Inleiding
In de huidige realiteitsgerichte woningmarkt spelen factoren zoals energiezuinigheid en duurzaamheid een steeds grotere rol in de bepaling van de waarde van een woning. Veel huis-eigenaars overwegen verduurzamingsprojecten, zoals isolatieverbeteringen, om zowel de energiekosten te verlagen als de aantrekkelijkheid van hun woning te vergroten. Eén van de tools die vaak wordt ingezet om de waarde van een woning in te schatten, is de Calcasa waardebepaling. Deze online tool biedt een snelle en relatief goedkope methode om een indicatieve waarde van een woning te verkrijgen, gebaseerd op recente verkopen in de regio. Maar wat is de invloed van isolatieverbeteringen op de waarde van een woning, en hoe wordt dit beeld door Calcasa weergegeven?
In dit artikel bespreken we de rol van isolatie en verduurzaming in de waardebepaling van een woning, met een focus op hoe Calcasa dit onderdeel in zijn modellen verwerkt. We leggen uit hoe Calcasa werkt, welke informatie het verstrekt en waarom de waarde van verduurzamingsprojecten mogelijk niet altijd volledig wordt doorgevoerd in een waardebepaling.
Wat is een Calcasa Waardebepaling?
Een Calcasa waardebepaling is een snelle en kostenefficiënte manier om een indicatieve waarde van een woning te verkrijgen. Deze waarde wordt berekend aan de hand van recente verkochte woningen in de regio, met dezelfde of vergelijkbare kenmerken als de betreffende woning. De gebruiker voert zelf basisinformatie in, zoals adres, bouwjaar, woonoppervlakte en type woning, en ontvangt binnen enkele minuten een rapportage. De waarde is gebaseerd op 25 vergelijkbare verkochte woningen in de buurt.
De voordelen van een Calcasa waardebepaling zijn:
- Snelle uitvoering binnen enkele minuten.
- Lage kosten (€25,95 tot €27,95).
- Vrij toegankelijk voor iedereen die toegang heeft tot internet.
De nadelen zijn echter ook duidelijk:
- Geen officiële waarde die kan worden gebruikt voor hypotheken of verkoopbodems.
- Mogelijke onnauwkeurigheid, vooral in regio’s waar weinig woningen recent zijn verkocht.
- Beperkte aandacht voor individuele kenmerken van de woning, zoals verduurzamingsmaatregelen.
Ondanks deze beperkingen is een Calcasa rapport een waardevolle hulpmiddel om een ruwe inschatting van de marktwaarde te verkrijgen. Het biedt ook informatie over de vergelijkbare woningen in de regio en de beschikbaarheid van infrastructuur of voorzieningen.
Hoe Werkt de Calcasa Waardebepaling Precies?
Calcasa gebruikt een rekenmodel dat op grote datasets van woningverkopen en eigenschappen is gebaseerd. De software kijkt naar 25 recente, vergelijkbare woningverkopen in de regio en berekent een waarde op basis daarvan. De betrouwbaarheid van de berekening wordt ook meegenomen in het rapport, wat een extra maat voor de kwaliteit van de waardebepaling biedt.
De basisparameters die Calcasa gebruikt zijn:
- Bouwjaar
- Woonoppervlakte
- Aantal slaapkamers
- Type woning (appartement, vrijstaand, dubbele, etc.)
- Locatie (postcode en eventueel wijk)
- Verkoopdatum van de vergelijkbare woningen
Deze kenmerken worden geaggregeerd en verwerkt in het model. De uitkomst is een indicatieve waarde, die kan variëren afhankelijk van het aantal vergelijkbare verkopen en de kwaliteit van de beschikbare data. Het model is dus statistisch gebaseerd, met een sterke nadruk op marktwaarden, maar het bevat geen expliciete factoren voor individuele verbeteringen zoals isolatie of verduurzaming.
Invloed van Isolatieverbeteringen op de Woningwaarde
Een van de voornaamste redenen waarom eigenaars investeren in verduurzamingsprojecten, zoals isolatieverbeteringen, is om de energieprestaties van hun woning te verhogen. Dit heeft meerdere voordelen:
- Lagere energierekening: Een beter geïsoleerde woning verbruikt minder energie, wat resulteert in lagere kosten.
- Verhoogde aantrekkelijkheid: Energiezuinige woningen zijn steeds meer in trek bij kopers en huurders.
- Hogere waarde: Studies en marktwaarnemingen tonen aan dat energiezuinige woningen in principe een hogere marktwaarde kunnen behalen.
Een goed voorbeeld van zo’n verbetering is de vloerisolatie. Volgens onderzoek van het CIE (Centraal Instituut voor Energieonderzoek) kan vloerisolatie tot 10% van de verwarmingskosten besparen. Een woning met vloerisolatie kan daardoor in de markt worden gepresenteerd als energiezuiniger, wat een positief effect kan hebben op de verkoopprijs.
Maar hoe verwerkt Calcasa zulke verbeteringen in zijn modellen?
Calcasa en Verduurzaming: Wat Komt Daarvan Terecht in het Model?
Calcasa’s waardebepaling is niet expliciet gericht op verduurzamingsmaatregelen. De parameters die Calcasa gebruikt zijn hoofdzakelijk gericht op algemene woningeigenschappen, zoals het bouwjaar, de woonoppervlakte en het type woning. Isolatieverbeteringen, zoals vloerisolatie of isolatie van muren, worden niet automatisch meegenomen in de waardebepaling, tenzij deze verbeteringen ook zichtbaar zijn in de marktwaarde van vergelijkbare woningen.
