Renovatie en verduurzaming van portiekflats aan de Generaal Swartlaan in Rijswijk: kostenefficiëntie en duurzaamheid

Inleiding

In de wijk Te Werve in Rijswijk staat momenteel een significante renovatie van tien verouderde portiekflats centraal. Deze woningblokken aan de Generaal Swartlaan en Generaal Van Daalenstraat, gebouwd in 1957, worden volledig aangepakt om de levensduur te verlengen en de energieprestatie aanzienlijk te verbeteren. Het project, uitgevoerd door Rijswijk Wonen, richt zich op zowel de onderhoudsachterstand als het verduurzamen van de woningen. De renovatie omvat onder andere het vernieuwen van de gevel, kozijnen en balkons, en het verwijderen van asbest in de rioleringsstelsels. Hoewel het project maatschappelijk en duurzaam aantrekkelijk is, is de financiële haalbaarheid van de ingrepen volgens Fakton Consultancy twijfelachtig. In dit artikel bespreken we de technische, financiële en maatschappelijke aspecten van de renovatie aan de Generaal Swartlaan in Rijswijk, met aandacht voor duurzaamheid, warmtepompen en het energielabel.

Aanleiding en huidige toestand

De tien woningblokken aan de Generaal Swartlaan en Generaal Van Daalenstraat zijn in 1957 gebouwd en behoren daarmee tot de oudere generatie portiekflats. De huidige toestand van de woningen is beoordeeld als matig. Veel onderdelen van deze woningen zijn vervallen of zijn sinds hun bouw nog niet vernieuwd. De keukens, badkamers en toiletten zijn verouderd en bevatten een rioleringsstelsel van asbest. Daarnaast is de isolatie slecht, wat leidt tot een hoge warmtevraag en dus hogere energiekosten voor bewoners. In de transitievisie warmte van de gemeente Rijswijk wordt deze wijk aangemerkt als kansrijk voor aansluiting op het warmtenet, wat op lange termijn de energievoorziening kan verbeteren.

Doel van de renovatie

De woningcorporatie Rijswijk Wonen heeft gekozen voor een zogenaamde "buitenom"-aanpak. Dit betekent dat de renovatie vooral gericht is op externe verbeteringen. De gevel wordt vernieuwd, kozijnen en balkons worden aangepakt en de levensduur van de woningen wordt met dertig tot veertig jaar verlengd. Daarnaast wordt de energieprestatie van de woningen sterk verbeterd, zodat het energielabel van F (matig) naar A (zeer goed) verandert. Voor zittende huurders betekent dit een maandelijkse besparing van 52 euro aan energielasten.

Technische en bouwkundige aspecten van de renovatie

1. Verduurzaming en isolatie

De isolatie van de woningen is slecht, wat leidt tot warmteverlies en hoge energieverbruik. Tijdens de renovatie wordt de isolatie aangevuld of volledig vernieuwd. Dit kan bestaan uit het aanbrengen van isolatie in de muren, het dakraam en de vloeren. De keuze voor isolatiemateriaal hangt af van de toegankelijkheid en de huidige structuur van de woning. Gebruikelijke isolatiematerialen zijn glasvezel, cellulose of polyurethaan.

2. Kozijnen en glas

De oude kozijnen zijn niet energiezuinig en kunnen leiden tot warmteverlies. Tijdens de renovatie worden deze vervangen door dubbel of driedubbel glas met een hoge isolatiewaarde. De kozijnen zelf zijn meestal gemaakt van aluminium of kunststof, afhankelijk van de wensen van de woningcorporatie en de technische haalbaarheid.

3. Verwijdering van asbest

De rioleringsstelsels in de woningen bevatten asbest, wat een gevaarlijk materiaal is voor de gezondheid. Tijdens de renovatie wordt dit materiaal volledig verwijderd. Dit vereist een zorgvuldige aanpak, omdat asbest niet zomaar kan worden meegenomen of weggewerkt. Er wordt een gespecialiseerde partij ingezet om het asbest veilig te verwijderen en te verwijderen volgens de wetgeving.

4. Warmtepompen

Hoewel de bronnen geen expliciete meldingen bevatten over de installatie van warmtepompen, zijn deze systemen een veelgebruikte keuze bij verduurzamingsprojecten van oude woningen. Een warmtepomp haalt warmte uit de lucht, grond of water en gebruikt deze om de woning te verwarmen. Dit is energiezuiniger dan traditionele verwarmingsmethoden en kan aanzienlijk bijdragen aan een verbetering van het energielabel.

5. Verduurzaming van bergingen

Naast de woningen zelf wordt ook aandacht besteed aan de 287 bergingen die bij het project horen. Deze worden aangepakt om ze beter te maken voor gebruik en te verhogen in waarde. De aanpassingen kunnen variëren van isolatieverbeteringen tot het aanbrengen van een betere luchtruwheid en verlichting.

