Tijdelijke erfpacht als innovatieve financieringsvorm voor verduurzaming

Published by Redactie on september 29, 2025 | Category warmtepomp

In het kader van de energietransitie wordt er op zoek gegaan naar nieuwe manieren om woningen duurzaam te verduurzamen. Een van de innovatieve concepten dat opkomt is tijdelijke erfpacht. Dit betreft een vorm van financiering waarbij de eigenaar van een woning tijdelijk de grond onder zijn woning aanbiedt aan de gemeente in ruil voor financiering van duurzame maatregelen zoals warmtepompen of isolatie. Deze vorm van financiering kan deel uitmaken van bredere inspanningen om woningen energiezuiniger te maken en het klimaatdoel van Nederland te bereiken.

In dit artikel bespreken we de tijdelijke erfpacht in detail, met een focus op hoe deze financieringsvorm werkt, welke gemeenten hiermee experimenteren, en welke kansen en uitdagingen er zijn. Het artikel is gebaseerd op de beschikbare informatie uit betrouwbare bronnen, waaronder gemeentelijke regelgeving, rapportages van overheid en media, en subsidies voor duurzame energiemaatregelen.

Wat is tijdelijke erfpacht?

Tijdelijke erfpacht is een financieringsmodel waarbij de eigenaar van een woning tijdelijk de grond onder zijn woning aanbiedt aan de gemeente. De gemeente koopt deze grond en levert het aan de huiseigenaar terug in de vorm van een huurcontract. De opbrengst van de verkoop kan vervolgens worden ingezet voor het uitvoeren van duurzame maatregelen zoals het installeren van een warmtepomp of het aanbrengen van isolatie.

Deze financieringsvorm is bedoeld om huiseigenaren te ondersteunen bij het verduurzamen van hun woning, zonder dat zij een dure lening nodig hebben of grote eigen geld moeten investeren. Het is een alternatief voor traditionele financieringsmodellen en maakt gebruik van de grondwaarde om duurzame investeringen te faciliteren.

Werking van tijdelijke erfpacht

De werking van tijdelijke erfpacht is relatief eenvoudig. De huiseigenaar biedt de grond onder zijn woning aan aan de gemeente. De gemeente koopt deze grond en levert het aan de eigenaar terug in de vorm van een tijdelijke erfpacht. Tijdens deze erfpachtperiode betaalt de eigenaar huur aan de gemeente. De opbrengst van de grondverkoop kan dan worden gebruikt voor het uitvoeren van duurzame maatregelen.

Wanneer de lening is afgelost, of na een bepaalde periode zoals bijvoorbeeld 15 of 30 jaar, wordt de grond weer volledig eigendom van de huiseigenaar. De tijdelijke erfpacht is dus een tijdelijke financieringsvorm, niet een permanente verkoop van grond.

Het model is ontworpen om fiscaal neutraal te zijn, wat betekent dat er geen wetswijzigingen nodig zijn. Dit maakt het model aantrekkelijk voor gemeenten, omdat het zonder toestemming van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) kan worden ingevoerd.

Welke gemeenten experimenteren met tijdelijke erfpacht?

De tijdelijke erfpacht is nog in de experimentele fase. Meer dan een tiental gemeenten heeft uitgesproken interesse getoond in het model. Volgens de Volkskrant zijn gemeenten zoals Leeuwarden, Haarlemmermeer, Arnhem en Nijmegen van plan om dit financieringsmodel te testen. Deze gemeenten zien tijdelijke erfpacht als een manier om de verduurzaming van woningen te stimuleren, zonder dat er grote fiscale of juridische obstakels in de weg staan.

De experimentele aard van tijdelijke erfpacht betekent dat het model nog niet algemeen beschikbaar is voor iedereen. Het is een vorm van innovatief beleid dat nog wordt getest in samenwerking met huiseigenaren en financiële instellingen. De uitkomsten van deze experimenten zullen bepalen of het model op grotere schaal ingevoerd kan worden.

Voordelen van tijdelijke erfpacht

Tijdelijke erfpacht biedt verschillende voordelen zowel voor huiseigenaren als voor gemeenten.

