De verduurzaming van woningen speelt tegenwoordig een steeds belangrijkere rol in het woningbouwbeleid in Nederland. Huurders en verhuurders staan vaker voor de vraag of en hoeveel de huur mag stijgen na het uitvoeren van duurzamingsmaatregelen. Aan de ene kant is er de wens om woningen energiezuiniger te maken, aan de andere kant ligt het belang om huurders niet onredelijk te belasten. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige situatie, richtlijnen en praktijkvoorbeelden rond huurverhoging na verduurzaming, gebaseerd op recente afspraken, beleidsdocumenten en adviezen.
Wat is verduurzaming?
Verduurzaming betreft de uitvoering van maatregelen die de energieprestatie van een woning verbeteren. Denk bijvoorbeeld aan isolatie van muren, daken en vloeren, het vervangen van ramen door HR++-glas, het installeren van warmtepompen of zonnepanelen. Deze maatregelen kunnen worden uitgevoerd op initiatief van de huurder, de verhuurder of een woningcorporatie. De uitvoering van dergelijke maatregelen kan enerzijds leiden tot lagere energiekosten, maar anderzijds kan het ook tot een huurverhoging leiden. De vraag die zich dan stelt, is of deze huurverhoging redelijk en eerlijk is.
Huurverhoging bij verduurzaming: wanneer is dat mogelijk?
Woningcorporaties en isolatiemaatregelen zonder huurverhoging
Voor woningcorporaties geldt sinds 1 januari 2023 een belangrijke afspraak in het kader van de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting. Deze afspraak betreft het uitvoeren van isolatiemaatregelen zonder huurverhoging. Dit geldt alleen als de woningcorporatie zelf het initiatief voor de maatregel neemt. Isolatiemaatregelen zoals dak-, muur- of vloerisolatie, en het aanbrengen van HR++-glas, mogen dan zonder huurverhoging worden uitgevoerd. Huurders die in een dergelijke woning wonen, hoeven dus geen extra huur te betalen voor deze isolatiemaatregelen.
Een uitzondering op deze regel geldt voor huurders die al voor 1 januari 2023 hun woning geïsoleerd hadden. Voor deze huurders geldt de oude afspraak uit het sociaal plan, waarin huurverhogingen wel zijn toegestaan. Huurders die sinds 2023 verduurzamingsmaatregelen ontvangen, zien hun huur echter niet stijgen.
Cees Tip, directeur van Intermaris, legt uit dat deze afspraak is gemaakt om het verduurzamen van woningen aantrekkelijker te maken voor huurders. "Zo kunnen huurders profiteren van meer wooncomfort en lagere energierekening, zonder dat hun huur stijgt," zegt hij.
Verduurzaming buiten isolatiemaatregelen
Niet alle verduurzamingsmaatregelen vallen onder de afspraak van isolatie zonder huurverhoging. Woningen die bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp krijgen, vallen hier niet onder. Deze maatregelen kunnen wel tot een huurverhoging leiden, omdat de verhuurder extra kosten ondervindt.
De Woonbond adviseert in dergelijke gevallen om te kijken naar de totale impact op de woonlasten. Als de energierekening aanzienlijk omlaagt, kan het zijn dat de huurverhoging niet negatief uitwerkt op de totale kosten. "Accepteer de huurverhoging pas als de besparing op je energierekening groter is dan de stijging van je huur," zegt de Woonbond.
Verduurzaming bij particuliere en commerciële verhuurders
Voor particuliere en commerciële verhuurders bestaat geen dergelijke afspraak als voor woningcorporaties. Hier is er wel een rekenmethode opgenomen in het Beleidsboek van de Huurcommissie. Deze methode helpt bij het bepalen van een redelijke huurverhoging. Huurders en verhuurders kunnen deze methode gebruiken om tot een eerlijke afspraak te komen.
Het is aan te raden dat huurders samenwerken bij renovatieprojecten, bijvoorbeeld via een bewonerscommissie. Zo kunnen ze beter ondersteuning krijgen bij het bepalen van een eerlijke huurverhoging. De Woonbond biedt hierbij ook ondersteuning aan via hun adviseurs.
