Kelder als woonoppervlakte: Hoe bepaal je of een kelder mee telt?

Published by Redactie on juli 6, 2025 | Category kelder

In de bouw en de woningmarkt is de vraag of een kelder als woonoppervlakte kan worden gerekend, een veelvoorkomend onderwerp. De regels zijn daarbij niet altijd duidelijk, en het verschil tussen overige inpandige ruimte en gebruiksoppervlakte is vaak lastig te doorzien. Dit artikel legt uit op basis van de meest gangbare normen en regels, zoals de NEN 2580, de GBO (gebruiksoppervlakte) en de BBL (Besluit bouwwerken leefomgeving), wat de voorwaarden zijn om een kelder mee te laten tellen als woonoppervlakte.

Hoe wordt woonoppervlakte bepaald?

De woonoppervlakte wordt op basis van de NEN 2580 bepaald. Dit is een standaard die aangeeft hoe oppervlaktes in een woning worden gemeten. Voor een ruimte om als woonoppervlakte te worden gerekend, moet deze voldoen aan verschillende criteria, waaronder de hoogte, toegankelijkheid en het gebruik.

Toegankelijkheid

Een kelder moet toegankelijk zijn voor mensen. Dit betekent dat ruimtes die niet op een normale manier te betreden zijn, zoals kruipruimtes of technische uitsparingen, niet meetellen. Als je gewoon kunt lopen in een ruimte, dan telt deze wel mee bij de gebruiksoppervlakte.

Hoogtecriteria

De nettohoogte van een kelder is cruciaal bij het bepalen of het als woonoppervlakte wordt gerekend. De regels zijn als volgt:

Nettohoogte < 2 meter: Deze kelder valt onder “overige inpandige ruimte” omdat deze niet geschikt is voor normaal gebruik.
Nettohoogte ≥ 2 meter: Als de kelder een hoogte heeft van 2 meter of meer en voldoet aan andere criteria (zoals isolatie en klimaatbeheersing), kan deze als gebruiksoppervlakte worden gerekend.

Daglichttoetreding

Een kelder die voldoet aan de eisen van de NEN 2580 en waarin daglicht toetreedt, kan worden gerekend als woonoppervlakte. Een kelder met een koekoek (een uitbouw die daglicht toevoegt) kan meetellen als woonruimte, maar alleen als de koekoek minstens 2 meter hoog is en een vloeroppervlakte van 4 m² heeft. Kleinere koekoeken tellen niet mee, net als vensterbanken.

Gebruik

Een kelder moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte. Dit betekent dat er goede ventilatie, verwarming en voldoende afwerking moet zijn om dat als aangename woonruimte te gebruiken. Een koude onafgewerkte betonvloer en vocht maken het niet bouwkundig geschikt als woonoppervlakte. Ook als een kelder bijvoorbeeld echt bedoeld en gebouwd is als fietsenstalling of installatieruimte, dan gaat de term ‘woonoppervlakte’ niet op.

Wanneer telt een kelder mee als woonoppervlakte?

Er zijn een aantal spelregels die bepalen wanneer een kelder mee telt als woonoppervlakte:

Spelregel 1: Toegankelijkheid

Een kelder moet toegankelijk zijn voor mensen om meegenomen te worden in de gebruiksoppervlakte. Dit betekent dat kruipruimtes, technische uitsparingen en andere onbetreedbare delen niet meetellen. Een ruimte waar je normaal kunt lopen, wordt wel meegenomen.

Spelregel 2: Minimaal 2 meter hoog

De ruimte moet minimaal 2 meter hoog zijn zonder dat je hiervoor moet hakken of breken. Als je in een bouwkundig geschikte kelder/souterrain bent, dan moet je met een meetapparaat minimaal 2 meter hoogte meten. Je meet dus op de aangebrakte afwerkvloer(tapijt, laminaat, o.i.d.) tot aan het plafond.

