Inleiding
De stijgende energieprijzen en de noodzaak tot verduurzaming van de woningvoorraad hebben de afgelopen jaren geleid tot een complexe discussie rondom huurprijzen in Nederland. Huurders van slecht geïsoleerde woningen zien hun energierekening hard stijgen, terwijl verhuurders investeren in verduurzaming. De politiek heeft hierop gereageerd met moties en regelingen die zowel huurverhogingen als huurverlagingen kunnen rechtvaardigen. Dit artikel analyseert de huidige stand van zaken op basis van beschikbare juridische en sectorale informatie. We bespreken de mogelijkheden voor huurverlaging bij slechte isolatie, de regels rondom huurverhoging bij verduurzaming van installaties, en de specifieke juridische valkuilen bij verschillende huurcontractvormen in relatie tot energiekosten.
Recht op Huurverlaging bij Slechte Isolatie
Een significant deel van de Nederlandse huurwoningen heeft een energielabel E, F of G. Vanwege de alsmaar oplopende energierekening wordt het voor huurders van deze woningen steeds lastiger om hun financiële verplichtingen na te komen. Het kabinet heeft maatregelen aangekondigd tegen de hard stijgende energieprijzen, waaronder de invoering van een prijsplafond per 1 januari 2023. Echter, voor bepaalde partijen in de Tweede Kamer was dit niet voldoende.
PvdA en GroenLinks hebben een motie ingediend waarin werd voorgesteld om huurders van woningen met energielabel E, F of G een huurverlaging toe te kennen. Deze motie is door een grote meerderheid van de Tweede Kamer aangenomen. De motie dient door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verder te worden uitgewerkt. Een overwogen mogelijkheid om de motie uit te voeren, is het toekennen van minder punten aan deze woningen in het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Er bestaat echter een belangrijk misverstand over de gevolgen van een dergelijke puntenverlaging. Het is niet zo dat elke huurder van een woning met een slecht energielabel automatisch recht heeft op een verlaging van de huurprijs. De huurprijs is vaak gebaseerd op het WWS, maar verhuurders brengen lang niet altijd de maximale huurprijs in rekening die op basis van dit stelsel is berekend. Als een verhuurder minder dan de maximale huurprijs op basis van het WWS in rekening brengt, zal een huurder niet automatisch recht hebben op verlaging. Dit is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs, het aantal punten van de woning en de omvang van de puntenverlaging. Dit vergt een beoordeling per geval.
Verduurzaming en Huurverhoging: De Menukaart
Terwijl de discussie over huurverlaging voor slecht geïsoleerde woningen speelt, is er ook een mechanisme voor huurverhoging bij verduurzaming. De Woonbond en Aedes (vereniging van woningcorporaties) hebben een handreiking gepubliceerd, de zogenaamde "Menukaart voor huurverhoging bij verduurzaming". Deze handreiking dient als advies voor woningcorporaties, huurdersorganisaties en huurders om te bepalen wat een redelijke huurverhoging is wanneer een woning duurzamere installaties krijgt.
De focus ligt hierbij op de installaties, niet op de isolatie zelf. Het gaat specifiek om: * Hybride warmtepompen. * Volledig elektrische warmtepompen. * Ventilatie met warmteterugwinning (WTW).
De Context van de Handreiking
In 2022 spraken Aedes en de Woonbond, als onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken, af om aan zittende huurders geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen te vragen. Dit betekent dat het isoleren van de schil van de woning (muren, dak, vloer, ramen) niet leidt tot een huurverhoging. Voor verduurzaming van de verwarmings- en ventilatie-installaties mogen corporaties wel een redelijke huurverhoging vragen.
Echter, er waren aanvankelijk geen gegevens beschikbaar om de huurverhoging op basis van de daaruit volgende energiebesparing goed te berekenen. Onderzoeksbureau Republiq heeft in opdracht van Aedes en de Woonbond onderzoek gedaan naar de energiebesparing voor uitsluitend deze installatiemaatregelen. De resultaten suggereren dat de meeste huurders er financieel op vooruitgaan ondanks de huurverhoging, omdat de besparing op de energierekening de huurverhoging overstijgt. Het doel van de vergoedingen is te garanderen dat huurders een meer comfortabele woning krijgen zonder dat zij daarvoor te veel betalen.