Hoe bepaal je een redelijke huurverhoging?
Kosten van de maatregelen
Een redelijke huurverhoging moet in verhouding staan tot de kosten die de verhuurder maakt. Voor isolatiemaatregelen die worden uitgevoerd zonder huurverhoging, geldt dat deze kosten volledig op de verhuurder terugvallen. Voor andere maatregelen, zoals warmtepompen of zonnepanelen, is het wél toegestaan om een huurverhoging te vragen. De hoogte van deze huurverhoging moet dan wel redelijk zijn.
De Huurcommissie stelt dat de huurverhoging in verhouding moet staan tot de aanschaf- en installatiekosten, eventuele onderhoudskosten en de levensduur van de maatregel. Zo moet een huurverhoging niet meer zijn dan de aanschafkosten gedeeld door de verwachte levensduur van de maatregel.
Energiebesparing en wooncomfort
Een andere belangrijke factor bij het bepalen van een redelijke huurverhoging is de energiebesparing die ontstaat. Een verduurzamde woning levert in de meeste gevallen een aanzienlijke besparing op de energierekening op. Deze besparing kan worden vergeleken met de stijging van de huur. Als de besparing groter is dan de huurverhoging, is het voor de huurder gunstig.
Naast de energiebesparing is ook de impact op het wooncomfort belangrijk. Verduurzaming leidt vaak tot een warmere en drogere woning, wat positief is voor de gezondheid van de bewoners. Ook hieruit kan blijken dat de verduurzaming een waarde toevoegt die niet alleen in geld uitgedrukt kan worden.
Huurtoeslag en WOZ-waarde
De huurverhoging kan ook gevolgen hebben voor de huurtoeslag. Als de huur stijgt, kan dit leiden tot een lagere huurtoeslag of zelfs tot het verlies ervan. Het is daarom belangrijk om te controleren hoe een eventuele huurverhoging het budget van de huurder beïnvloedt.
Daarnaast kan een verduurzamingsmaatregel ook leiden tot een hogere WOZ-waarde van de woning. Dit kan invloed hebben op de woningwaardevergoeding, die de huurder kan terugkrijgen van de overheid. Een hogere WOZ-waarde betekent echter ook een hogere gemeentebelasting, wat een extra belasting kan zijn.
Menukaart voor huurverhoging bij verduurzaming
Om het proces van het bepalen van een redelijke huurverhoging te vergemakkelijken, is een zogenaamde 'menukaart' ontwikkeld door Aedes en de Woonbond. Deze menukaart is bedoeld voor huurwoningen die verduurzamingsmaatregelen krijgen, zoals warmtepompen en ventilatie met warmteterugwinning. De menukaart bevat vergoedingentabellen die helpen bij het bepalen van een eerlijke huurverhoging.
De menukaart is ontwikkeld in opdracht van de Nationale Prestatieafspraken en is bedoeld om het proces transparanter en eerlijker te maken. Het doel is dat huurders en verhuurders eenvoudiger tot overeenstemming komen over een huurverhoging. De menukaart is vooral bedoeld voor woningcorporaties, maar ook particuliere verhuurders kunnen er inspiratie uit opdoen.
Transparantie en evaluatie
Een belangrijk aspect van de menukaart is de transparantie. De vergoedingentabellen zijn gebaseerd op onderzoek door het onderzoeksbureau Republiq. Aedes en de Woonbond hebben deze resultaten besproken en bijgeschaafd. Hierbij is gelet op het feit dat de meeste huurders er met deze maatregelen op vooruit moeten gaan.
De menukaart wordt in de komende tijd geëvalueerd. Aedes en de Woonbond kijken hoe goed de menukaart werkt in de praktijk en of er aanpassingen nodig zijn. Ook wordt gekeken of de maatregelen in de menukaart voldoende duidelijk zijn voor huurders en verhuurders.
