Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van een warmtepomp in een huurwoning?

Published by Redactie on september 28, 2025 | Category warmtepomp

Het onderhoud van een warmtepomp in een huurwoning is een belangrijk onderwerp, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. In dit artikel worden de verantwoordelijkheden van beide partijen uitgelegd, op basis van rechtspraak, wettelijke plichten en subsidies die beschikbaar zijn voor verhuurders die hun huurwoningen duurzaam willen maken. De nadruk ligt op het onderscheid tussen "kleine herstellingen", waarvoor de huurder verantwoordelijk is, en "structureel onderhoud", dat overvalt op de verhuurder. Ook wordt aandacht besteed aan situaties waarin de huurder in een ongunstige positie terechtkomt en wat in dat geval de mogelijkheden zijn voor terugbetaling of huurverlaging.

Verantwoordelijkheden van verhuurder en huurder

In de huurovereenkomst is sprake van verantwoordelijkheden die aan beide partijen zijn toebedeeld. De huurder is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor kleine herstellingen, zoals het vervangen van een lek in een kraan of het vullen van een luchtballon in de wc. Deze zaken vallen onder het zogenaamde "kleine herstellingenregime" dat vastgelegd is in het Besluit kleine herstellingen.

De verhuurder daarentegen is verantwoordelijk voor het structureel onderhoud van de huurwoning. Dit omvat het herstellen van scheuren in muren, het onderhouden van het dak, de cv-installatie en – uiteraard – eventueel ook de warmtepomp. Structureel onderhoud moet tijdig worden uitgevoerd om te zorgen voor een veilige en comfortabele woning.

De warmtepomp: wie is er verantwoordelijk?

Wanneer een huurwoning is uitgerust met een warmtepomp, ontstaat soms onduidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. In de meeste gevallen is de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de warmtepomp, omdat het een essentiële voorziening is die nodig is voor de leefbaarheid van de woning. Dit geldt ook voor grotere herstellingen, zoals het vervangen van een defecte warmtepomp of het uitvoeren van een onderhoudsbeurt.

Een uitzondering kan zijn wanneer in de huurovereenkomst of in een aparte overeenkomst is bepaald dat het onderhoud van de warmtepomp voor rekening komt van de huurder of een derde partij, zoals een energiebedrijf. Dit kan voorkomen bij een zogenaamde WKO-installatie (Warmtekrachtinstallatie op eigen locatie), waarbij de warmteleverancier de warmte en het onderhoud van de installatie voorziet. In dergelijke gevallen kan de verhuurder stellen dat het onderhoud van de warmtepomp niet zijn verantwoordelijkheid is.

Rechtspraak en de Acantus-uitspraak

De Acantus-uitspraak van 2010 heeft veel discussie losgemaakt over de verantwoordelijkheid van verhuurders bij WKO-installaties. In deze uitspraak stelde de rechter dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor de afschrijving en onderhoudskosten van een WKO-installatie, tenzij in de huurovereenkomst is bepaald dat deze kosten voor rekening komen van de huurder of een derde partij.

De lagere rechtspraak in Midden-Nederland heeft deze uitspraak gevolgd. In een zaak uit 2013 oordeelde de rechtbank dat de verhuurder verantwoordelijk was voor de kosten van afschrijving en onderhoud van een WKO-installatie, omdat dit niet expliciet was bepaald in de huurovereenkomst. Deze uitspraak heeft gevolgen voor verhuurders die investeren in duurzame warmteoplossingen en daardoor last hebben van de energietransitie.

Het is duidelijk dat de Acantus-uitspraak verhuurders die investeren in WKO-installaties in een moeilijke positie brengt. Ze moeten de kosten van onderhoud en afschrijving dragen, terwijl de huurder in feite de voordelen van de lage energiekosten geniet. Dit heeft geleid tot de vraag of de wetgever duidelijkheid moet verschaffen in deze materie.