Dit betekent dat een woning met verduurzamingsmaatregelen mogelijk niet volledig in waarde wordt doorgevoerd in een Calcasa waardebepaling. Als de markt niet volledig is geïnformeerd over de verbeteringen of deze niet als een marktwerende waarde meeprijs, dan zal Calcasa’s model deze waarde niet meenemen.
Een voorbeeld: Stel dat een woning met vloerisolatie 10.000 euro extra waard is, maar in de regio zijn er geen woningen met vergelijkbare verbeteringen recent verkocht. Dan zal de waardebepaling van Calcasa deze toegevoegde waarde niet weergeven. Pas als er voldoende woningen op de markt zijn met soortgelijke verduurzamingsmaatregelen en deze een hogere verkoopprijs behalen, zal Calcasa deze informatie opnemen in zijn berekeningen.
Waarom Isolatieverbeteringen Niet Altijd Zichtbaar in Calcasa
Een aantal factoren bepalen of isolatieverbeteringen zichtbaar zijn in een Calcasa waardebepaling:
- Markttransparantie: Als verduurzamingsmaatregelen niet transparant op de markt worden weergegeven (bijvoorbeeld via energielabels of openbare data), dan zijn ze niet direct meetbaar in het model.
- Aantal vergelijkbare woningen: Hoe minder woningen zijn recent verkocht met vergelijkbare verduurzamingsmaatregelen, hoe kleiner de invloed van deze verbeteringen op de berekening.
- Modelgrenzen: Het model van Calcasa is niet ontworpen om individuele verbeteringen te detecteren, maar om algemene trends te volgen. Dus ook als er een verduurzamingsmaatregel is, wordt deze alleen meegenomen als het een brede markttrend is.
Dit maakt duidelijk dat een Calcasa waardebepaling, al is het nuttig en goedkoper, geen volledig beeld geeft van de werkelijke waarde van een woning die is verduurzaam. In zulke gevallen is een gevalideerde taxatie door een erkend taxateur meestal beter geschikt.
Toepassing van Calcasa voor Verkoop- en Hypotheekdoeleinden
Voor Verkoop
Bij het verkopen van een woning is het vaak verstandig om een waardebepaling te laten uitvoeren. Een Calcasa waardebepaling kan een goede uitgangspunt vormen voor het bepalen van een realistische vraagprijs. Echter, omdat het geen officiële waarde is, wordt het niet geaccepteerd door hypotheekverstrekkers voor het vaststellen van de hypotheekwaarde.
Kopers kunnen wel een Calcasa rapport gebruiken om een indruk te krijgen van de marktwaarde van een woning. Dit kan helpen bij het bepalen van een biedprijs. Maar ook dan geldt: het is slechts een indicatieve waarde, en er kan een aanzienlijke afwijking zijn ten opzichte van de daadwerkelijke marktprijs.
Voor Hypotheken
Sinds 1 juli 2021 gelden nieuwe Europese richtlijnen voor waardebepalingen. Deze richtlijnen bepalen dat een Calcasa rapport niet langer gebruikt kan worden voor het afsluiten of oversluiten van een hypotheek. Dit geldt ook voor verhogingen of overbruggingsleningen. Een officiële waardebepaling door een erkend taxateur is verplicht.
Een uitzondering geldt voor het wijzigen van een bestaande hypotheek. In dat geval kan een Calcasa waardebepaling nog gebruikt worden, maar dit is beperkt tot bepaalde situaties en bijvoorbeeld niet toegestaan bij verduurzamingsprojecten die meegenomen moeten worden in de financiering.
Wanneer is een Calcasa Rapport Niet Voldoende?
Er zijn een aantal situaties waarin een Calcasa rapport niet geaccepteerd wordt of waarin het niet toereikend is. Deze situaties zijn onder andere:
- Te weinig vergelijkbare verkopen in de regio.
- Weinig of geen speciale kenmerren van de woning zijn meegenomen in de waardebepaling.
- De betrouwbaarheid van het rapport is te laag.
- De woning is minder dan 2 jaar oud.
- De marktwaarde is hoger dan 750.000 euro (of 500.000 euro bij sommige verstrekkers).
- De afwijking tussen de koopsom en de Calcasa waarde is groter dan 20%.
In dergelijke gevallen is een taxatierapport verplicht. Dit geldt vooral bij aankopen of oversluitingen waarbij de waarde van de woning een belangrijke rol speelt in de financiering.
Conclusie
Een Calcasa waardebepaling is een handig en relatief goedkope tool om een indicatieve waarde van een woning te verkrijgen. Het is een snelle manier om een inschatting te maken, gebaseerd op recente verkochte woningen in de regio. Echter, het is geen officiële waarde en wordt niet geaccepteerd door hypotheekverstrekkers voor de meeste financiële doeleinden.
Bij verduurzamingsprojecten, zoals isolatieverbeteringen, is het belangrijk om te beseffen dat deze verbeteringen niet altijd volledig worden doorgevoerd in een Calcasa waardebepaling. Het model is statistisch gebaseerd en houdt geen rekening met individuele kenmerken tenzij deze op de markt zijn weerspiegeld. Daarom is een gevalideerde taxatie vaak beter geschikt als de waarde van verduurzamingsmaatregelen een rol speelt in de financiering of verkoop.
Voor eigenaars die overwegen om hun woning te verduurzamen, is het verstandig om zowel een Calcasa waardebepaling als een officiële taxatie in overweging te nemen. Dit biedt een meer compleet beeld van de werkelijke marktwaarde en de invloed van verbeteringen op de waarde van de woning.