Spelregel 3: Het bouwbesluit maakt hier niet uit

Het bouwbesluit stelt een minimaal verplichte daklichttoetreding voor. Dat is echter niet relevant bij het mogen meetellen van woonoppervlakte bij kelders/souterrains. Is er in een kelder/souterrain helemaal geen daglichttoetreding (raam) dan zou de ruimte (mits voldaan aan de andere spelregels) wel gewoon mee mogen tellen als woonoppervlakte. De eis van de aanwezigheid en grootte van daglichttoetreding geldt overigens wel bij zolders.

Spelregel 4: Tussen de balken kijken

Als een kelder of souterrain balken aan het plafond heeft, dan moet je de hoogte meten van de vloer tot aan de onderkant van de balken. De enige uitzondering die je hierop mag maken, is als de balken zóver uit elkaar staan, dat als je onder elke balk scheidingswandjes zou plaatsen, dat er dan fatsoenlijke kamers zouden ontstaan.

Spelregel 5: Woningen die enkel bestaan uit een te laag souterrain worden gedoogd

Sommige woningen bestaan enkel uit een souterrain waar niet de minimale hoogte van 2 meter wordt gehaald (bijvoorbeeld in Amsterdam). Wanneer deze woning naar redelijkheid wel bewoonbaar is, dan mag de oppervlakte van deze souterrainwoning bij wijze van uitzondering wel meetellen als woonoppervlak. Maar let op: bestaat de woning niet geheel uit deze souterrain dan geldt deze gedoogregel niet.

Overige inpandige ruimte: Wat is dat?

Een kelder of zolder die niet voldoet aan de criteria van de woonoppervlakte, wordt meegenomen in de overige inpandige ruimte. Dit zijn ruimtes die niet als woonoppervlakte mogen worden gerekend, maar wel onderdeel uitmaken van het gebouw.

Wat telt er niet mee als woonoppervlakte?

De volgende ruimtes telt niet mee als woonoppervlakte:

De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke
Een liftschacht
Een trapgat, schalmgat of vide, als de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m²
Een vrijstaande bouwconstructie (die geen trap is) als de horizontale doorsnede daarvan groter is dan of gelijk is aan 0,5 m²
Een leidingschacht, als de horizontale doorsnede daarvan groter is dan of gelijk is aan 0,5 m²
Een dragende binnenwand

Wat telt wel mee als overige inpandige ruimte?

Ruimtes die niet direct onder woonruimte vallen maar zich wel in het pand bevinden, tellen vaak mee als woonoppervlak. Officieel heten deze ruimten ‘overige inpandige ruimten’. Het gaat dan bijvoorbeeld om:

Gang (geen gemeenschappelijke gang)
Bijkeuken
Kelder
Wasmachineruimte
Pantry
CV-ruimte
Vaste kast of meterkast

Hoe bepaal je de woonoppervlakte?

Om de woonoppervlakte van een woning te bepalen, moet je eerst de gebruiksoppervlakte vaststellen. De gebruiksoppervlakte bevat alle ruimtes die als woonfunctie worden gerekend, inclusief overige inpandige ruimtes. Daarna moet je de overige inpandige ruimtes van de gebruiksoppervlakte aftrekken om de woonoppervlakte te verkrijgen.

Voorbeeld

Stel dat de gebruiksoppervlakte van een woning 140 m² is. De overige inpandige ruimtes bedragen 30 m². Dan is de woonoppervlakte:

140 m² (gebruiksoppervlakte) - 30 m² (overige inpandige ruimtes) = 110 m² (woonoppervlakte)

Conclusie

De vraag of een kelder mee telt als woonoppervlakte hangt af van meerdere factoren, waaronder de hoogte, toegankelijkheid en het gebruik van de ruimte. Kelders die voldoen aan de criteria van de NEN 2580, kunnen worden gerekend als woonoppervlakte, mits ze bouwkundig geschikt zijn. Overige inpandige ruimtes, waaronder kelders die niet voldoen aan de criteria, telt niet mee bij de woonoppervlakte, maar vallen wel onder de gebruiksoppervlakte. Bij het bepalen van de woonoppervlakte is het belangrijk om rekening te houden met de juiste meetmethodes en regels, zoals die van de NEN 2580 en het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Bronnen

woonoppervlakte