De Nederlandse woningmarkt staat momenteel voor belangrijke transitie in het kader van duurzaam wonen. Energiekosten stijgen, en de overheid werkt aan maatregelen om het energieverbruik van woningen te verminderen. Dit heeft gevolgen voor huurders en verhuurders, en met name voor de huurprijs. In deze artikel geven we een overzicht van de huidige situatie rondom huurverhoging bij verduurzaming van huurwoningen, met een nadruk op de regels, de praktische toepassing, en de juridische kaders.
We kijken naar de mogelijkheden voor huurverlaging bij woningen met slechte isolatie, de verplichte verduurzaming van huurwoningen met energielabel E, F of G, en de regels rond huurverhoging bij investeringen in duurzame maatregelen. Ook komen de verschillende huurcontractvormen aan bod, omdat deze vaak bepalend zijn voor de mogelijkheid tot huurverhoging.
Inleiding
De stijgende energiekosten en de dringende noodzaak tot verduurzaming van de woningbouw hebben geleid tot een complexe en snel veranderende situatie op de woningmarkt. Huurders van slecht geïsoleerde woningen zien hun energierekening hard stijgen, terwijl verhuurders investeren in isolatie, warmtepompen en andere duurzame maatregelen. De overheid en politiek hebben in reageerd met nieuwe regelgeving en moties die zowel huurverlaging als huurverhoging kunnen rechtvaardigen.
In 2024 is de wet Betaalbare Huur ingevoerd, wat heeft geleid tot een herziening van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit stelsel bepaalt de maximale huurprijs van huurwoningen en bevat sinds 1 juli 2024 een aftrek voor woningen met een slecht energielabel. Aan de andere kant wordt er ook een verplichting ingevoerd voor verhuurders van huurwoningen met energielabel E, F of G om deze op te krikken naar minimaal energielabel D. Deze maatregelen hebben directe gevolgen voor huurders en verhuurders.
In dit artikel leggen we de regels, kansen en verantwoordelijkheden rondom huurverhoging bij verduurzaming uit op basis van de meest recente informatie.
Huurverlaging bij slecht energielabel
Het woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel puntentelling genoemd, is een centraal instrument om de maximale huurprijs van een huurwoning te bepalen. De huurprijs wordt berekend aan de hand van een aantal factoren, zoals de oppervlakte van de woning, het aantal kamers, het sanitair, de keuken, de buitenruimte, de WOZ-waarde en sinds 1 juli 2024 ook het energielabel. Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) krijgen vanaf die datum aftrekpunten, wat kan leiden tot een lagere maximale huurprijs.
Een huurverlaging is echter geen automatische gevolg van een slecht energielabel. Het hangt af van de ingangsdatum van het huurcontract, de huidige huurprijs, de puntentelling en eventuele veranderingen in de WOZ-waarde of andere factoren. Bijvoorbeeld, sinds 1 juli 2024 geldt een verhoogde WOZ-cap, wat kan leiden tot een hogere waardering van de woning, zelfs ondanks het slechte energielabel.
De Huurcommissie biedt huurders de mogelijkheid om hun huurprijs te checken via een online tool. Als blijkt dat de huidige huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs op basis van de puntentelling, kan een huurverlaging aangevraagd worden bij de verhuurder of via de Huurcommissie. Het is echter belangrijk te weten dat het recht op huurverlaging niet automatisch toepasbaar is en per geval moet worden beoordeeld.
Huurverhoging bij verduurzaming
Verplichte verduurzaming van huurwoningen
In 2025 is een nieuwe maatregel voorgesteld die beoogt om alle huurwoningen in Nederland tegen 1 januari 2029 minimaal energielabel D te hebben. Dit betekent dat huurwoningen met energielabel E, F of G verplicht moeten worden verduurzaam gemaakt. De verplichting wordt opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en geldt vanaf 2029. Uitzonderingen zijn mogelijk voor monumenten, tijdelijke huurwoningen en kleine vrijstaande huurwoningen.