De huurder als betalende partij

Wanneer een huurder ervoor betaalt om energie te gebruiken uit een warmtepomp en tegelijkertijd geen onderhoud kan krijgen of de verhuurder nalaat om het probleem op te lossen, kan de huurder maatregelen nemen. Dit kan bijvoorbeeld zijn:

Een huurverlaging aanvragen;
Vooruitbetaalde huur terugeisen;
Een aanmaningsbrief sturen naar de verhuurder.

Het is belangrijk dat de huurder dit op schriftelijke manier doet, zodat er bewijs is van de communicatie en het feit dat de verhuurder niet op de klacht is ingegaan. Wanneer de verhuurder nalaat om het probleem te verhelpen, kan de huurder dit aanbaken bij de woningbond of bij de rechter.

Een huurder is niet verantwoordelijk voor het onderhoud van een warmtepomp, tenzij dit is bepaald in de huurovereenkomst of in een aparte overeenkomst met een derde partij. Als het onderhoud van de warmtepomp niet is opgenomen in de verantwoordelijkheden van de huurder, dan is het de plicht van de verhuurder om dit onderhoud te organiseren en te betalen.

Subsidies voor verhuurders

Om verhuurders te ondersteunen bij de verduurzaming van hun huurwoningen, bestaat er de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Deze subsidie is bedoeld voor verhuurders die energiebesparende maatregelen, duurzame warmteopties of onderhoudsmaatregelen willen uitvoeren in hun huurwoningen. De SVOH is gericht op particuliere verhuurders, zakelijke verhuurders en institutionele beleggers.

De subsidie kan worden gebruikt voor:

Het uitvoeren van isolatiemaatregelen;
Het aanbrengen van duurzame warmteoplossingen, zoals warmtepompen;
Het uitvoeren van onderhoudsmaatregelen;
Het verkrijgen van een maatwerkadvies voor verduurzaming.

De SVOH is een belangrijke ondersteuning voor verhuurders die willen investeren in duurzame warmteoplossingen, zoals warmtepompen. Aangezien het onderhoud van warmtepompen een kostenpost is, kan deze subsidie helpen om het onderhoud en de aanpassingen financieel haalbaar te maken.

Aanvullende subsidies in Groningen en Noord-Drenthe

In de provincie Groningen en de Noord-Drentse gemeenten Aa en Hunze, Noordenveld en Tynaarlo, kan de subsidie uit de SVOH worden gecombineerd met subsidies via Maatregel 29 van Samenwerkingsverband Noord Nederland (SNN). Dit is vooral interessant voor verhuurders die woningen isoleren en daarmee ook duurzame warmteoplossingen aanbrengen.

Het is belangrijk om te controleren of er sprake is van een overbelast elektriciteitsnet (netcongestie) in de regio, omdat extra elektriciteitsgebruik mogelijk leidt tot extra kosten of problemen. Verhuurders die subsidies aanvragen, moeten dit aspect dus meenemen in hun planning.

Kleine herstellingen versus structureel onderhoud

Een belangrijk onderscheid in het huurrecht is het onderscheid tussen kleine herstellingen en structureel onderhoud. Dit bepaalt wie verantwoordelijk is voor welke werkzaamheden.

Kleine herstellingen

De huurder is verantwoordelijk voor kleine herstellingen. Dit zijn werkzaamheden die snel kunnen worden uitgevoerd en niet de leefbaarheid van de woning in严重影响. Voorbeelden van kleine herstellingen zijn:

Het vervangen van een lek in een kraan;
Het vullen van een wc;
Het vervangen van een kraanleertje;
Het schilderen van binnenmuren;
Het herstellen van een kleine lekkage in de keuken of badkamer.

De huurder kan deze werkzaamheden zelf uitvoeren of deze laten uitvoeren door een professional. De kosten komen op de huurder zelf.

