Inleiding
Sinds de invoering van het energielabel in 2008 speelt dit document een centrale rol bij de verkoop of verhuur van woningen en gebouwen. Het energielabel informeert kopers en huurders over de energiezuinigheid van een woning, met het doel om bewustwording te vergroten en duurzame keuzes te stimuleren. Daarnaast is het energielabel sinds 2021 verplicht bij de verkoop van vastgoed. De notaris, als centrale figuur bij een koopovereenkomst, heeft een belangrijke rol bij het zorgen voor naleving van de wettelijke plichten rond het energielabel.
Deze artikel behandelt de verplichtingen rond het energielabel, de rol van de notaris bij de verkoop van vastgoed, de procedure voor het verkrijgen van een energielabel en de uitzonderingen waarin het label niet verplicht is. Daarnaast wordt ingegaan op de registratieprocedure, geldigheid en mogelijke aanbevelingen voor verduurzaming.
Wat is een energielabel?
Het energielabel is een officieel certificaat dat aangeeft hoeveel energie een woning verbruikt voor het creëren en handhaven van een prettig binnenuitje. Het label wordt uitgedrukt in een lettercode van A t/m G, waarbij A staat voor het meest energiezuinige woning en G voor de minst efficiënte. Dit systeem is vergelijkbaar met de energieklasse van woonapparaten of auto’s.
Het doel van het energielabel is om kopers en huurders te informeren over de energieprestatie van een woning, zodat zij op een bewuste manier kunnen kiezen voor energiezuinige woningen of investeren in verbetermaatregelen. Daarnaast dient het energielabel als instrument om duurzaamheid in de bouwsector te bevorderen, conform de richtlijnen van de Europese Unie.
Het energielabel wordt uitgegeven door een gecertificeerd energieadviseur. Vanaf 1 januari 2021 is het energielabel uitsluitend verkrijgbaar via een afspraak met zo’n adviseur. Deze bezoekt de woning, meet de kenmerken en berekent het energieverbruik op basis van isolatie, installaties en andere parameters. Het energielabel is 10 jaar geldig en dient bij verkoop of verhuur aan de koper of huurder overhandigd te worden.
Verplichtingen bij de verkoop van vastgoed
Het energielabel is sinds 2008 verplicht bij de verkoop of verhuur van woningen en gebouwen. De verplichting geldt ook voor advertenties: de energielabelklasse moet vermeld zijn in de advertentie. Bovendien moet het energielabel op voorhand geregistreerd zijn bij de overheid, via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), voordat het aan de koper of huurder kan worden overgedragen.
De verplichting ligt bij de verkoopende partij (de verkooper of verhuurder), die verantwoordelijk is voor het aanvragen en registreren van het energielabel. De notaris speelt echter een belangrijke rol bij het controleren van de naleving van deze verplichting. De notaris is verplicht om de verkooper te herinneren aan de wettelijke plicht om een geldig energielabel ter beschikking te stellen. Dit betekent dat de notaris de verkooper dient te informeren over de gevolgen van het niet-overhandigen van het energielabel, zoals juridische of financiële aansprakelijkheid.
Volgens bron [1], is het ontbreken van een geldig energielabel geen reden voor dienstweigering. De notaris is echter wel verplicht om de verkooper op de hoogte te brengen van de wettelijke verplichtingen en de mogelijke gevolgen van het niet-naleven daarvan.
De rol van de notaris bij het energielabel
De notaris speelt een cruciale rol bij de verkoop van vastgoed, niet alleen bij het opstellen en sluiten van de koopovereenkomst, maar ook bij de naleving van wettelijke plichten. Aangezien het energielabel sinds 2021 verplicht is bij de verkoop van woningen, ligt het aan de notaris om ervoor te zorgen dat het energielabel op tijd is aangevraagd en geregistreerd.
De notaris is verplicht om de verkooper te herinneren aan zijn verplichting om het energielabel aan de koper te overhandigen. De notaris dient dit expliciet te vermelden in de koopovereenkomst en eventueel in de leveringsakte. Daarnaast moet de notaris de verkooper informeren over de mogelijke gevolgen van het niet-overhandigen van het energielabel, zoals aansprakelijkheid of juridische complicaties.
Volgens bron [1], is het aan de notaris om de verkooper te wijzen op de wettelijke verplichting en de mogelijke gevolgen van het niet-naleven daarvan. De notaris dient dit te doen op een duidelijke en professionele manier, zodat de verkooper zich bewust is van zijn verantwoordelijkheid.
