Erfdienstbaarheid en riolering: onderhoudsverplichtingen en praktische uitkomsten

Published by Redactie on juli 2, 2025 | Category riolering

In de praktijk van wonen en vastgoed is erfdienstbaarheid een veelvoorkomend recht dat vaak gecorreleerd wordt met riolering. Dit recht bepaalt hoe een perceel mag worden gebruikt ten behoeve van een ander perceel, en kan onder meer het recht bevatten om afwatering te laten lopen of leidingen aan te brengen. In het kader van deze erfdienstbaarheid is het onderhoud van het rioleringssysteem een cruciale factor, zowel op het niveau van verantwoordelijkheden als op het vlak van praktische uitvoering. In dit artikel bespreiden we de kernprincipes van erfdienstbaarheid, met een nadruk op riolering en onderhoudsverplichtingen, uitgaande van de beschikbare bronnen.

Wat is erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat is gevestigd op de grond. Het wordt het dienende erf genoemd, en het recht dient om het heersende erf te bevoorrechten. Dit recht is vastgelegd in een notariële akte en wordt ingeschreven in het openbare register. De erfdienstbaarheid volgt het perceel waarop deze is gevestigd. Wordt de grond verkocht, dan gaat de erfdienstbaarheid mee naar de nieuwe eigenaar. De erfdienstbaarheid wordt beschreven in de akte van levering die door de notaris wordt opgesteld. In de praktijk gaat dat nog wel een fout; de erfdienstbaarheid wordt dan niet specifiek in de akte van levering vermeld. In dat geval zal aan de hand van eerdere aktes uitgezocht moeten worden of er een erfdienstbaarheid is gevestigd.

Er zijn verschillende vormen van erfdienstbaarheid, waaronder het recht van overpad, het recht van weg, het recht van uitzicht, en het recht om af te wateren op een perceel van iemand anders. Daarnaast kunnen erfdienstbaarheden ook bestaan uit het recht om leidingen (voor telefoon, water, riolering) te leggen die lopen door de grond van het naburige erf. Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging of door verjaring. Als een persoon al jaren zonder problemen van de grond gebruikmaakt, kan dit leiden tot een erfdienstbaarheid door verjaring. Dit proces kan tussen de 10 tot 20 jaar duren, afhankelijk van de omstandigheden.

Onderhoudsverplichtingen bij erfdienstbaarheid

Een van de belangrijkste aspecten van erfdienstbaarheid is het onderhoudsverplichtingsrecht. Hierbij wordt het recht van de eigenaar van het heersende erf bepaald door de akte van vestiging. De eigenaar van het lijdende erf mag alle onderhoudswerkzaamheden en bouwwerken uitvoeren die nodig zijn voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid en voor het behoud ervan. Dit omvat ook het onderhouden van rioleringssystemen. Hierbij is het belangrijk om te onthouden dat de kosten van het onderhoud niet automatisch op de eigenaar van het heersende erf moeten vallen, tenzij het verloop van de werken het gevolg is van een fout van de eigenaar van het heersende erf.

Bijvoorbeeld, wanneer er sprake is van een gemeenschappelijke riolering, kunnen de kosten van onderhoud en reparatie worden verdeeld. Dit geldt wanneer de werken nut hebben voor beide percelen. In andere gevallen kan de verantwoordelijkheid volledig op de eigenaar van het lijdende erf liggen. Hierbij is het van belang om de akte van vestiging goed te lezen, want hierin kunnen specifieke afspraken staan over wie wel of niet verantwoordelijk is voor het onderhoud.

De rol van het particulier riool

In veel gevallen wordt het rioleringssysteem gevestigd in een particulier riool, dat wordt aangesloten op het openbare rioleringssysteem. De gemeente is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van het openbare riool, terwijl de eigenaar van het particulier riool verantwoordelijk is voor het goed onderhouden van zijn eigen systeem. De rechthebbende is zelf verantwoordelijk voor een juist gebruik van het particulier riool en het aansluitriool. Als er sprake is van onjuist gebruik, zoals het lozen van schadelijke stoffen, kan dit leiden tot verstoppingen en kan de eigenaar van het particulier riool verantwoordelijk worden gesteld voor de kosten van het onderhoud.

In de bron wordt ook aangegeven dat het niet voldoen aan de vangnetbepalingen, het lozen van stoffen die de aansluiting of het openbare riool kunnen beschadigen, of het lozen van stoffen die de werking van het gemeentelijke riool aantasten, kan leiden tot verantwoordelijkheid voor de kosten van het onderhoud. Hierbij is het belangrijk om te weten dat de kosten voor het onderhoud van het particulier riool op de rechthebbende vallen, tenzij vaststaat dat de noodzaak tot onderhoud is veroorzaakt door inspoeling vanuit het openbare riool.

Kostenverdeling bij gemeenschappelijke riolering

Bij gemeenschappelijke riolering, zoals in een appartementscomplex of een woning met een gezamenlijk riool, kunnen de kosten van onderhoud en reparaties worden verdeeld. Dit geldt wanneer de werken nut hebben voor beide percelen. De kosten van de onderhoudswerkzaamheden worden dan gedeeld door de bewoners die gebruik maken van de erfdienstbaarheid. Dit is vooral van toepassing wanneer de verstoppingen in het beginstuk van het riool zitten, en de meeste bewoners hier profiteren van.

Echter, als de verstoppingen zich in een deel van het riool bevinden dat niet wordt gebruikt door de betrokken bewoners, kan het zijn dat deze niet verantwoordelijk zijn voor de kosten. In dergelijke gevallen is het van belang om te kijken of er in de akte van vestiging afspraken staan over wie wel of niet verantwoordelijk is voor de kosten. Daarnaast kan het nuttig zijn om in overleg te gaan met de andere betrokken partijen om een overeenstemming te bereiken over de verdeling van de kosten.

Afstand doen van erfdienstbaarheid

De mogelijkheid om afstand te doen van een erfdienstbaarheid is beperkt. Een erfdienstbaarheid kan niet zonder meer beëindigd worden. Het is echter mogelijk om in overleg met de betrokken partijen een overeenkomst te sluiten waarin wordt aangegeven dat de erfdienstbaarheid beëindigd wordt. Dit gebeurt via een notariële akte, waarin de beëindiging van de erfdienstbaarheid is vastgelegd. In sommige gevallen kan de rechter ook op vordering van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen, mits dit noodzakelijk is.

Conclusie

De combinatie van erfdienstbaarheid en riolering is een complex onderwerp dat aandacht verdient in de praktijk van wonen en vastgoed. Het onderhoudsverplichtingsrecht is hierbij een cruciaal onderdeel, waarin de verantwoordelijkheden van de betrokken partijen duidelijk moeten zijn. De kosten van het onderhoud kunnen worden verdeeld, mits de werken nut hebben voor beide percelen. Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar de akte van vestiging, want hierin kunnen afspraken staan over wie wel of niet verantwoordelijk is voor het onderhoud. De mogelijkheid om afstand te doen van een erfdienstbaarheid is beperkt, maar mogelijk via overleg en een overeenkomst. Samenvattend is het belangrijk om zowel de rechten als plichten van de betrokken partijen goed te begrijpen en te controleren in de akte van vestiging of in het Kadaster.