Invloed van dakkapellen op de WOZ-waarde na het waardepeil

Published by Redactie on september 22, 2025 | Category dakkapel

Bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning spelen diverse factoren een rol, waaronder de locatie, de bouwjaarklasse, de grootte van het gebruikersoppervlak en eventuele aanpassingen of uitbreidingen zoals een dakkapel. Wanneer een dakkapel na het waardepeil wordt geplaatst, kan dit leiden tot een herwaardering van de woning. Dit artikel legt uit hoe dergelijke aanpassingen worden beoordeeld in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), wat de relevante factoren zijn en hoe lang het kan duren voordat de gemeente de nieuwe WOZ-waarde bepaalt.

Wat is het waardepeil en hoe beïnvloedt dat de WOZ-waarde?

Het waardepeil is de datum waarop de gemeente de marktwaarde van woningen vaststelt. Deze datum wordt meestal het einde van het kalenderjaar, zoals 31 december. Voor deze datum worden alle relevante kenmerken van de woning vastgelegd, zoals de grootte van het gebruikersoppervlak, de bouwjaarklasse, de locatie, en eventuele erfpachtverplichtingen.

Wanneer een verandering optreedt na het waardepeil, zoals de bouw van een dakkapel, kan dit leiden tot een herwaardering. Dit betekent dat de gemeente opnieuw een beoordeling moet doen van de marktwaarde van de woning. De uitkomst van deze herwaardering kan zijn dat de WOZ-waarde stijgt, afhankelijk van de invloed van de nieuwe kenmerken op de markt.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De WOZ-waarde wordt meestal bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Dit betekent dat de gemeente vergelijkingen maakt met vergelijkbare woningen in de regio, waarbij rekening wordt gehouden met verschillende kenmerken zoals:

Gebruiksoppervlakte wonen (GBO): Dit is de oppervlakte van de woning die wordt gebruikt voor woondoeleinden, gemeten volgens de NEN 2580-norm. Deze oppervlakte moet conform deze norm worden gemeten of vastgesteld, wat een verandering als een dakkapel kan beïnvloeden.
Bouwjaarklasse: De bouwjaarklasse heeft een invloed op de waarde van de woning. Bijvoorbeeld woningen die zijn gebouwd tussen 1976 en 1993 hebben een factor van 1,000, wat betekent dat ze geen extra waarde krijgen of verliezen op basis van hun bouwjaar.
Locatie: De locatie van de woning, zoals het COROP-gebied en de G4-gebieden, speelt een rol in de marktwaarde. Bijvoorbeeld woningen in het COROP-gebied “Oost-Groningen” krijgen een 2,56%-punt opslag op de disconteringsvoet.
Erfpacht: Indien van toepassing, moet rekening worden gehouden met eventuele erfpachtverplichtingen. De contante waarde van toekomstige erfpachtverplichtingen wordt meegenomen in de berekening van de WOZ-waarde.
Marktontwikkelingen: De marktwaarden veranderen in de loop van de tijd. De disconteringsvoet voor 31 december 2023 was bijvoorbeeld 5,32%, terwijl die voor 31 december 2024 5,77% is, wat aangeeft dat de markt ontwikkelingen een invloed hebben op de berekening.

Deze parameters worden gebruikt om de markthuur per vierkante meter GBO te bepalen. Bijvoorbeeld, in een woning in ’s-Gravenhage met een bouwjaarklasse ≥ 1976 < 1993 en een GBO van 80 m², is de huurref (markthuur per m² GBO per maand) op 31 december 2023 gelijk aan € 12,12. Dit geeft een maandelijkse markthuur van € 969,60.

Invloed van dakkapellen op de WOZ-waarde

Een dakkapel is een typische verandering die na het waardepeil kan worden uitgevoerd en die kan leiden tot een herwaardering. De vraag is echter hoe groot de invloed van zo’n aanpassing is op de WOZ-waarde.

1. Gebruiksoppervlakte wonen (GBO)

De grootste invloed van een dakkapel is de toename van het gebruiksoppervlak. Volgens de NEN 2580 wordt de GBO berekend aan de hand van de oppervlakte die wordt gebruikt voor woondoeleinden. Een dakkapel verhoogt meestal de GBO, waardoor de marktwaarde van de woning stijgt.

Een voorbeeld: als de GBO van een woning 80 m² was en na de bouw van een dakkapel deze toeneemt met 10 m², dan wordt de GBO 90 m². Indien de huurref (€ 12,12 per m²) wordt gehandhaafd, is de maandelijkse markthuur nu € 1.090,80, wat een verhoging betekent van € 121,20.

