Grondverkoop en warmtepompinstallaties: wat de gemeente en eigenaar moeten weten

Published by Redactie on september 30, 2025 | Category warmtepomp

Inleiding

Het gebruik van warmtepompen als duurzame verwarmingsoplossing wordt steeds populairder in Nederland. Voor zowel particuliere woningeigenaren als grotere woningbouwcorporaties is het een aantrekkelijke optie om afhankelijk te worden van fossiele brandstoffen en om energietarieven te besparen. Echter, de installatie van een warmtepomp – en met name van een bodemwarmtepomp – kan gevolgen hebben voor de grondwaarde en eventuele verkoop of huur van grond door de gemeente. Dit artikel biedt een overzicht van de relevante regelgeving, praktische aandachtspunten en vereisten bij de grondverkoop door de gemeente en de installatie van warmtepompen. De informatie is gebaseerd op officiële regelgeving, beleidsregels en praktische instructies zoals die in de bronnen zijn opgenomen.

Belang van grondverkoop door de gemeente

In veel gemeenten is het gebruik van openbare grond een essentieel onderdeel van de infrastructuurontwikkeling en de uitbreiding van woningbouwprojecten. De gemeente kan grond verkopen of huurverhuren aan particulieren of bedrijven, waarbij de grondprijs vaak wordt bepaald aan de hand van marktconforme waarden en interne rekenmethoden. Bijvoorbeeld, in een van de bronnen is vermeld dat de gemeente een grondwaarde van €20 per vierkante meter heeft vastgesteld. Op basis daarvan wordt een jaarlijkse huurprijs bepaald, vermenigvuldigd met een interne rekenrente plus een risico-opslag. Voor 2025 is deze huurprijs vastgesteld op €0,70 per vierkante meter.

Wanneer een partij wil kopen of huren van gemeentelijke grond, kan het voorkomen dat er extra aandacht nodig is voor infrastructuurobjecten op het terrein. Zo is in één van de regelingen aangegeven dat bij een lichtmast op de te verwerven grond, de verkoop alleen plaats kan vinden als de lichtmast elders in de straat wordt gecompenseerd. Deze compensatie is dan de verantwoordelijkheid van de koper. De gemeente beoordeelt in elk geval of het verplaatsen van de lichtmast wenselijk is.

Risico’s van grondexploitatie

Hoewel gemeentelijke grondexploitatie een belangrijke inkomstenbron is, gaat het ook gepaard met risico’s op de korte en lange termijn. De fasering van inkomsten en uitgaven speelt een rol, evenals de indexatie van huurprijsveranderingen. Daarnaast zijn er aspecten zoals staatssteunregels en de marktconformiteit van grondprijzen die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijke grondverkoop.

Warmtepompinstallatie en grondgebruik

De installatie van een warmtepomp, en met name een bodemwarmtepomp, heeft vaak gevolgen voor de grondgebruik. Bij een water-water of bodem-water warmtepomp is het nodig om een boring in de grond te maken om een systeem van buizen of lussen aan te leggen. Deze boringen kunnen diep gaan (meestal meer dan 50 meter), wat invloed heeft op de grondstructuur en eventueel ook op de omgevingsvergunning.

Vergunningen en meldplichten

De installatie van een bodemwarmtepomp kan in sommige gevallen een milieuvergunning vereisen. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer het systeem gevaarlijke stoffen bevat, zoals een mengsel van antivries en water. In dergelijke gevallen moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente. In tegenstelling thereto is een systeem dat werkt met een mengsel van water en glycol meestal vrijgesteld van deze vergunning.

Daarnaast is er in veel gemeenten een meldingsplicht voor de aanleg van een bodemwarmtepomp. Deze plicht geldt onder andere als:

De totale geïnstalleerde drijfkracht van de warmtepomp meer dan 5 kW is, of
Er niet dieper dan 50 meter wordt geboord voor de installatie.

Deze melding moet worden ingediend bij het Omgevingsloket van de gemeente. Hoewel het niet in alle gevallen een vergunning vereist, is het belangrijk om de gemeente te informeren over de aanleg van een warmtepompinstallatie die diepere grondboringen betreft.

Invloed op grondverkoop

Het feit dat er een warmtepompinstallatie op gemeentelijke grond is aangelegd, kan invloed hebben op de grondverkoop of –huur. Zoals eerder aangegeven, zijn er situaties waarin de aanwezigheid van een infrastructuurobject zoals een lichtmast of een warmtepompinstallatie belemmerend voor de grondverkoop kan zijn. Daarom is het belangrijk dat bij de grondexploitatie duidelijk is of het installatieproject:

Volgens de regelgeving is gerealiseerd,
Melding is gedaan bij de gemeente,
En eventueel een vergunning of toezicht is verkregen.

Bij grondverkoop kan de gemeente ook aandrukken op de verantwoordelijkheid van de koper bij eventuele grondwerken of installaties. In het voorbeeld uit de bron wordt aangegeven dat bij een lichtmast op de te verwerven grond, de koper verantwoordelijk is voor eventuele verplaatsing. Een vergelijkbare logica kan gelden bij grondwerken voor een warmtepompinstallatie.

Beleidsregels van de gemeente

De gemeente heeft in sommige gevallen specifieke beleidsregels vastgesteld rondom de installatie van warmtepompen, met name buitenunits. Een dergelijke beleidsregel is bijvoorbeeld van toepassing in de wijk Land van Matena in Papendrecht. Daar is het in sommige gevallen verboden om een buitenunit op een dakhalfde van een aanbouw te plaatsen, bijvoorbeeld vanwege het overschrijden van de maximale bouwhoogte.