Wat als er geen overeenstemming is over de huurverhoging?
Als er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is over de redelijkheid van een huurverhoging, kan de Huurcommissie worden aangegestuurd. Deze commissie is onafhankelijk en kan advies geven over wat een eerlijke huurverhoging is. De Huurcommissie heeft een rekenmethode die kan worden gebruikt om de huurverhoging te berekenen. Deze methode is opgenomen in het Beleidsboek van de Huurcommissie.
Rechterlijke hulp
Als de verhuurder weigert om energiebesparende maatregelen uit te voeren op verzoek van de huurder, kan de huurder ook terecht komen bij de rechter. De rechter kan dan bepalen of de verhuurder verplicht is om de maatregelen uit te voeren. Dit geldt bijvoorbeeld voor dak-, muur- en raamisolatie, vloerisolatie boven de kruipruimte, en het vervangen van een oude cv-ketel door een efficiëntere.
De rechter zal alleen de verhuurder verplichten om de maatregelen uit te voeren als de huurder bereid is om een huurverhoging te betalen. Deze huurverhoging moet wel in redelijke verhouding staan tot de kosten van de maatregel. Dit betekent dat de huurverhoging niet onredelijk hoog mag zijn.
Praktijkvoorbeelden
Voorbeeld 1: Huurverhoging bij installatie van zonnepanelen
Een huurder krijgt zonnepanelen geïnstalleerd door de woningcorporatie. De verhuurder wil een huurverhoging van €25 per maand vragen. De huurder berekent dat de energierekening daardoor met ongeveer €35 per maand omlaag gaat. Omdat de besparing groter is dan de huurverhoging, accepteert de huurder de huurverhoging. De totale woonlasten nemen dus af, wat voor de huurder gunstig is.
Voorbeeld 2: Geen huurverhoging bij isolatiemaatregelen
Een woningcorporatie voert isolatiemaatregelen uit aan een woning. De huurder krijgt HR++-glas, de muren worden geïsoleerd, en het dak wordt aangevuld met isolatie. Omdat de maatregelen zijn uitgevoerd op initiatief van de corporatie, is er geen huurverhoging. De huurder merkt dat de woning warmer wordt en dat de energierekening aanzienlijk omlaagt. De huurder profiteert dus van de verduurzaming zonder dat de huur stijgt.
Voorbeeld 3: Huurverhoging bij installatie van een warmtepomp
Een woningcorporatie wil een warmtepomp installeren in een woning. De huurder is het met de maatregel eens, maar vindt de voorgestelde huurverhoging van €50 per maand te hoog. De huurder neemt contact op met de Huurcommissie, die bepaalt dat een huurverhoging van €30 per maand redelijk is. De verhuurder en huurder komen tot een akkoord over de huurverhoging.
Conclusie
Huurverhoging na verduurzaming is een complex onderwerp dat afhankelijk is van verschillende factoren, zoals het type maatregel, het initiatief van de verhuurder of huurder, en de kosten en energiebesparing. Voor woningcorporaties gelden specifieke afspraken waarmee huurverhogingen bij isolatiemaatregelen zijn uitgezonderd sinds 2023. Voor andere maatregelen en voor particuliere verhuurders gelden andere regels, waarbij de Huurcommissie een rol speelt bij het bepalen van een redelijke huurverhoging.
Huurders hebben een actieve rol in het proces en kunnen ondersteuning zoeken via bewonerscommissies of de Woonbond. De menukaart voor huurverhoging bij verduurzaming helpt bij het maken van transparante en eerlijke afspraken. Het is belangrijk om de impact van een huurverhoging op de totale woonlasten te beoordelen, inclusief de energiebesparing en eventuele gevolgen voor huurtoeslag en WOZ-waarde.
Zowel huurders als verhuurders profiteren meestal van verduurzaming, zolang de afspraken eerlijk en redelijk zijn. Het is aan te raden om altijd goed te informeren en eventueel hulp in te schakelen bij het bepalen van een huurverhoging.