Contractvormen en Energieprijzen
De relatie tussen energieprijzen en huurverhoging is sterk afhankelijk van de wijze waarop het huurcontract is vormgegeven. Er zijn drie hoofdvormen te onderscheiden, elk met hun eigen regels omtrent huurverhoging vanwege stijgende energiekosten.
1. Kale Huur en Eigen Energiecontract
Bij deze vorm betaalt de huurder een kale huur en sluit deze zelf een energiecontract af met een energieleverancier. Omdat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het afsluiten van het energiecontract en het dragen van de werkelijk gemaakte energiekosten, heeft de verhuurder hier geen invloed op. Een verhuurder mag de huur in dit geval niet tussentijds verhogen vanwege stijgende energiekosten. De huurder draagt het energierisico zelf.
2. All-in Huur
Bij een all-in huurcontract betaalt de huurder een totaalbedrag per maand, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen kale huur, servicekosten en energiekosten. In deze contractvorm is het voor de huurder vaak onduidelijk welk deel van de prijs voor de woning is en welk deel voor energie.
- Regelgeving: Omdat het onduidelijk is welk deel van de huur de kale huur is en welk deel de servicekosten (inclusief energie) zijn, mag een verhuurder de huur niet verhogen zonder instemming van de huurder. Dit geldt ook voor huurverhogingen als gevolg van stijgende energiekosten.
- Splitsing: Een verhuurder kan niet zelf besluiten om een all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en een voorschotbedrag voor servicekosten. De huurder kan hier wel om vragen. Echter, bij hoge energiekosten is het de vraag of dit verstandig is. Zodra de huur is gesplitst, mag de verhuurder onder bepaalde omstandigheden het voorschot voor servicekosten wel verhogen (mits de eindafrekening dit rechtvaardigt).
- Praktijkvoorbeeld: Een huurder met een all-in contract ontving een bericht van de verhuurder dat de huur met € 50,00 per maand werd verhoogd vanwege energieprijzen. Dit is niet toegestaan zonder instemming van de huurder.
3. Kale Huur + Servicekosten (Voorschot)
Bij deze vorm betaalt de huurder een kale huurprijs en daarnaast servicekosten in de vorm van een maandelijks voorschot. In de servicekosten kunnen ook kosten voor water, elektra en gas zijn opgenomen.
- Voorschotbedrag: Het voorschotbedrag mag door de verhuurder niet in de loop van het jaar worden aangepast. Een aanpassing kan alleen aan de hand van een zogenoemde eindafrekening.
- Eindafrekening: De eindafrekening moet zichtbaar maken hoeveel kosten de verhuurder heeft gemaakt en of de huurder moet bijbetalen of geld terugkrijgt. De verhuurder moet deze afrekening uiterlijk zes maanden na het betreffende kalenderjaar sturen (bijvoorbeeld vóór 1 juli 2025 voor het jaar 2024).
- Verhoging voorschot: Een verhuurder mag het maandelijkse voorschotbedrag slechts één keer per jaar verhogen, en alleen nadat het eindoverzicht is verstuurd. De huurder mag zelf wel vragen om het voorschot te verhogen om een hoge eindafrekening te voorkomen.
Conclusie
De regelgeving rondom huurprijzen in relatie tot isolatie en energieprijzen is complex en hangt af van meerdere factoren. Ten aanzien van slecht geïsoleerde woningen (label E, F, G) is er een politieke motie aangenomen die mogelijk gaat leiden tot huurverlaging via het WWS, maar dit recht is niet automatisch en hangt af van de specifieke huurprijs en puntenverlaging.
Voor verduurzaming van installaties zoals warmtepompen en WTW-systemen bestaat er een handreiking (Menukaart) die een redelijke huurverhoging rechtvaardigt, mits deze niet opweegt tegen de energiebesparing. De belangrijkste scheiding in de praktijk ligt bij het huurcontract. Bij kale huur met een eigen energiecontract is de huurder zelf verantwoordelijk en is huurverhoging door energieprijzen niet toegestaan. Bij all-in huur is huurverhoging zonder instemming niet toegestaan. Bij kale huur met servicekosten is het voorschot slechts eenmaal per jaar aanpasbaar na een eindafrekening. Het is voor huurders en verhuurders essentieel om deze contractuele en wettelijke kaders goed te kennen om geschillen te voorkomen.