Voor huiseigenaren

Financiële ondersteuning: Huiseigenaren kunnen tijdelijke erfpacht gebruiken om duurzame maatregelen te financieren zonder dat zij een dure lening nodig hebben. Dit kan vooral van pas komen voor ouderen of personen met beperkte leenruimte.
Geen eigen risico: Aangezien de financiering via de verkoop van grond gebeurt, is er geen persoonlijk risico voor de huiseigenaar. De opbrengst van de verkoop is direct beschikbaar om investeringen in duurzame maatregelen te doen.
Energiebesparing: Door investeringen in warmtepompen of isolatie, kunnen huiseigenaren hun energierekening verlagen en hun woning duurzamer maken.

Voor gemeenten

Innovatief beleid: Tijdelijke erfpacht is een innovatief model dat gemeenten kunnen gebruiken om hun klimaatdoelen te bereiken. Het stimuleert de verduurzaming van woningen zonder dat er grote fiscale obstakels in de weg staan.
Geen toestemming van AFM nodig: In tegenstelling tot traditionele financieringsmodellen, is er bij tijdelijke erfpacht geen toestemming van de AFM nodig. Dit maakt het model aantrekkelijk voor gemeenten.
Duurzame groei: Door de financiering van duurzame maatregelen, bijdragen gemeenten aan de energietransitie en het verlagen van CO₂-uitstoot.

Uitdagingen van tijdelijke erfpacht

Ondanks de voordelen, zijn er ook een aantal uitdagingen en bezwaren tegen tijdelijke erfpacht.

Juridische en fiscale complexiteit

De tijdelijke erfpacht is niet zonder juridische en fiscale complicaties. Zo stelde minister Wiebes dat gebouwgebonden financiering, zoals tijdelijke erfpacht, 'fiscaal niet inpasbaar' is. Hoewel tijdelijke erfpacht op een andere manier is ontworpen dan traditionele financieringsmodellen, blijft er onzekerheid over de fiscale gevolgen van dit model.

De Nederlandse Vereniging van Banken omschrijft tijdelijke erfpacht als een 'uiterst complex paardenmiddel'. Dit suggereert dat het model niet eenvoudig is om te implementeren en dat er mogelijke juridische obstakels zijn.

Emotionele en emotionele weerstand

Er is ook emotionele weerstand tegen tijdelijke erfpacht. Sommige huiseigenaren zien het model als een vorm van 'inleveren van eigen grond', wat kan leiden tot negatieve reacties. De kritiek op tijdelijke erfpacht is soms overdreven of misleidend, maar het duidt op de behoefte aan duidelijke communicatie en transparantie.

Beperkte toepassing

Tijdelijke erfpacht is momenteel nog beperkt tot een kleine groep gemeenten die experimenten uitvoeren. Het model is nog niet algemeen beschikbaar en de uitkomsten van deze experimenten zullen bepalen of het op grotere schaal ingevoerd kan worden.

Alternatieve financieringsmodellen

Naast tijdelijke erfpacht zijn er ook andere financieringsmodellen beschikbaar voor het verduurzamen van woningen. Deze modellen bieden huiseigenaren verschillende opties om investeringen in duurzame maatregelen te doen.

Subsidies van de overheid

De overheid biedt subsidies aan voor investeringen in duurzame energiemaatregelen. De investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) is een voorbeeld hiervan. Bij de aanschaf van een (hybride) warmtepomp, zonneboiler of het aanbrengen van vloer-, dak-, spouwmuurisolatie of HR++ glas, krijgen huiseigenaren tot 30% van de kosten vergoed. In 2024 is er waarschijnlijk weer ongeveer 600 miljoen euro beschikbaar voor deze subsidie.

Om in aanmerking te komen voor deze subsidies, moeten huiseigenaren volledig eigenaar zijn van hun woning en deze als hoofdverblijf gebruiken. De overheid wil subsidies blijven beschikbaar houden tot minstens 2026 voor maatregelen zoals isolatie, zonneboiler of warmtepomp.

