Het energielabel van een woning is sinds 2008 verplicht bij de verkoop en dient als richtlijn voor kopers om inzicht te krijgen in de energieprestaties van een woning. Het label moet aangeven hoe energiezuinig een huis is, wat betekent dat het een belangrijke rol speelt in de beslissing van een koper. Als blijkt dat het energielabel onjuist is, kan dit leiden tot financiële verliezen en juridische geschillen. Wie is dan verantwoordelijk voor een foutief energielabel? En wat zijn de mogelijkheden voor kopers om recht te krijgen? In deze artikel wordt ingegaan op de aansprakelijkheid bij een fout energielabel, de rol van betrokken partijen, en wat kopers kunnen doen in zo’n situatie.
Wat is een energielabel en wat betekent het?
Een energielabel voor woningen is een visuele weergave van het energieverbruik van een woning. Het label is gebaseerd op een inventarisatie van 150 kenmerken van de woning, zoals de isolatiedikte, het type verlichting, de aardgasinstallatie en de cv-ketel. Het label wordt uitgedrukt in letters van A tot G, waarbij A betekent dat de woning extreem energiezuinig is en G dat de woning extreem energieverslindend is.
Het energielabel is bedoeld als een hulpmiddel voor kopers om een indruk te krijgen van de toekomstige energiekosten en eventuele renovatiemaatregelen die nodig kunnen zijn. Het label is verplicht bij de verkoop van woningen sinds 2015, en de verkooppartij is verplicht om het label aan te vragen. Een verkeerd energielabel kan dus leiden tot overbodige kosten, zoals extra isolatie of andere verduurzamingsmaatregelen.
Wie is verantwoordelijk voor het energielabel?
Volgens de huidige regels en praktijk is de woningeigenaar die het energielabel aanvraagt, verantwoordelijk voor de juistheid van de opgegeven informatie. Dit betekent dat als het energielabel later blijkt onjuist te zijn, de verkooppartij in principe de verantwoordelijkheid draagt. Dit is ook bevestigd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), die stelt dat de woningeigenaar ten alle tijden verantwoordelijk blijft voor de juistheid van de opgegeven woningkenmerken.
Toch speelt ook de erkende deskundige een rol in het proces. De erkende deskundige is verantwoordelijk voor het controleren van de aangeleverde informatie en het opstellen van het energielabel. Er zijn ongeveer 850 erkende deskundigen in Nederland, die na afronding van een korte instructie door de RVO erkend worden. Deze deskundigen hebben echter geen directe band met de RVO of de overheid. Ze werken als zelfstandige en zijn verantwoordelijk voor hun eigen werkzaamheden.
In de praktijk kan het echter voorkomen dat een erkende deskundige fouten maakt, bijvoorbeeld door verkeerde bewijsmateriaal te accepteren of onjuiste gegevens te verwerken. In zo’n geval kan een koper eventueel aansprakelijkheid uitoefenen tegen de deskundige, mits er sprake is van nalatigheid of fouten in het proces.
Fout energielabel: wie is aansprakelijk?
Bij een verkeerd energielabel is er sprake van een aansprakelijkheidsprobleem. De vraag is dan of de koper, de verkoper of de erkende deskundige verantwoordelijk is voor de fout.
De rol van de verkoper
De verkoper is verplicht om een energielabel aan te vragen vóór de verkoop. Als blijkt dat het energielabel onjuist is, kan de koper proberen de aansprakelijkheid van de verkoper te laten gelden. De verkoper is namelijk verantwoordelijk voor de juistheid van de opgegeven informatie bij het aanvragen van het label.
In de praktijk is het echter niet eenvoudig om de verkoper aansprakelijk te maken. De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) benadrukt dat een verkopend makelaar geen onderzoeksplicht heeft. Volgens de NVM gaat het verkooppakket op basis van de informatie die de verkoper verschafft. Als deze informatie fout is, ligt de verantwoordelijkheid bij de verkoper, niet bij de makelaar.
Een voorbeeld van een dergelijke situatie is het geval van Frank en Ilse Bakermans, die in 2016 een huis kochten met energielabel A. Na aankoop bleek het huis in werkelijkheid energielabel D te moeten hebben. De verkoper had onjuiste gegevens ingevuld, onder andere over de dikte van de gevelisolatie. De erkende deskundige die het label opstelde, had deze fout niet opgemerkt.