De overheid streeft hiermee naar lagere energierekeningen voor huurders, beter wooncomfort en een hogere waarde van huurwoningen. Verhuurders kunnen in principe compensatie krijgen voor hun investering door een hogere huurprijs. Dit kan echter alleen gebeuren als de verduurzaming leidt tot een duidelijke verbetering van het energielabel en een daadwerkelijke verlaging van de energiekosten.
De Menukaart: Huurverhoging bij verduurzaming
Voor verhuurders die investeren in verduurzame maatregelen zoals warmtepompen of ventilatiesystemen (WTW-systemen), is er een handreiking ontwikkeld genaamd de Menukaart. Deze menukaart bevat regels die rechtvaardigen dat een bepaalde huurverhoging toegestaan is, mits deze niet opweegt tegen de verwachte energiebesparing. Dit betekent dat verhuurders een bepaalde premie kunnen opnemen in de huurprijs, maar dit moet proportioneel zijn ten opzichte van de besparing die de huurder zal ondervinden.
De menukaart is bedoeld om verduurzaming technisch en financieel haalbaar te maken voor verhuurders, maar ook om huurders te beschermen tegen onredelijke huurverhogingen. Het kader is vrij streng: de huurverhoging mag niet hoger zijn dan de verwachte besparing op energiekosten, en het moet duidelijk zijn dat de investering leidt tot een verbetering van het energielabel.
Huurcontractvormen en huurverhoging
1. Kalebouw met eigen energiecontract
Bij kale huur met een eigen energiecontract is de huurder verantwoordelijk voor het afsluiten van het energiecontract en voor de betaling van de energiekosten. Hierbij is er geen mogelijkheid tot huurverhoging door stijgende energiekosten. De huurprijs is vast en verhuurders mogen de huur niet aanpassen op basis van de energieprijzen.
Bij kale huur is het voorschot (een voorschot op de servicekosten zoals warm- en koudwater en riool) wel aanpasbaar. Echter, het voorschot mag slechts één keer per jaar worden aangepast, en dit moet gebeuren op basis van een eindafrekening. De huurder heeft hierbij het recht om het voorschot te verhogen om een hoge eindafrekening te voorkomen.
2. All-in huur
Bij all-in huur zijn de energiekosten opgenomen in de huurprijs. Hierbij is er in principe geen mogelijkheid tot huurverhoging door stijgende energiekosten, tenzij dit vooraf in het huurcontract is opgenomen. Een huurverhoging zonder instemming van de huurder is hier niet toegestaan. De verhuurder moet dus vooraf akkoord gaan met de huurder om de huur te verhogen.
Bij verduurzaming is het mogelijk om een huurverhoging aan te vragen op basis van de Menukaart, maar dit moet goed onderbouwd zijn en duidelijk aansluiten bij de verwachte besparing op energiekosten.
3. Kalebouw met servicekosten
Bij kale huur met servicekosten zijn de servicekosten (zoals warm- en koudwater, riool, vuilnis, enz.) opgenomen in een aparte verrekening. Deze kosten zijn vaak afhankelijk van de energiekosten, maar kunnen ook vastgesteld worden in het huurcontract. Het voorschot is hier één keer per jaar aanpasbaar, en dit moet gebeuren op basis van een eindafrekening.
Conclusie
De regelgeving rondom huurprijzen en verduurzaming is complex en hangt sterk af van de specifieke situatie, het huurcontract en de energieprestatie van de woning. Huurders van woningen met een slecht energielabel kunnen in bepaalde gevallen rechten hebben op huurverlaging, maar dit is afhankelijk van de puntentelling en de ingangsdatum van het huurcontract. Verhuurders die investeren in verduurzame maatregelen, kunnen in bepaalde gevallen rechten hebben op huurverhoging, maar dit moet goed onderbouwd zijn.
De overheid biedt hulp via de Huurcommissie, de Menukaart en de nieuwe regelgeving die vanaf 2029 in werking treedt. Het is belangrijk voor zowel huurders als verhuurders om deze regels goed te begrijpen en zich hierin te oriënteren. Door dit te doen, kunnen geschillen voorkomen worden en wordt de verduurzaming van de woningvoorraad technisch en financieel haalbaar.