Telt een kelder mee in de bewoonbare oppervlakte?

Published by Redactie on juli 6, 2025 | Category kelder

Inleiding

De vraag of een kelder meegerekend wordt als bewoonbare oppervlakte is van groot belang, zowel voor makelaars als voor kopers van woningen. In Nederland wordt de berekening van de woonoppervlakte bepaald op basis van diverse richtlijnen, waaronder de NEN 2580. Hierin worden specifieke criteria opgesteld voor het bepalen of een kelder als woonoppervlakte kan worden gerekend. Dit artikel gaat in op de regels die van toepassing zijn op kelders en legt uit hoe deze kunnen worden geclassificeerd. De informatie is gebaseerd op de opgesomde bronnen, die informatie geven over de bepaling van de woonoppervlakte en de voorwaarden waaronder een kelder als bewoonbare ruimte kan worden gerekend.

Criteria voor het meerekenen van een kelder als woonoppervlakte

1. Toegankelijkheid

Een kelder is alleen meetbaar als woonoppervlakte als deze toegankelijk is voor mensen. Dit betekent dat ruimtes die niet kunnen worden betreden, zoals kruipruimtes of technische uitsparingen, niet meetellen. Voor een kelder moet dus een toegankelijke ingang zijn, bijvoorbeeld via een trap of een luik.

2. Hoogte

De hoogte van een kelder is een belangrijk criterium bij het bepalen of deze als woonoppervlakte kan worden gerekend. Hieronder staan de belangrijkste hoogtecriteria:

Nettohoogte < 2 meter: Deze kelder valt onder “overige inpandige ruimte”, omdat deze niet geschikt is voor normaal gebruik.
Nettohoogte ≥ 2 meter: Een kelder met een hoogte van 2 meter of meer kan wel als gebruiksoppervlakte worden gerekend, mits aan andere voorwaarden is voldaan, zoals isolatie en klimaatbeheersing.

3. Daglichttoetreding en koekoek

Een kelder met een koekoek (een uitbouw die daglicht toevoegt) kan meetellen als woonruimte, mits de volgende voorwaarden zijn vervuld:

De koekoek moet minstens 2 meter hoog zijn.
De vloeroppervlakte van de koekoek moet minimaal 4 m² zijn.
Kleinere koekoeken tellen niet mee, net als vensterbanken.

4. Gebruik

Als een kelder alleen gebruikt kan worden voor opslag, wordt deze gerekend tot overige inpandige ruimte. Een kelder die bijvoorbeeld ingericht is als hobbyruimte of woonkamer en bouwkundig voldoet, kan wel als woonoppervlakte worden gerekend.

Wanneer telt een kelder niet als woonoppervlakte?

Er zijn bepaalde situaties waarin een kelder niet als woonoppervlakte kan worden gerekend:

1. Niet-bouwkundig geschikt

Een kelder is niet bouwkundig geschikt als woonruimte als deze bijvoorbeeld geen goede ventilatie heeft, geen verwarming heeft of niet voldoet aan de eisen voor comfortabele woonruimte. Een koude, onafgewerkte betonvloer en vocht maken het niet geschikt als woonruimte.

2. Geen daglichttoetreding

In sommige gevallen is er geen daglichttoetreding, maar dit geldt niet voor kelders. Voor zolders gelden namelijk andere eisen, zoals de aanwezigheid van minimaal 0,5 m² raamoppervlak.

3. Onvoldoende toegankelijkheid

Een kelder die alleen bereikbaar is via een huishoudladder of een verwijderbaar luik, telt niet mee als woonoppervlakte. Dit geldt ook voor kelders die niet voldoen aan de eisen van de NEN 2580.

Verschil tussen kelder en souterrain

Er is sprake van een kelder als meer dan de helft van die etage zich onder straatniveau bevindt. Een souterrain is een beganeerste verdieping die grotendeels boven het straatniveau ligt. Bij een kelder is de halve verdieping onder het straatniveau, bij een souterrain is de halve verdieping boven het straatniveau.

Belang van de kelder in de woonoppervlakte

De vraag hoeveel een kelder bijdraagt aan de waarde van een woning is van belang. Een goed afgewerkte kelder kan per vierkante meter meer opleveren dan een normale woonruimte. Dit hangt af van de locatie, de kwaliteit van de afwerking en de aanwezigheid van daglicht.

Belangrijke regels uit de bronnen

1. Toegankelijkheid van kelders

Een kelder is alleen meetbaar als woonoppervlakte als deze toegankelijk is voor mensen. Dit geldt ook voor kelders onder bijgebouwen, mits deze van buitenaf toegankelijk zijn.

2. Hoogte en afmetingen

Een kelder moet minstens 2 meter hoog zijn. Voor een koekoek geldt dat deze minstens 4 m² moet zijn. Er zijn ook beperkingen voor de afmetingen van ramen en koekoeken.

3. Ondergronds en bovengronds bouwen

Bij de berekening van de woonoppervlakte wordt ook gekeken naar de combinatie van bovengronds en ondergronds bouwen. Indien de kelder van buitenaf toegankelijk is, telt deze mee in de totale oppervlakte.

4. Kelders met lage hoogte

Sommige woningen bestaan enkel uit een te laag souterrain. In dat geval kan de oppervlakte van deze souterrainwoning bij wijze van uitzondering wel meetellen als woonoppervlak. Dit geldt echter alleen als de woning bewoonbaar is.

Tabel: Overzicht van kelder- en souterraincriteria

Criteria	Kelder	Souterrain
Toegankelijkheid	Ja, mits toegankelijk	Ja, mits toegankelijk
Minimale hoogte	≥ 2 meter	≥ 2 meter
Daglichttoetreding	Niet verplicht	Verplicht (minimaal 0,5 m² raam)
Aanwezigheid van koekoek	Niet verplicht	Verplicht
Bepaling van oppervlakte	Volgens NEN 2580	Volgens NEN 2580

Conclusie

De vraag of een kelder als woonoppervlakte wordt gerekend, hangt af van meerdere factoren, waaronder de toegankelijkheid, hoogte, daglichttoetreding en het gebruik. In Nederland gelden specifieke richtlijnen, zoals de NEN 2580, die het bepalen van de woonoppervlakte bepalen. Een kelder kan als woonoppervlakte worden gerekend als aan de eisen van de norm is voldaan, maar er zijn ook uitzonderingen. Het is daarom belangrijk om bij het kopen of verkopen van een woning goed in de gaten te houden of een kelder meetelt als woonoppervlakte. Dit heeft invloed op de waarde van de woning en de kwaliteit van de ruimte.