Redenen waarom het plaatsen van een dakkapel op een huurwoning vaak niet mogelijk is

Published by Redactie on september 21, 2025 | Category dakkapel

De verbouwing van een woning met een dakkapel kan een waardevolle toegang zijn, zowel qua functie als qua esthetiek. Voor huiseigenaren is het vaak een aantrekkelijke optie om hun woning ruimer, lichter en duurzamer te maken. Echter, voor huurders is het situatie vaak anders. Het plaatsen van een dakkapel op een huurwoning brengt een aantal juridische, praktische en logistieke uitdagingen met zich mee. Deze artikkel onderzoekt de redenen waarom het vaak niet mogelijk is om een dakkapel te plaatsen op een huurwoning, met aandacht voor vergunningverplichtingen, huurovereenkomsten en bouwtechnische aspecten.

Wat is een dakkapel en waarom kiezen voor een dakkapel?

Een dakkapel is een constructie die gemaakt wordt boven de zolder, met als doel de leefruimte te vergroten en meer licht in de woning te introduceren. De dakkapel is een uitbreiding die meestal op de bovenverdieping of op een dakoppervlak is aangebracht. Ze kan dienen als opslagruimte of als een extra kamer, afhankelijk van de grootte en de uitvoering. In sommige gevallen wordt ook een serre of lichtkapel geplaatst, die meer gericht is op het toevoegen van extra licht.

Voordat we ingaan op de redenen waarom het plaatsen van een dakkapel op een huurwoning vaak niet mogelijk is, is het belangrijk om te begrijpen waarom mensen überhaupt overwegen om zo’n verbouwing aan te brengen:

Extra lichtinval: Een dakkapel brengt daglicht in een ruimte die vaak weinig of geen licht ontvangt.
Meer opbergruimte: De ruimte boven een zolder kan handig worden gebruikt voor opslag of als extra kamer.
Verhoging van de woningwaarde: Een dakkapel kan de waarde van de woning verhogen, wat aantrekkelijk is op de vastgoedmarkt.

Er zijn verschillende typen dakkapellen beschikbaar, zoals:

Prefab dakkapel: Een vervaardigde dakkapel die snel kan worden geïnstalleerd.
Dakkapel van kunststof: Lichtgewicht, onderhoudsarm en duurzaam.
Dakkapel van hout: Klassieke uitstraling en eenvoudig afgewerkt.

Waarom is het plaatsen van een dakkapel op een huurwoning vaak niet mogelijk?

Voor huurders is het vaak niet mogelijk om een dakkapel te plaatsen op hun huurwoning. Dit komt niet omdat het technisch niet haalbaar is, maar doordat een dergelijke verbouwing juridisch, administratief en contractueel complex kan zijn. Hieronder worden de belangrijkste redenen verder toegelicht.

1. Toestemming van de verhuurder is vereist

Een huurwoning staat onder het eigendom van de verhuurder, en de huurder heeft slechts een tijdelijk recht om de woning te gebruiken en te verbouwen. Een verbouwing zoals het plaatsen van een dakkapel betreft een ingrijpende verandering in de bouwstructuur van de woning, wat vaak toestemming van de verhuurder vereist.

De huurovereenkomst bepaalt of de huurder bevoegd is om verbouwingen aan te brengen. In de meeste gevallen is het verboden om ingrijpende verbouwingen door te voeren zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dit geldt in het bijzonder voor verbouwingen die een permanente verandering in de woning teweegbrengen, zoals het plaatsen van een dakkapel.

Bij het aanvragen van toestemming is het verstandig om een duidelijk voorstel in te dienen. Dit voorstel moet uitleggen:

De voordelen van de dakkapel voor de huurder en de woning in het algemeen.
De mogelijke invloed op de huurprijs (bijvoorbeeld een lichtere woning kan leiden tot hogere huurprijzen).
De financiering van de verbouwing (wie betaalt de kosten en wie draagt de risico’s).

2. Juridische en administratieve verplichtingen

Het plaatsen van een dakkapel onderworpen aan juridische regels, ook als het gaat om een huurwoning. Deze regels zijn niet alleen van toepassing op de bouw zelf, maar ook op de formaliteiten die moeten worden afgehandeld. Hieronder zijn enkele voorbeelden van deze juridische en administratieve verplichtingen:

Vergunningverplichtingen: Een dakkapel mag in sommige gevallen zonder vergunning worden geplaatst, mits de voorwaarden zijn gerespecteerd. In andere gevallen is een omgevingsvergunning nodig. Voorbeelden van vergunningsvrije dakkapellen zijn:
- Aan de achterkant of zijkant van de woning.
- Niet grenzend aan openbaar toegankelijk gebied.
- Met een plat dak en binnen bepaalde afmetingen (max. 1,75 meter hoog).
- Niet op een monumentaal gebouw.
Bestemmingsplannen en welstandseisen: De gemeente kan bepalen of een dakkapel aan de voorkant of zijkant van het huis mag worden geplaatst. Daarnaast kunnen er welstandseisen gelden die bepalen hoe een dakkapel eruit moet zien of hoe het in de omgeving past.
Handhaving door de gemeente: Als de verbouwing zonder vergunning is uitgevoerd en de voorwaarden niet zijn gerespecteerd, kan de gemeente handhavingsmaatregelen nemen. Dit kan een boete of zelfs een sloopbevel inhouden.
Verkoop van de woning: Een dakkapel die zonder vergunning is geplaatst, kan problemen opleveren bij de verkoop van de woning. De nieuwe koper moet weten dat de verbouwing geregeld is. Anders kan het kopen van de woning problemen opleveren.