Financiële evaluatie

De totale renovatiekosten voor het verduurzamingsproject bedragen ongeveer 36 miljoen euro. Dit komt neer op ongeveer 160.000 euro per woning. Van die 160.000 euro per woning gaat meer dan de helft naar onderhoud, zoals regulier (achterstallig) onderhoud, asbest- en grondsanering en het voldoen aan de huidige brandveiligheidseisen. De woningverbetering kost circa 33.000 euro per woning, terwijl de duurzaamheidsingrepen zo’n 30.000 euro per woning kosten. Deze laatste kosten zijn marktconform, volgens Fakton Consultancy, en vallen binnen een bandbreedte die als redelijk wordt beschouwd voor dit type woningen en ingrepen.

Onrendabiliteit van het project

Ondanks de maatschappelijke en duurzame voordelen is het project financieel gezien onrendabel. Fakton Consultancy concludeerde dat de investering niet verantwoord is vanuit een puur economisch perspectief. De huidige huurprijs van 575 euro per maand is laag in vergelijking met de markt, wat vooral bedoeld is om de maatschappelijke prestaties van Rijswijk Wonen te verbeteren. Deze lage huurprijs maakt het project financieel niet haalbaar op lange termijn, maar het voldoet wel aan de nationale prestatieafspraken.

Maatschappelijke prestaties en het energielabel

1. Energiebesparing per bewoner

De renovatie leidt tot een verbetering van het energielabel van F naar A. Voor zittende huurders betekent dit een maandelijkse besparing van 52 euro aan energielasten. Dit is een belangrijk maatschappelijk voordeel, omdat het het budget van de bewoners verbetert en het energieverbruik verlaagt.

2. Duurzaamheid en CO2-reductie

De verbetering van het energielabel draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Rijswijk. Een hoger energielabel betekent lager CO2-uitstoot per woning en dus een kleinere ecologische voetafdruk. Dit is belangrijk in het kader van de transitie naar een duurzamere woningbouwsector.

3. Levensduur en toekomstige onderhoudskosten

Door de renovatie wordt de levensduur van de woningen met dertig tot veertig jaar verlengd. Dit heeft als voordeel dat er in de toekomst minder onderhoud en herbelegging nodig is. Het vermindert de noodzaak om de woningen te slopen en nieuwe woningen te bouwen, wat bijdraagt aan een duurzamere aanpak van woningbouw.

4. Samenwerking met de gemeente

De gemeente Rijswijk heeft in haar transitievisie warmte aangemerkt dat de wijk Te Werve kansrijk is voor aansluiting op het warmtenet. Dit betekent dat in de toekomst de woningen mogelijk aansluiting kunnen maken op een duurzame warmtebron, wat de CO2-uitstoot verder kan verlagen. Tijdens de renovatie wordt deze mogelijkheid al voorbereid, bijvoorbeeld door de infrastructuur aan te passen voor aansluiting op het warmtenet.

Samenwerking en beleid

1. Rol van Fakton Consultancy

Fakton Consultancy heeft in opdracht van Platform31 en Rijswijk Wonen de businesscase van het verduurzamen en renoveren van de 224 portiekwoningen beoordeeld. De analyse omvatte een beoordeling van het behaalde financiële resultaat, de effectiviteit van de investering, de maatschappelijke prestaties en de vergelijking met referentiewoningen. Fakton concludeerde dat het project maatschappelijk aantrekkelijk is, maar financieel gezien niet verantwoord.

2. Nationale prestatieafspraken

Hoewel het project financieel onrendabel is, scoort Rijswijk Wonen goed op maatschappelijk presteren. Door de huurprijs extra laag te houden en te voldoen aan de nationale prestatieafspraken, draagt het project bij aan de maatschappelijke opgaven die lokaal en nationaal zijn vastgelegd. Deze prestaties zijn van belang voor de woningcorporatie om haar missie te behouden en te voldoen aan de verwachtingen van overheden en bewoners.

Conclusie

De renovatie van de portiekflats aan de Generaal Swartlaan in Rijswijk is een voorbeeld van hoe oude woningen duurzaam en energiezuiniger kunnen worden gemaakt. Het project richt zich op verduurzaming, het verbeteren van het energielabel en het verlengen van de levensduur van de woningen. Ondanks de maatschappelijke en duurzame voordelen is het project financieel gezien onrendabel. De huidige huurprijs is laag en de renovatiekosten zijn hoog, wat het project op lange termijn financieel niet haalbaar maakt. Toch draagt het project bij aan de maatschappelijke prestaties van Rijswijk Wonen en voldoet het aan de nationale prestatieafspraken. In de toekomst kan het project ook bijdragen aan de transitie naar een warmtenet, wat het duurzaamheidsaspect verder ondersteunt.

Bronnen

1. Platform31.nl