Subsidies per gemeente

Naast nationale subsidies, bieden ook gemeenten subsidies voor energiebesparende maatregelen. De voorwaarden en bedragen van deze subsidies variëren per regio. Het is daarom belangrijk om bij je eigen gemeente te informeren welke opties beschikbaar zijn.

Energiebespaarlening van het Warmtefonds

De Energiebespaarlening is een lening waarmee eigenaar-bewoners energiebesparende investeringen voor hun eigen woning kunnen financieren. Het Warmtefonds wil zorgen dat iedere eigenaar-bewoner de eigen woning kan verduurzamen. Daarom komen ook huizenbezitters die ouder zijn dan 75 jaar of onvoldoende leenruimte hebben mogelijk in aanmerking voor deze lening.

Belangrijk om te weten is dat je eigenaar en bewoner moet zijn van de te verduurzamen woning. De lening is bedoeld voor investeringen in duurzame maatregelen die het energieverbruik van de woning verlagen.

Duurzame maatregelen en subsidies

Er zijn verschillende soorten duurzame maatregelen die in aanmerking komen voor subsidies. Deze maatregelen zijn gericht op het verlagen van energieverbruik of het opwekken van schone energie.

Warmtepompen

Een warmtepomp is een installatie die energie opwekt uit een schone energiebron, zoals lucht, bodemwater of oppervlaktewater. Het is een duurzame oplossing voor het verwarmen van een woning. De warmtepomp is nagelvast bevestigd in of aan de woning en is geschikt voor subsidies.

Zonneboilers

Een zonneboiler is een installatie die energie opwekt uit zonne-energie. Het wordt gebruikt om warm water te genereren en is een duurzame alternatief voor traditionele waterverwarmers. Zonneboilers komen in aanmerking voor subsidies van de overheid.

Isolatiemaatregelen

Isolatiemaatregelen zijn gericht op het verlagen van energieverbruik door het verbeteren van de warmteweerstand van een woning. De Rd-waarde is een maat voor de warmteweerstand van isolatiemateriaal. Voor subsidies zijn bepaalde Rd-waarden vereist, afhankelijk van de locatie van de isolatie (bijvoorbeeld vloerisolatie, muurisolatie of dakiisolatie).

HR++ glas

HR++ glas is isolerend dubbelglas dat een hoge warmteweerstand biedt. Het is gemaakt van ten minste twee glasplaten, gescheiden door een afstandhouder en gevuld met edelgas. Een coating op één van de glasplaten zorgt voor extra isolatie. HR++ glas heeft een U-waarde van maximaal 1,2 W/m²K en is geschikt voor subsidies als het in de woonruimte van de woning is aangebracht.

Conclusie

Tijdelijke erfpacht is een innovatief financieringsmodel dat opkomt als een alternatief voor traditionele financieringsmodellen bij de verduurzaming van woningen. Het model maakt gebruik van de grondwaarde onder een woning om duurzame maatregelen te financieren, zoals het installeren van een warmtepomp of het aanbrengen van isolatie. Het biedt huiseigenaren de mogelijkheid om hun woning duurzamer te maken zonder dat ze een dure lening nodig hebben of grote eigen geld moeten investeren.

De tijdelijke erfpacht is momenteel in de experimentele fase en wordt getest in gemeenten zoals Leeuwarden, Haarlemmermeer, Arnhem en Nijmegen. De uitkomsten van deze experimenten zullen bepalen of het model op grotere schaal ingevoerd kan worden.

Naast tijdelijke erfpacht zijn er ook andere financieringsmodellen beschikbaar, zoals subsidies van de overheid, gemeentelijke subsidies en energiebespaarleningen. Huiseigenaren kunnen deze opties gebruiken om investeringen in duurzame maatregelen te doen en hun woning energiezuiniger te maken.

De verduurzaming van woningen is een belangrijk onderdeel van de energietransitie en het behalen van klimaatdoelen. Door innovatieve financieringsmodellen te ontwikkelen en subsidies beschikbaar te stellen, kunnen gemeenten en de overheid huiseigenaren ondersteunen bij het maken van duurzame investeringen.