3. Risico’s bij het plaatsen van een dakkapel zonder vergunning

Het plaatsen van een dakkapel zonder vergunning brengt juridische en praktische risico’s met zich mee wanneer niet alle voorwaarden correct worden nageleefd. Bij regelovertreding kan de gemeente handhavingsmaatregelen nemen, inclusief een dwangsom of sloopbevel.

Mogelijke consequenties bij incorrecte uitvoering zijn:

Boetes en dwangsommen van de gemeente.
Verplichting tot aanpassing of sloop.
Problemen bij verkoop van de woning.
Verzekeringsissues bij schade.
Aansprakelijkheid voor constructiefouten.

Daarnaast kunnen bouwkundige fouten leiden tot lekkages, isolatieproblemen of structurele schade. Zonder professionele begeleiding is het risico op kostbare reparaties aanzienlijk hoger. Ook kunnen buren bezwaar maken als de dakkapel overlast veroorzaakt of niet aan de regels voldoet.

4. De huurovereenkomst en eventuele sancties

Voor huurders is het risico op sancties een belangrijke overweging. Veel huurovereenkomsten bevat clausules die bepalen wat de huurder mag en niet mag doen met de woning. Als het plaatsen van een dakkapel tegen deze clausules ingaat, kan de verhuurder sancties opleggen, zoals:

Een hogere huurprijs.
Een eis om de verbouwing terug te doen.
Een boete.
Een eindiging van de huurovereenkomst.

In het ergste geval kan de verhuurder aangifte doen bij de gemeente of zelfs bij de politie als de verbouwing tegen de regels ingaat. Dit is vooral het geval als de verbouwing zonder vergunning is uitgevoerd of als de dakkapel niet aan de bouwtechnische eisen voldoet.

5. Invloed op de waarde en beheerbaarheid van de huurwoning

Het plaatsen van een dakkapel heeft ook een impact op de waarde en beheerbaarheid van de huurwoning. Voor de verhuurder is het belangrijk om te weten:

Of de dakkapel een duurzame en functionele verbouwing is.
Of de dakkapel het beheer van de woning vergemakkelijkt of bemoeilijkt.
Of de dakkapel invloed heeft op de huurprijs en de marktaantrekkelijkheid van de woning.

In sommige gevallen kan de verhuurder bereid zijn om toestemming te geven als de verbouwing een duidelijke toegevoegde waarde heeft voor de woning. Echter, dit is meestal alleen het geval als de huurder bereid is om de kosten van de verbouwing te betalen en eventueel een gedeelte van de opbrengst van de verkoop of huurprijs te delen met de verhuurder.

6. Alternatieven voor huurders

Aangezien het plaatsen van een dakkapel op een huurwoning vaak niet mogelijk is, zijn er alternatieven die huurders kunnen overwegen om hun woning ruimer en lichter te maken. Deze alternatieven zijn minder ingrijpend en vereisen vaak minder administratief werk en minder juridische risico’s.

Voorbeelden van dergelijke alternatieven zijn:

Lichtkapellen of lichtschachten: Deze verbouwingen zijn vaak vergunningsvrij en kunnen worden geplaatst zonder ingrijpende veranderingen in de structuur van de woning.
Dakramen: Een dakraam is een lichtere variant van een dakkapel. Het brengt meer licht in de woning zonder de structuur van het dak te veranderen.
Verduurzaming van de woning: Het isoleren van de zolder, het aanbrengen van dubbel glas of het installeren van een duurzamere warmteopwekking zijn alternatieven die de energieprestatie van de woning verbeteren.
Inrichting en ontwerp: Door slim in te richten en gebruik te maken van lichte kleuren en spiegels, kan een ruimte optisch groter en lichter lijken.

Conclusie

Het plaatsen van een dakkapel op een huurwoning is vaak niet mogelijk vanwege een combinatie van juridische, administratieve en contractuele beperkingen. Toestemming van de verhuurder is vaak vereist, en het naleven van de juridische regels is essentieel om juridische en praktische risico’s te voorkomen. Daarnaast zijn er beperkingen op de vergunningverplichtingen en welstandseisen die moeten worden gerespecteerd.

Voor huurders die hun woning willen verbouwen is het belangrijk om eerst de huurovereenkomst te bestuderen en eventueel advies in te winnen bij een juridisch deskundige of bij de gemeente. In sommige gevallen is het mogelijk om een dakkapel te plaatsen, maar in de meeste gevallen is het beter om alternatieve oplossingen te overwegen die minder ingrijpend zijn en sneller worden geaccepteerd door de verhuurder en de gemeente.