Sinds 2013 is het energielabel (Certificado de Eficiencia Energética of CEE) verplicht in Spanje bij de verkoop of verhuur van woningen. Dit document dient als een maat voor de energie-efficiëntie van een woning en speelt tegenwoordig een steeds belangrijkere rol in de vastgoedmarkt. Aan de hand van de energieprestaties, die op een schaal van A (zeer efficiënt) tot G (zeer inefficiënt) worden beoordeeld, kunnen kopers, huurders en ook banken inschatten hoe duurzaam en efficiënt een woning is. In de komende jaren zullen de eisen in verband met het energielabel aanzienlijk stijgen, met directe gevolgen voor de renovatie- en verkoopstrategieën van woningeigenaren.
In dit artikel bespreken we de wettelijke vereisten, het proces achter het verkrijgen van een energielabel, de impact op de vastgoedwaarde en de toekomstige verplichtingen in verband met energie-efficiëntie. We leggen ook uit welke technische aspecten worden meegenomen in de beoordeling van een woning en welke verbetermaatregelen eigenaren kunnen overwegen om hun energielabel te verbeteren.
Wat is een Energielabel in Spanje?
Het energielabel in Spanje is een officieel document dat de energie-efficiëntie van een woning bepaalt. Het wordt ook wel het Certificado de Eficiencia Energética (CEE) genoemd. Het label geeft een overzicht van de energieprestaties van een woning, zoals het verwachte energieverbruik, de CO₂-uitstoot en mogelijke verbetermaatregelen.
De classificatie van het energielabel loopt van A tot G, waarbij A staat voor de meest energiezuinige woning en G voor de minst efficiënte. De schaal is gebaseerd op het jaarlijkse energieverbruik per vierkante meter (kWh/m²). De exacte waarden zijn als volgt:
- A-label: <55 kWh/m² per jaar – zeer energiezuinig, vaak met uitstekende isolatie en zonnepanelen.
- B-label: 55–75 kWh/m² – energiezuinig met moderne installaties.
- C-label: 75–90 kWh/m² – redelijk energiezuinig, vaak bij nieuwere woningen.
- D-label: 90–120 kWh/m² – gemiddelde prestatie.
- E-label: 120–160 kWh/m² – onder gemiddeld, vaak oudere woningen.
- F-label: 160–200 kWh/m² – lage energie-efficiëntie.
- G-label: >200 kWh/m² – zeer slecht geïsoleerde woningen.
Het energielabel is verplicht bij de verkoop of verhuur van woningen. Het is gecertificeerd door een erkend technisch deskundige, zoals een architect, ingenieur of gecertificeerde energieadviseur. Deze professional inspecteert de woning en beoordeelt onder andere de isolatie, het type verwarmings- en koelsystemen en eventuele duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen.
Het certificaat is in de meeste gevallen 10 jaar geldig, met uitzondering van woningen met een G-label, waarvoor het 5 jaar geldig is.
Geschiedenis en Implementatie van het Energielabel
Het energielabel in Spanje is sinds 1 juni 2013 verplicht bij de verkoop of verhuur van woningen. De invoering vond plaats in het kader van de Europese richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen. Deze richtlijn had als doel het energieverbruik van gebouwen te verminderen en de CO₂-uitstoot te verlagen. Spanje implementeerde deze richtlijn via het Koninklijk Decreet 235/2013, dat op 1 juni 2013 in werking trad.
Sinds de invoering zijn er aanpassingen doorgevoerd om de procedure te vereenvoudigen en kosten te verlagen. De meest recente wijzigingen, die in 2021 werden doorgevoerd, zorgden voor een verlenging van de geldigheid van certificaten en goedgekeurde software voor het uitvoeren van energiebeoordelingen.
Wettelijke Vereisten voor het Energielabel in Spanje
Het energielabel is verplicht in verschillende situaties:
- Bij de verkoop van een woning: de verkoper moet een geldig energielabel aan het koper overhandigen.
- Bij de verhuur van een woning: de verhuurder moet het energielabel tonen aan de huurder.
- Sinds 12 augustus 2025: het energielabel is verplicht bij hypotheektaxaties. Banken en taxateurs gebruiken het label om de marktwaarde van een woning in te schatten en om hypotheken te kunnen verlenen. Dit betekent dat een woning zonder energielabel moeilijker te verkopen of te verhuren is, en dat eigenaren van woningen met een laag label hun woning zullen moeten verbeteren om te voldoen aan de wettelijke eisen.
Deze nieuwe regel heeft een directe impact op de vastgoedmarkt. Het energielabel beïnvloedt niet alleen de marktwaarde van een woning, maar ook de snelheid van transacties en de voorwaarden van hypotheken. Eigenaren met een laag energielabel kunnen dus verwachten dat hun woning minder aantrekkelijk is voor kopers en huurders, en dat ze hogere kosten zullen moeten maken om de energie-efficiëntie te verbeteren.
Toekomstige Verplichtingen en Doelstellingen
De Europese Unie heeft als doel dat tegen 2050 alle woningen in Europa klimaatneutraal zijn. Dit betekent dat er geen netto-uitstoot van broeikasgassen meer mag zijn. Ondanks deze algemene doelstellingen, is het aan elk land overgelaten om te bepalen hoe en wanneer deze doelstellingen worden geïmplementeerd.
In Spanje zijn de volgende verplichtingen vastgesteld:
- Tegen 2030: alle woningen die verkocht of verhuurd worden, moeten minimaal een E-label hebben.
- Tegen 2033: het D-label wordt de standaard.
- Tegen 2050: alle woningen moeten klimaatneutraal zijn, zonder netto-uitstoot van broeikasgassen.