2. Marktanalyse en waardecorrectie

De invloed van kleine veranderingen zoals een dakkapel moet worden afgeleid uit een marktanalyse. Niet elke aanpassing leidt automatisch tot een duidelijke verhoging van de WOZ-waarde. De invloed van een dakkapel kan variëren afhankelijk van de regio, de grootte van de dakkapel, de kwaliteit van de uitvoering en de marktvoorkeuren.

Het is belangrijk dat de gemeente bij een herwaardering objectkenmerken vastlegt, zoals de aanwezigheid van een dakkapel. Zo kan worden vastgesteld of en hoeveel invloed de aanpassing heeft gehad op de waarde van de woning.

3. Tijdlijn van de herwaardering

De gemeente heeft een bepaalde tijd nodig om een herwaardering te verwerken. Dit kan variëren van enkele maanden tot langer, afhankelijk van de complexiteit van de aanpassing en de druk op het administratieve proces. In het geval van een dakkapel, die technisch gezien een relatief eenvoudige aanpassing is, kan de herwaardering toch tot meer dan drie maanden duren, zoals gemeld in een voorbeeld uit de bronnen. Dit kan ertoe leiden dat de gemeente meerdere belastingrekeningen opstelt, wat financieel ongunstig kan zijn voor de eigenaar.

Procedure bij een herwaardering

Wanneer een verandering in de woning is aangebracht na het waardepeil, moet de eigenaar dit aangifte doen bij de gemeente. De gemeente kan dan bepalen of een herwaardering nodig is. De procedure kan als volgt verlopen:

Aangifte van verandering: De eigenaar meldt aan de gemeente dat er een aanpassing is gedaan aan de woning.
Inspectie of beoordeling: De gemeente beoordeelt of de verandering van invloed is op de WOZ-waarde.
Herwaardering: Als de verandering relevant is, wordt een herwaardering uitgevoerd.
Nieuwe WOZ-waarde vaststellen: De gemeente stelt de nieuwe WOZ-waarde vast en stuurt de nieuwe belastingrekening.

De rol van de gemeente in de herwaardering

De gemeente is verantwoordelijk voor het bepalen van de WOZ-waarde. Hoewel het niet verplicht is om alle woningen modelmatig te waarderen, wordt dit aanbevolen om een consistente en transparante methode toe te passen. Bij een herwaardering van een woning met een dakkapel is het belangrijk dat de gemeente:

De marktanalyse correct uitvoert, zodat de invloed van de dakkapel goed kan worden beoordeeld.
Transparante communicatie houdt met de eigenaar, zodat duidelijk is hoe de herwaardering tot stand is gekomen.
Tijdig actie neemt, zodat de eigenaar niet langdurig met onzekerheid wordt geconfronteerd.

Invloed van marktontwikkelingen op de WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt niet alleen bepaald op basis van de fysieke kenmerren van de woning, maar ook door de marktontwikkelingen. In 2024 zijn er bepaalde marktveranderingen geweest die de disconteringsvoet en daarmee ook de WOZ-waarde beïnvloeden. De disconteringsvoet op 31 december 2023 was 5,32%, terwijl die in 2024 is gestegen tot 5,77%. Dit betekent dat de marktwaarde van woningen in 2024 iets lager kan zijn dan in 2023, afhankelijk van de disconteringsmethode.

Bijvoorbeeld, een woning met een GBO van 80 m² en een huurref van € 12,12 per m² zou in 2023 een maandelijkse markthuur van € 969,60 hebben. In 2024, rekening houdend met de hogere disconteringsvoet, zou de markthuur licht dalen, afhankelijk van de berekening.

Conclusie

De WOZ-waarde van een woning kan veranderen als er aanpassingen zijn gedaan na het waardepeil, zoals het plaatsen van een dakkapel. Deze veranderingen kunnen leiden tot een herwaardering, waarbij de gemeente bepaalt of en hoeveel invloed de aanpassing heeft gehad op de marktwaarde van de woning. De invloed van een dakkapel hangt af van de grootte van de uitbreiding, de locatie van de woning, de bouwjaarklasse en de marktontwikkelingen.

Het is belangrijk dat de gemeente tijdig en transparant actie ondernemt bij een herwaardering, zodat de eigenaar geen onverwachte belastingrekeningen krijgt. Bovendien is het noodzakelijk dat de gemeente de juiste marktanalyse uitvoert om de waardecorrectie te bepalen. Eigenaren moeten ervoor zorgen dat ze de aangifte van verandering op tijd doen, zodat de herwaardering in gang kan worden gezet.