Daarnaast moet het energielabel vooraf geregistreerd zijn bij de overheid (RVO). De notaris kan dit controleren door de digitale registratie van het energielabel te verifiëren. Het energielabel moet vooraf geregistreerd zijn voordat het aan de koper kan worden overgedragen. Dit verifieert de geldigheid van het label en voorkomt mogelijke discrepanties of fraude.
Hoe wordt een energielabel verkregen?
Vanaf 1 januari 2021 is het energielabel uitsluitend verkrijgbaar via een afspraak met een gecertificeerd energieadviseur. Deze adviseur bezoekt de woning en meet verschillende kenmerken zoals de isolatie van muren en daken, de cv-ketel, eventuele zonnepanelen en andere energiegerelateerde installaties. Op basis van deze gegevens berekent de adviseur het energieverbruik van de woning.
Het proces duurt gemiddeld 1 à 2 uur. De adviseur registreert de gegevens elektronisch en de eigenaar ontvangt het energielabel als een digitaal document (pdf) binnen een paar dagen. Het energielabel is 10 jaar geldig en dient bij verkoop of verhuur aan de koper of huurder overhandigd te worden.
Het energielabel bevat ook aanbevelingen voor verduurzaming, zoals het verbeteren van de isolatie of het installeren van zonnepanelen. Deze aanbevelingen worden opgenomen in het certificaat en kunnen dienen als inspiratie voor verbetermaatregelen.
De kosten van het energielabel variëren afhankelijk van het type woning, de beschikbare documentatie en de tijd die de adviseur nodig heeft voor de metingen. De prijs wordt uiteindelijk bepaald door de energieadviseur.
Uitzonderingen op de verplichting
Niet alle woningen en gebouwen zijn verplicht om een energielabel te hebben. Er zijn een aantal uitzonderingen waarin het energielabel niet verplicht is. Deze uitzonderingen zijn vastgelegd in het Besluit energieprestatie gebouwen.
Volgens bron [1], zijn de volgende uitzonderingen mogelijk:
- Gebouwen of delen waarvan geen energie wordt gebruikt voor het reguleren van het binnenuitje.
- Monumenten of voorbeschermden, zoals gemeentelijke, provinciale of rijksmonumenten.
- Gebouwen of delen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten.
- Industriefuncties.
- Gebouwen of delen die hoogstens twee jaar worden gebruikt.
- Gebouwen of delen met een woon- of logiesfunctie die minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt en een verwacht energieverbruik heeft van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik.
- Alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m².
- Gebouwen of delen die zijn verkregen via een minnelijke overeenkomst en voor een bepaald werk worden gesloopt.
In deze gevallen is het energielabel niet verplicht, maar het kan nog steeds nuttig zijn om energiegebruik en verbetermogelijkheden in kaart te brengen.
Registratie en geldigheid van het energielabel
Het energielabel moet geregistreerd zijn bij de overheid, via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De registratie is verplicht voordat het energielabel aan een koper of huurder kan worden overgedragen. De registratie bevestigt de geldigheid van het label en maakt het mogelijk om het document te controleren via het officiële overheidssysteem.
Het energielabel is 10 jaar geldig vanaf het moment van uitgifte. Als het label ouder is dan 10 jaar, dient een nieuw energielabel aangevraagd te worden. Dit geldt ook bij verkoop of verhuur van een woning, ongeacht het oorspronkelijke uitgiftejaar van het label.
Het energielabel kan digitaal geregistreerd zijn, met een digitale ondertekening van de RVO. Dit maakt het mogelijk om het label te valideren en eventuele manipulaties of ongeldige documenten te ontdekken.
Aanbevelingen voor verduurzaming
Een van de belangrijkste functies van het energielabel is de aanbeveling van verbetermaatregelen om de energiezuinigheid van een woning te vergroten. Op het energielabel worden mogelijke verbetermogelijkheden opgenomen, zoals isolatieverbeteringen, het installeren van zonnepanelen of het vervangen van een oude cv-ketel.
Deze aanbevelingen worden op basis van de gemeten kenmerken van de woning berekend en zijn specifiek afgestemd op de situatie van de woning. Ze kunnen dienen als inspiratie voor verkoopers of kopers om investeringen te doen in duurzame verbetermaatregelen.
De notaris kan deze aanbevelingen niet direct meenemen in de koopovereenkomst, maar kan ze wel bespreken met de partijen als onderdeel van de voorbereiding van de koop. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren bij het opstellen van een eventuele verbeterplan of bij het bepalen van de eventuele verkoopprijs.