Structureel onderhoud

Structureel onderhoud is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit zijn werkzaamheden die nodig zijn om de huurwoning in goede staat te houden en die vanwege hun omvang of complexiteit niet door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Voorbeelden van structureel onderhoud zijn:

Het herstellen van scheuren in muren;
Het onderhouden van het dak;
Het repareren van een defecte warmtepomp;
Het jaarlijkse onderhoud van de cv-installatie;
Het schilderen van de buitenkant van het huis;
Het onderhouden van elektrische bedrading en stopcontacten;
Het repareren van lekkages in de buisinstallatie.

Wanneer de verhuurder niet op tijd structureel onderhoud uitvoert, kan dat leiden tot problemen met de leefbaarheid van de woning. In dergelijke gevallen kan de huurder maatregelen nemen, zoals het aanvragen van een huurverlaging of het terugbetalen van vooruitbetaalde huur.

Onderhoud van elektriciteitsinstallatie en sanitaire voorzieningen

Naast het onderhoud van de warmtepomp zelf, is het ook belangrijk om aandacht te besteden aan het onderhoud van de elektriciteitsinstallatie en de sanitaire voorzieningen in de huurwoning.

Elektriciteitsinstallatie

Het onderhoud van de elektriciteitsinstallatie valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit omvat het regelmatig controleren van de bedrading, stopcontacten en schakelaars. Wanneer er sprake is van gebreken, zoals kortsluiting of een defecte aardlekschakelaar, is het de plicht van de verhuurder om deze problemen snel op te lossen.

Het is belangrijk dat de elektriciteitsinstallatie in goede staat verkeert, zodat de huurder veilig kan wonen. Wanneer de verhuurder nalaat om deze werkzaamheden uit te voeren, kan dat leiden tot gevaarlijke situaties en eventueel ook schade.

Sanitaire voorzieningen

Het onderhoud van de sanitaire voorzieningen valt ook onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit omvat het controleren van de waterdruk, het detecteren van lekkages en het herstellen van defecte sanitaire voorzieningen. Wanneer de huurder merkt dat er een probleem is met de sanitairinstallatie, is het belangrijk om dit snel aan de verhuurder te melden.

Wanneer de verhuurder niet op tijd actie ondernemt, kan de huurder maatregelen nemen, zoals het aanvragen van een huurverlaging of het terugbetalen van vooruitbetaalde huur.

Onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes in een huurcomplex

In een huurcomplex met meerdere huurders is het ook belangrijk om aandacht te besteden aan het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes. Deze ruimtes zijn van belang voor de leefbaarheid en veiligheid van alle huurders.

De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals:

Gangen en trappenhuizen;
Tuinen en recreatiegebieden;
Parkeerplaatsen;
Portierskamers of beveiligingsinstallaties.

Het is de plicht van de verhuurder om ervoor te zorgen dat deze ruimtes schoon, veilig en in goede staat verkeren. Dit omvat het regelmatig schoonmaken, het repareren van eventuele schade en het onderhouden van groenvoorzieningen.

Conclusie

Het onderhoud van een warmtepomp in een huurwoning is meestal de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij dit is bepaald in de huurovereenkomst of in een aparte overeenkomst met een derde partij. De Acantus-uitspraak en de rechtspraak in Midden-Nederland hebben bevestigd dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van een WKO-installatie tenzij dit anders is bepaald.

Het is belangrijk dat huurders en verhuurders duidelijk weten wat hun respectieve verantwoordelijkheden zijn. In het geval dat de verhuurder nalaat om het onderhoud uit te voeren, kan de huurder maatregelen nemen, zoals het aanvragen van een huurverlaging of het terugbetalen van vooruitbetaalde huur.

Verhuurders die investeren in duurzame warmteoplossingen zoals warmtepompen, kunnen gebruik maken van subsidies zoals de SVOH. Deze subsidie helpt bij het financieren van verduurzamingsmaatregelen, onderhoudsmaatregelen en het aanbrengen van duurzame warmteoplossingen.

Zowel huurders als verhuurders moeten zich bewust zijn van hun rechten en plichten. Door dit te doen, kunnen ze zorgen voor een leefbare en duurzame woning, waarin het onderhoud van de warmtepomp en andere essentiële voorzieningen goed wordt geregeld.