Momenteel heeft ongeveer 82% van de woningen in Spanje een E-, F- of G-label. Dit betekent dat aanzienlijke verbeteringen nodig zijn om aan de doelstellingen van 2030 en 2033 te voldoen.
De Spaanse woningvoorraad is gemiddeld 43 jaar oud, vaak zonder goede isolatie of moderne installaties. Tussen 2013 en 2023 zijn slechts iets meer dan 100.000 woningen verbeterd, terwijl er naar schatting 1,2 miljoen woningen verbeterd moeten worden voor 2030.
Het Verkrijgen van een Energielabel
Het energielabel wordt uitgevoerd door een erkend technisch deskundige, zoals een architect, ingenieur of gecertificeerde energieadviseur. Deze professional voert een inspectie uit van de woning en beoordeelt verschillende technische aspecten, zoals:
- Isolatie van muren, vloeren en daken
- Kwaliteit van ramen en deuren
- Verwarmings- en koelsystemen
- Duurzame energiebronnen, zoals zonnepanelen
Op basis van deze gegevens wordt het energielabel vastgesteld. Het energielabel bevat ook een overzicht van mogelijke verbetermaatregelen die eigenaren kunnen overwegen om de energie-efficiëntie van hun woning te verbeteren.
Regionale Verschillen in Energielabels
Een belangrijk kenmerk van het energielabel in Spanje is dat het rekening houdt met klimaatzones. Een woning in het koele noorden (bijvoorbeeld Bilbao) wordt anders beoordeeld dan een woning in het warme zuiden (zoals Sevilla). Dit betekent dat een D-label in Andalusië in de praktijk vergelijkbaar kan zijn met een E-label in Galicië. De klimaatverschillen worden meegenomen in de berekening van het energieverbruik en de CO₂-uitstoot.
Invloed van Energielabels op Vastgoedwaarde en Marktdruk
Het energielabel heeft een directe invloed op de marktwaarde van een woning. Woningen met een hoog energielabel (A of B) zijn aantrekkelijker op de markt, hebben lage energiekosten en zijn dus vaak makkelijker te verkopen of te verhuren. Aan de andere kant zijn woningen met een laag energielabel (F of G) minder aantrekkelijk, hebben hogere energiekosten en kunnen moeilijker verkocht of verhuurd worden.
De toekomstige verplichtingen zullen ervoor zorgen dat meer woningen gerenoveerd moeten worden. Eigenaren van woningen met een laag energielabel zullen dus mogelijk renovatieprojecten moeten ondernemen om aan de wettelijke eisen te voldoen. Dit heeft directe gevolgen voor de vastgoedmarkt, omdat het aantal woningen met een hoog energielabel zal stijgen, terwijl het aantal woningen met een laag label zal dalen.
Hypotheken en Energielabels
Sinds 12 augustus 2025 is het energielabel ook verplicht bij hypotheektaxaties. Dit betekent dat banken en taxateurs het energielabel gebruiken om de marktwaarde van een woning in te schatten en om hypotheken te kunnen verlenen. Een woning zonder energielabel of met een laag label kan dus moeilijker verkocht of verhuurd worden, en kan de hypotheken voor die woning minder gunstig zijn.
Mogelijke Verbetermaatregelen voor Energielabels
Een aantal verbetermaatregelen kan helpen om het energielabel van een woning te verbeteren. Deze maatregelen zijn afhankelijk van de huidige toestand van de woning, maar kunnen algemeen ingedeeld worden in:
1. Verbetering van de Isolatie
- Dakisolatie: een van de meest effectieve manieren om het energieverbruik te verminderen.
- Vloerisolatie: vooral belangrijk in oude woningen of woningen op de begane grond.
- Muurisolatie: zowel binnenszijde als buitenszijde isolatie kan het energieverbruik aanzienlijk verminderen.
2. Upgrade van Verwarmings- en Koelsystemen
- Installatie van een warmtepomp: een efficiëntere en duurzamere manier om te verwarmen.
- Vervangen van verouderde verwarmingsinstallaties door energie-efficiëntere alternatieven.
- Installatie van zonnepanelen: een duurzame manier om energie op te wekken.
3. Verbetering van Ventilatie en Luchtdichtheid
- Aanpassen van ventilatiesystemen om energie te besparen.
- Verminderen van luchtlekken in muren, ramen en deuren om energieverlies te beperken.
4. Aanpassing van Gebruiksgewoontes
- Gebruik van energie-efficiënte apparaten zoals LED-lampen en energiezuinige koelkasten.
- Verlagen van het verbruik van energie door bewust gebruik te maken van verwarmings- en koelsystemen.
Conclusie
Het energielabel in Spanje is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een belangrijk hulpmiddel voor eigenaren, kopers en huurders om de energie-efficiëntie van een woning in te schatten. Het label beïnvloedt direct de marktwaarde, verkoop- en verhuurkansen en ook de voorwaarden van hypotheken. Tegen de komende jaren zullen de eisen aanzienlijk stijgen, wat leidt tot een toekomst waarin alle woningen energiezuiniger moeten zijn.
Eigenaren met een laag energielabel zullen dus mogelijk verbetermaatregelen moeten nemen om aan de wettelijke eisen te voldoen. Dit betekent dat investeringen in renovaties, isolatie, verwarmingsinstallaties en duurzame energiebronnen een steeds grotere rol gaan spelen in de Spaanse vastgoedmarkt.
De impact van het energielabel is niet alleen op de woning zelf gericht, maar ook op de duurzaamheid van de woningmarkt als geheel. Het energielabel draagt bij aan de Europese doelstellingen voor energiebesparing en CO₂-reductie, en zorgt voor een toekomst waarin woningen efficiënter, duurzamer en klimaatneutraal zijn.