rol. De waardepeildatum is het moment waarop de marktwaarde van een woning wordt bepaald. In rechtspraak is benadrukt dat het gebruik van verkoopcijfers die afwijken van de waardepeildatum mogelijk is, mits rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling als gevolg van het tijdsverloop.

In een voorbeeld uit de jurisprudentie van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:4562) is duidelijk dat het eigen aankoopcijfer van een onroerend goed een nauwkeurigere indicatie is van de marktwaarde dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het eigen aankoopcijfer hoeft immers niet te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen met andere objecten. Dit betekent dat de eigen aankoop van een woning kort voor de peildatum een betere basis kan zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde.

In een andere rechtszaak (ECLI:NL:GHARL:2020:4810) is benadrukt dat het gebruik van verkoopcijfers die verder van de waardepeildatum liggen toegestaan is, zolang de waardeontwikkeling als gevolg van het tijdsverloop wordt meegenomen. Dit betekent dat ook verbouwingen of investeringen die voorafgaan aan de waardepeildatum een rol kunnen spelen in de bepaling van de WOZ-waarde.

Invloed van verbouwingen op de WOZ-waarde

In de praktijk is gebleken dat verbouwingen zoals een dakkapel invloed kunnen hebben op de WOZ-waarde van een woning. De jurisprudentie benadrukt echter dat de waardevermeerdering niet automatisch gelijk is aan de investering in de verbouwing. De invloed van een verbouwing moet uit de marktanalyse blijken.

Een belangrijk punt in rechtspraak is dat de waardeverhoging afhankelijk is van de vraag hoeveel een potentiële koper bereid is te betalen voor de woning. In sommige gevallen kan slechts een beperkt deel van de verbouwingkosten teruggevonden worden in de waardeverhoging, terwijl in andere gevallen de waardeverhoging groter kan zijn dan de investering zelf. Dit laat zien dat de marktwaarde sterk afhankelijk is van de marktomstandigheden en de voorkeuren van kopers.

Conclusie

De waardevermeerdering door een dakkapel is een complexe kwestie die afhankelijk is van verschillende factoren, zoals de marktanalyse, de mate van uitbreiding en de jurisprudentie. Uit de rechtspraak is duidelijk geworden dat de invloed van verbouwingen niet automatisch gelijk is aan de investering in de verbouwing. De waardeverhoging moet uit de marktanalyse blijken, waarbij rekening wordt gehouden met de vraag en voorkeuren van potentiële kopers.

In de praktijk is gebleken dat een dakkapel in bepaalde marktomstandigheden tot een waarneembare waardeverhoging kan leiden. Dit is bijvoorbeeld het geval in regio’s waar er veel vraag is naar extra woonruimte. De kosten van een dakkapel zijn in de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, maar in zekere zin kan de investering rendabel zijn, afhankelijk van de markt en de kwaliteit van de uitvoering.

Bij de bepaling van de WOZ-waarde speelt de waardepeildatum een belangrijke rol. Het gebruik van verkoopcijfers die afwijken van de waardepeildatum is toegestaan, mits rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling als gevolg van het tijdsverloop. In rechtspraak is benadrukt dat het eigen aankoopcijfer van een onroerend goed een nauwkeurigere indicatie kan zijn van de marktwaarde dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.

In het kader van verbouwingen en renovatie is het belangrijk om goed te begrijpen hoe deze investeringen zich op de marktwaarde reflecteren. De invloed van verbouwingen moet uit de marktanalyse blijken, en de waardevermeerdering hangt af van de vraag en voorkeuren van potentiële kopers. Voor huiseigenaren die overwegen om hun woning uit te breiden met een dakkapel is het daarom belangrijk om een duidelijke marktanalyse te laten uitvoeren en rekening te houden met de juridische en fysieke kenmerken van het object.