De kopers besloten juridisch te acteren. Ze legden een schadeclaim van 30.000 euro neer tegen de erkende deskundige. Volgens hun advocaat was het energielabel meer een "wassen neus" dan een betrouwbare bron van informatie. De kopers gingen ook tegen de RVO in, die uiteindelijk het energielabel had verstrekt. RVO stelde echter dat de erkende deskundige zelf verantwoordelijk was voor de inhoud van het label.
De rol van de erkende deskundige
De erkende deskundige is verantwoordelijk voor het controleren van de aangeleverde informatie en het opstellen van het energielabel. De deskundige heeft de plicht om de juistheid van de informatie te verifiëren. In de praktijk is dit echter lastig, omdat de deskundige fysiek niet langs het huis komt en alleen op afstand werkt met de aangeleverde informatie.
In het geval van Frank en Ilse Bakermans was de erkende deskundige niet in staat om de onjuiste informatie op te merken. Hij had bijvoorbeeld onterecht de verkoopbrochure van het huis gebruikt als bewijsmateriaal voor de isolatiedikte. Deze fout leidde tot het verkeerde energielabel. De deskundige is nu aansprakelijk gesteld, en tegen hem is een schadeclaim van 30.000 euro neergelegd.
Het is belangrijk om te weten dat erkende deskundigen in principe zelfstandig zijn en geen directe band hebben met de RVO of andere overheidsinstanties. Dit betekent dat ze zelf verantwoordelijk zijn voor hun werkzaamheden. In sommige gevallen kan een koper echter een aansprakelijkheidsclaim indienen tegen een deskundige, mits er sprake is van nalatigheid of fouten in het proces.
De rol van de makelaar
Makelaars spelen een belangrijke rol in de verkoopproces, maar hun aansprakelijkheid bij een verkeerd energielabel is beperkt. De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) benadrukt dat een makelaar geen onderzoeksplicht heeft. De informatie die bij het aanvragen van het energielabel wordt ingevuld, komt van de verkoper. De makelaar heeft geen controle over deze informatie, en daardoor ook geen directe verantwoordelijkheid.
In het geval van Frank en Ilse Bakermans was de makelaar eveneens geen partij in het geschil. De verkoper was een stel van 80 jaar, dat met de hulp van de makelaar de verkeerde gegevens had ingevuld. De makelaar had de kans gehad om de koper te waarschuwen of het energielabel aan te vragen, maar dat gebeurde niet. Dit benadrukt dat het belangrijk is dat kopers zelf actief zijn bij het proces.
Wat kan een koper doen bij een verkeerd energielabel?
Als een koper merkt dat het energielabel van een woning niet klopt, zijn er verschillende stappen die hij of zij kan ondernemen. Deze stappen zijn bedoeld om de fout te corrigeren en eventueel aansprakelijkheid te laten gelden.
1. Bewijsmateriaal verzamelen
De eerste stap is om bewijsmateriaal te verzamelen. Dit omvat facturen, garantiebewijzen, foto’s van verduurzamingsmaatregelen en technische specificaties van installaties. Dit materiaal is belangrijk om aan te tonen dat de aangevraagde energiebesparende maatregelen daadwerkelijk zijn uitgevoerd en dat het energielabel dus onjuist is.
2. Contact opnemen met de energieadviseur
Een koper kan contact opnemen met de energieadviseur die het energielabel heeft opgesteld. Het is belangrijk om de situatie duidelijk te uitleggen en te vragen of het label kan worden herbeoordeeld. In sommige gevallen zijn energieadviseurs bereid om hun beoordeling aan te passen als er duidelijke bewijzen worden aangeleverd.
3. Aanvraag voor herbeoordeling
Als het energielabel niet aangepast wordt, kan een koper een nieuwe energieadviseur inschakelen voor een "second opinion". Dit betekent dat er een nieuwe beoordeling wordt uitgevoerd op basis van de aanvullende informatie die de koper heeft verzameld.
4. Formeel bezwaar indienen
Als overleg en herbeoordeling niet tot een oplossing leiden, kan een koper een formeel bezwaar indienen. Dit is een juridisch proces waarin het energielabel opnieuw wordt beoordeeld. In Nederland is er echter geen Geschillencommissie Energielabel voor definitieve energielabels, wat betekent dat kopers in sommige gevallen geen officiële klachtenprocedure kunnen gebruiken.
