Inleiding
De Nederlandse overheid stimuleert actief de verduurzaming van woningen met als doel om in 2050 alle huizen van het aardgas af te hebben. Een cruciaal instrument hierbij is de mogelijkheid om extra hypotheekruimte te creëren voor energiebesparende maatregelen. Veel woningkopers en -eigenaren zijn zich echter niet bewust van deze financiële regelingen. Door slim gebruik te maken van de hypotheek, kunnen investeringen in isolatie, zonnepanelen en warmtepompen worden gefinancierd. Dit resulteert niet alleen in een lagere energierekening en een hoger wooncomfort, maar verhoogt tevens de waarde van de woning. In dit artikel wordt een gedetailleerd overzicht gegeven van de mogelijkheden, de voorwaarden op basis van het energielabel, en de verschillen tussen een extra hypotheek en een energiebespaarlening.
Werking van Extra Leenruimte
Bij het afsluiten van een hypotheek voor een woning of het verhogen van een bestaande hypotheek, is het mogelijk om extra te lenen voor verduurzaming. Dit extra bedrag wordt vaak in een bouwdepot gestort. De hoogte van deze extra leenruimte is afhankelijk van drie factoren: de waarde van de woning, het inkomen van de lener en het energielabel van de woning.
Volgens de wet mag een lener maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Voor energiebesparende maatregelen mag dit bedrag met maximaal 6% worden opgehoogd. Daarnaast kijkt de hypotheekverstrekker naar het inkomen. Bij een woning met een slecht energielabel (zoals E, F of G) kan vaak maximaal € 20.000 extra worden geleend, ongeacht of dit specifiek voor isolatie is of andere maatregelen. Er worden twee bedragen berekend (op basis van woningwaarde en inkomen), en het laagste maximum bepaalt wat u daadwerkelijk extra mag lenen.
Invloed van het Energielabel op de Maximale Hypotheek
Het energielabel van een woning is bepalend voor de hoogte van het extra te lenen bedrag. Een beter energielabel zorgt voor lagere maandelijkse energiekosten, wat de financiële ruimte voor de lener vergroot. De regels zijn per 1 januari 2024 aangepast, waardoor de maximale extra lening varieert van € 0 tot € 50.000, afhankelijk van het label.
Hieronder staan de extra bedragen die u mag lenen op basis van het energielabel van de woning. De bedragen verschillen licht per bron in de context, maar geven een duidelijk beeld van de mogelijkheden.
Overzicht Extra Lenen per Energielabel
De volgende tabel toont de maximale extra hypotheekruimte voor energiebesparende maatregelen:
| Energielabel woning | Extra bedrag (maximaal) |
|---|---|
| E, F, G | € 20.000 (of € 0 volgens specifieke berekening) |
| C, D | € 15.000 (of € 5.000) |
| A, B | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 30.000 |
| A++++ | € 40.000 (of € 0) |
| A++++ met 10 jaar energieprestatiegarantie | € 50.000 |
Let op: De bedragen kunnen variëren afhankelijk van de specifieke berekening van de hypotheekverstrekker (waarde woning vs. inkomen).
Verbeterplan voor Woningen met Label D of Slechter
Voor woningen met een energielabel D of slechter kan de geldverstrekker extra eisen stellen. Het is mogelijk dat de geldverstrekker vraagt om een verbeterplan op te laten stellen. De maatregelen die in dit verbeterrapport staan voor het verduurzamen van de woning, moeten dan worden meegefinancierd in de hypotheek. Dit zorgt ervoor dat de woning direct na aankoop wordt verbeterd.
Bouwdepot: Energie Besparende Voorzieningen (EBV) en Energiebespaarbudget (EBB)
Wanneer er extra geld wordt geleend voor verduurzaming, wordt dit vaak op een speciale manier beheerd via een bouwdepot. Er zijn twee belangrijke vormen te onderscheiden:
- Energie Besparende Voorzieningen (EBV): Deze regeling is voor situaties waarin de lener bij het afsluiten van de hypotheek al precies weet welke maatregelen er genomen moeten worden en definitieve offertes van bedrijven heeft ontvangen. Het geld voor deze maatregelen komt dan in een bouwdepot en mag alleen gebruikt worden voor deze specifieke energiemaatregelen.