Juridische en financiële gevolgen van het niet-overhandigen van een energielabel
Het niet-overhandigen van een geldig energielabel kan juridische en financiële gevolgen hebben. Bij de verkoop van een woning is het energielabel verplicht en dient het bij de leveringsakte overhandigd te worden. Als het energielabel ontbreekt, is dit geen reden voor dienstweigering, maar de notaris is verplicht om de verkooper te informeren over de wettelijke plicht en de gevolgen van het niet-naleven daarvan.
Volgens bron [1], kan het niet-overhandigen van een energielabel leiden tot juridische complicaties. De koper kan bijvoorbeeld een rechtszaak aanspannen als het energielabel ontbreekt of als het label niet correct is. Ook kan de verkooper aansprakelijk worden gesteld voor de kosten van het aanvragen van een nieuw energielabel.
Daarnaast is het niet-overhandigen van een energielabel een overtreding van de wettelijke verplichtingen en kan dit leiden tot boetes of andere administratieve sancties. Dit geldt met name voor openbare gebouwen of gebouwen met een grote oppervlakte.
Praktische stappen bij het aanvragen van een energielabel
Het aanvragen van een energielabel is een relatief eenvoudig proces, maar vereist wel een aantal voorbereidingen. De eigenaar moet een afspraak maken met een gecertificeerd energieadviseur. Tijdens deze afspraak bezoekt de adviseur de woning en meet hij de kenmerken zoals isolatie, installaties en oppervlakte.
De eigenaar dient aanwezig te zijn bij de meting en moet zoveel mogelijk documentatie meenemen, zoals bouwtekeningen, facturen en verbetermaatregelen. Deze documentatie helpt de adviseur bij het berekenen van het energieverbruik en het opstellen van het energielabel.
Na de meting registreert de adviseur de gegevens en stuurt het energielabel als een digitaal document (pdf) naar de eigenaar. Het energielabel is 10 jaar geldig en dient geregistreerd te zijn bij de overheid voordat het aan de koper of huurder kan worden overgedragen.
Veelgestelde vragen
Hoewel het energielabel een standaardproces is, zijn er nog steeds veel vragen. Een aantal van de meest voorkomende vragen is:
Moet ik ook een energielabel aanvragen voor een monument?
In sommige gevallen zijn monumenten uitzonderingen op de verplichting, afhankelijk van de status van het gebouw.Is het energielabel verplicht bij de verkoop van een woonruimte?
Ja, het energielabel is verplicht bij de verkoop van alle woningen, tenzij het in een van de uitzonderingen valt.Wat gebeurt er als ik geen energielabel heb bij de leveringsakte?
Het ontbreken van een energielabel is geen reden voor dienstweigering, maar kan juridische gevolgen hebben.Hoe kan ik controleren of mijn energielabel geldig is?
Het energielabel is geregistreerd bij de overheid en kan online gecontroleerd worden via de website van de RVO.
Deze vragen worden uitgebreid besproken op de website van Milieu Centraal. Voor professionals zoals notarissen en woningcorporaties is er ook een aparte helpdesk beschikbaar bij de RVO.
Conclusie
Het energielabel is een essentieel onderdeel van de verkoop of verhuur van woningen en gebouwen. Het dient als informatiebron voor kopers en huurders en draagt bij aan de verduurzaming van de woningbouwsector. De verplichting om een energielabel aan te vragen en over te handigen ligt bij de verkooper, maar de notaris heeft een belangrijke rol bij het controleren van de naleving van deze verplichting.
Het energielabel is sinds 2021 uitsluitend verkrijgbaar via een afspraak met een gecertificeerd energieadviseur. Het proces van het aanvragen en registreren van het label is relatief eenvoudig, maar vereist wel enige voorbereiding. Het energielabel is 10 jaar geldig en dient vooraf geregistreerd te zijn bij de overheid.
Er zijn een aantal uitzonderingen waarin het energielabel niet verplicht is, zoals bij monumenten of bij tijdelijk gebruik van een woning. De notaris moet deze uitzonderingen kennen en de verkooper informeren over de toepassing op zijn specifieke situatie.
Het energielabel bevat ook aanbevelingen voor verbetermaatregelen, wat kan dienen als inspiratie voor verkoopers en kopers om investeringen te doen in duurzame verbeteringen. De notaris kan deze aanbevelingen bespreken met de partijen als onderdeel van het koopproces.
Samenvattend is het energielabel een belangrijk instrument bij de verkoop van vastgoed. Het informeert kopers en huurders over de energiezuinigheid van een woning en draagt bij aan duurzame keuzes. De notaris speelt een cruciale rol bij het controleren van de naleving van de wettelijke verplichtingen en het informeren van de partijen over de verplichtingen en gevolgen.