De zwakke schakel: het controlesysteem
Hoewel het energielabel sinds 2008 verplicht is, zijn er veel kritiekpunten op het systeem. Een van de grootste problemen is dat de controle van het energielabel de zwakke schakel is. Er wordt fysiek geen inspectie gedaan bij het huis. De consument – vaak een leek – moet zelf de gegevens invullen en kan fouten maken, of dit nu per ongeluk of opzettelijk is.
Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen benadrukt dat dit zorgelijk is. Het energielabel was bedoeld als een geloofwaardige voorbereiding, een waarschuwing voor de koper van de volgende woning. Maar als het systeem niet betrouwbaar is, kan het leiden tot financiële verliezen en vertrouwensproblemen in de woningmarkt.
De Europese Commissie heeft ook twijfels over het Nederlandse controlesysteem. De Commissie heeft de Nederlandse overheid in gebreke gesteld voor het niet correct uitvoeren van een onafhankelijk controlesysteem van certificaten, zoals afgesproken in de Europese richtlijn voor energielabels. Dit wijst op het feit dat het huidige systeem niet volledig voldoet aan de Europese standaarden.
Fout energielabel: wat is de financiële impact?
Een verkeerd energielabel kan leiden tot financiële verliezen voor kopers. Een voorbeeld is het geval van Frank en Ilse Bakermans, die 90.000 euro moesten uitgeven om hun huis naar energielabel A te isoleren. Dit komt neer op een investering van meer dan 240 euro per vierkante meter. Deze kosten kunnen snel oplopen, vooral als de woning niet voldoet aan de verwachtingen van het energielabel.
Daarnaast kan een verkeerd energielabel ook leiden tot verkoopproblemen. Een huis met een slechter energielabel is minder aantrekkelijk voor kopers en kan langer op de markt blijven. Dit kan resulteren in verlies van waarde of moeilijkheden bij de verkoop.
Wat zijn de juridische mogelijkheden?
Bij een verkeerd energielabel zijn er verschillende juridische mogelijkheden voor kopers. De belangrijkste opties zijn:
1. Aansprakelijkheid van de verkoper
Als de verkoper foutieve informatie heeft ingevuld bij het aanvragen van het energielabel, kan de koper proberen de aansprakelijkheid van de verkoper te laten gelden. Dit is echter niet eenvoudig, omdat de verkoper in de meeste gevallen niet kundig is en alleen verantwoordelijk is voor de opgegeven informatie.
2. Aansprakelijkheid van de erkende deskundige
Als de erkende deskundige fouten heeft gemaakt bij het opstellen van het energielabel, kan de koper eventueel aansprakelijkheid uitoefenen tegen de deskundige. Dit is echter alleen mogelijk als er sprake is van nalatigheid of fouten in het proces.
3. Klacht bij de RVO
De RVO is verantwoordelijk voor het registreren van energielabels, maar niet voor de inhoud van het label zelf. In het geval van Frank en Ilse Bakermans wees RVO de verantwoordelijkheid toe aan de erkende deskundige. Kopers kunnen echter een klacht indienen bij de RVO als het energielabel verkeerd is. In sommige gevallen kan dit leiden tot herbeoordeling of correctie van het label.
Conclusie
Het energielabel is een belangrijk instrument voor kopers om inzicht te krijgen in de energieprestaties van een woning. Als het energielabel onjuist is, kan dit leiden tot financiële verliezen en juridische geschillen. De verantwoordelijkheid voor het energielabel ligt in principe bij de verkoper, die verplicht is om het label aan te vragen en juiste informatie te verstrekken. De erkende deskundige is verantwoordelijk voor het controleren van de informatie, maar in de praktijk is het niet eenvoudig om aansprakelijkheid te laten gelden.
Kopers die merken dat het energielabel van een woning niet klopt, kunnen verschillende stappen ondernemen, zoals bewijsmateriaal verzamelen, contact opnemen met de energieadviseur en eventueel een bezwaar indienen. Het is echter belangrijk om te weten dat het huidige systeem van energielabels nog verbeterd kan worden, en dat kopers zelf actief moeten zijn bij het proces.
Totdat het systeem van energielabels volledig vertrouwen oplevert, is het verstandig voor kopers om professioneel advies in te winnen en extra onderzoek te doen, vooral als het energielabel een belangrijke rol speelt in de aankoopbeslissing.