In dergelijke gevallen kan de gemeente afwijkingsbevoegdheid uitoefenen wanneer een omgevingsvergunning wordt aangevraagd onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen onder meer betrekking hebben op de aard van de installatie, de locatie van de buitenunit en eventuele visuele of akoestische effecten op de omgeving.

Toepassing op grondverkoop

Bij de verkoop van grond door een gemeente kan het aanleggen van een warmtepompinstallatie een invloed hebben op de verkoopsvoorwaarden. Zoals uit de regelgeving blijkt, is het belangrijk om te weten:

Of de installatie in overeenstemming is met de bestemmingsplannen en bouwregelgeving,
Of er sprake is van een meldingsplicht of vergunning,
En of de installatie de grondwaarde of het gebruik van de grond beïnvloedt.

In een dergelijk scenario kan de gemeente bijvoorbeeld kiezen om:

De grond te verkopen met een voorwaarde dat geen diepe grondboringen worden gedaan, of
Te kiezen voor een marktconforme grondprijs die rekening houdt met eventuele beperkingen.

Technische aspecten van warmtepompinstallaties

Voordat een warmtepompinstallatie kan worden aangelegd, is het belangrijk om rekening te houden met een aantal technische aspecten. Deze aspecten kunnen van invloed zijn op de kosten, het energieverbruik, de retour op investering en het comfort in de woning.

Soorten warmtepompen

Er zijn verschillende soorten warmtepompen, waarbij de keuze afhankelijk is van het type woning, de isolatiegraad en de beschikbare ruimte. De drie belangrijkste types zijn:

Luchtwarmtepomp: Deze haalt warmte uit de buitenlucht en bestaat uit een buiten- en binnenunit. De buitenunit kan op de grond, op het dak of tegen de muur worden geplaatst. De installatie is in de meeste gevallen niet zo diep in de grond en vereist vaak minder bouwwerkzaamheden dan een bodemwarmtepomp.
Bodemwarmtepomp (water-water of bodem-water): Deze warmtepomp haalt warmte uit de bodem via een systeem van buizen of lussen. Voor deze installatie is het nodig om diep in de grond te boren, wat in sommige gevallen een vergunning vereist.
Zwembadwarmtepomp: Dit type is specifiek ontworpen om het water van een zwembad op te warmen. De kosten variëren van €800 tot €8000, afhankelijk van de complexiteit van de installatie.

Aandachtspunten bij installatie

Bij elke warmtepompinstallatie is het belangrijk om rekening te houden met de volgende aandachtspunten:

Energie-efficiëntie: De warmtepomp moet worden aangesloten op een goed geïsoleerde woning. Voor luchtwarmtepompen is een minimum isolatiegraad van energielabel B vereist.
Vermogen: De gekozen warmtepomp moet voldoen aan de verwarmingsbehoeften van de woning. De drijfkracht moet worden berekend op basis van de oppervlakte, het type constructie en de isolatie.
Afmetingen van de units: De buiten- en binnenunits hebben bepaalde afmetingen, die afhankelijk zijn van het merk en type. Een typische buitenunit is bijvoorbeeld 0,8 x 0,8 x 0,4 meter, terwijl een buffer- of boilervat kan variëren vanaf 0,5 meter diameter tot 1,5 meter hoogte.
Beveiliging en toezicht: In het geval van een bodemwarmtepomp is het noodzakelijk om rekening te houden met eventuele mengsels van gevaarlijke stoffen, wat een milieubevoegdheid kan vereisen.

Kosten en vergoedingen

De kosten van een warmtepompinstallatie kunnen sterk variëren, afhankelijk van het type warmtepomp, de omvang van de installatie en de benodigde bouwwerkzaamheden. Een overzicht van de kosten is als volgt:

Type installatie	Kosten (excl. subsidie)
Luchtwarmtepomp	€4.000 – €15.000
Bodemwarmtepomp	€10.000 – €30.000
Zwembadwarmtepomp	€800 – €8.000

Subsidies en financiële steun

De overheid en diverse programma’s bieden subsidies en financiële steun voor het aanleggen van een warmtepomp. Een van de bekendste subsidies is de ISDE-subsidie, die een aanzet geeft tot de investering in een duurzamere verwarmingsoplossing. Daarnaast zijn er programma’s zoals Homedeal, waarbij particulieren gratis en vrijblijvend offertes kunnen ontvangen van erkende installateurs.

De gemiddelde terugverdientijd van een warmtepompinstallatie ligt tussen de 10 en 15 jaar, afhankelijk van het type woning en de isolatiegraad. Met subsidies kan deze periode verder worden verkort.

Invloed op de woningwaarde

Nadat een warmtepompinstallatie is aangelegd, kan dit een positieve invloed hebben op de waarde van de woning. Energieprestaties zoals een energielabel A of B maken een woning aantrekkelijker voor kopers en verhogen de marktwaarde.

Conclusie

De installatie van een warmtepomp, en met name een bodemwarmtepomp, heeft in sommige gevallen invloed op het grondgebruik en eventuele grondverkoop door de gemeente. Het is daarom belangrijk om rekening te houden met de relevante regelgeving, vergunningen, meldplichten en technische aspecten bij zowel de installatie van de warmtepomp als de eventuele grondexploitatie. Voor de gemeente kan dit betekenen dat er specifieke beleidsregels of voorwaarden worden gesteld bij de grondverkoop, terwijl voor particuliere eigenaren een goed onderzoek en voorbereiding van het project essentieel is. Door aandacht te besteden aan deze aspecten, kan zowel de gemeente als de woningeigenaar een duurzame en juridisch correcte oplossing realiseren.