- Energiebespaarbudget (EBB): Weet de lener nog niet precies welke maatregelen er genomen gaan worden of zijn de bedrijven nog niet geselecteerd? Dan kan de keuze worden uitgesteld. Bij een aantal hypotheekverstrekkers volstaat een plan met een inschatting van de kosten en een lijst met maatregelen. Het geld komt dan ook in een bouwdepot, het zogenaamde Energiebespaarbudget. Dit bedrag wordt uitbetaald op basis van bonnen of rekeningen van de daadwerkelijk uitgevoerde energiemaatregelen.
Verschil tussen Extra Hypotheek en Energiebespaarlening
Naast het verhogen van de hypotheek bestaat er ook de mogelijkheid om geld te lenen voor energiebesparing via de Energiebespaarlening. Het is belangrijk om de verschillen tussen deze financieringsvormen te kennen.
Extra Hypotheek:
- Voordeel: Doordat de looptijd vaak 30 jaar is, is het maandbedrag lager dan bij een kortere lening.
- Fiscaal: De rente over de extra lening kan fiscaal aftrekbaar zijn, afhankelijk van de situatie.
- Risico: Het afsluiten van een iets hogere hypotheek kan door de bank worden gezien als een extra risico (risicoklasse). Dit kan leiden tot een hogere rente over de gehele lening.
- Voordelen bij geldverstrekker: Sommige hypotheekverstrekkers bieden aanvullende voordelen, zoals rentekortingen op duurzame leningen of het verstrekken van een gratis energielabel of energieadvies. Soms wordt er zelfs een isolatiebudget of budget voor een klimaatwinkel gegeven.
Energiebespaarlening:
- Voordeel: Deze lening heeft gunstige voorwaarden en een laag rentetarief.
- Specifiek voordeel: Bij een inkomen lager dan € 60.000 kan er een rente van 0% gelden.
- Nadeel: De looptijd is vaak korter, wat het maandbedrag hoger maakt dan bij een hypotheek.
Kosten en Advies
Het verhogen van een hypotheek brengt kosten met zich mee. Denk hierbij aan notariskosten (voor het passeren van de hypotheekakte), taxatiekosten en advieskosten voor de hypotheekadviseur. Echter, er zijn mogelijkheden om deze kosten te besparen. Een paar geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om zonder adviseur online de extra hypotheek aan te vragen via het online dossier. Hierbij betaalt men geen advieskosten.
Daarnaast is het raadzaam om te informeren naar gratis energieadvies dat sommige geldverstrekkers aanbieden wanneer de hypotheek voor verduurzaming wordt geregeld.
Speciale Regelingen: Energiebespaarhypotheek Warmtefonds
Voor bepaalde projecten, specifiek in de wijkaanpak, biedt het Warmtefonds een speciale Energiebespaarhypotheek. De voorwaarde is wel dat de gemeente een hypotheekadviseur heeft gecontracteerd om deze lening te kunnen afsluiten.
Conclusie
De mogelijkheid om extra te lenen voor energiebesparende maatregelen is een krachtig instrument voor woningbezitters. Het stelt hen in staat om direct na aankoop of verbouwing te investeren in isolatie, zonnepanelen en warmtepompen. De hoogte van de extra leenruimte is sterk afhankelijk van het energielabel van de woning; hoe slechter het label, hoe meer ruimte er vaak is voor verbetering (tot € 20.000 extra), terwijl woningen met een uitstekend label (A+++) recht geven op aanzienlijke extra bedragen (tot € 50.000 bij garantie).
Het is verstandig om de extra hypotheek te vergelijken met de Energiebespaarlening, waarbij de hypotheek vaak een lager maandbedrag biedt door de lange looptijd, en de energiebespaarlening gunstige rentetarieven heeft, zelfs 0% bij lagere inkomens. Door gebruik te maken van een bouwdepot (EBV of EBB) kan het geld efficiënt worden besteed aan concrete maatregelen. Goed advies van een hypotheekadviseur is essentieel om de financiële en fiscale implicaties te doorgronden en te profiteren van eventuele extra voordelen die geldverstrekkers bieden.