De rol van het energielabel (Diagnostic de Performance Énergétique of DPE) in Frankrijk is sinds de jaren 2010 continu gewassen. Het label dient als een soort energiekaart voor een woning en geeft inzicht in de energieprestaties, de isolatie en het gebruik van energie. Deze informatie is van groot belang voor zowel kopers als verhuurders, omdat het energielabel niet alleen de wettelijke eisen beïnvloedt, maar ook de marktwaarde van het eigendom. In dit artikel bespreken we de wettelijke verplichtingen, de risico’s rondom het label en de renovatieopties die beschikbaar zijn voor eigenaren die hun woning willen verbeteren. We gebruiken informatie van betrouwbare bronnen zoals de ADEME, Service-Public.fr en andere betrouwbare instanties om een gedetailleerd overzicht te geven.
Inleiding: Het belang van het DPE in Frankrijk
Sinds 2021 is het DPE in Frankrijk juridisch bindend (opposable), wat betekent dat kopers en huurders verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor onjuiste of gesjoemelde labels. Dit heeft geleid tot een toegenomen aandacht voor de betrouwbaarheid en accuraatheid van het label. Het energielabel bestaat uit een score van A t/m G, waarbij A het beste is en G het slechtste. De uitslag wordt bepaald aan de hand van twee parameters: primaire energieverbruik en broeikasgasemissies. De slechtste van deze twee bepaalt het eindresultaat van het label.
Voor vaste inwoning of vastgoedinvesteerders in Frankrijk is het DPE niet alleen een administratieve formaliteit, maar ook een financieel en juridisch risico. Woningen met het laagste label (G) mogen bijvoorbeeld niet langer worden verhuurd sinds januari 2025, en vanaf 2028 is de verkoop van deze woningen zonder verbetering ook verboden. Daarom is het belangrijk om de betekenis van het energielabel goed te begrijpen en de opties voor verbetering te overwegen.
Wettelijke verplichtingen rondom het energielabel
1. Verplichting bij verkoop en verhuur
Het energielabel is verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning in Frankrijk. De verkoop is pas wettelijk geldig als het DPE is opgenomen in de Compromis de Vente. Dit betekent dat zonder het energielabel, de verkoop nietig is. Voor huurwoningen geldt een extra restrictie: huurwoningen met energielabel G mogen sinds januari 2025 niet meer worden verhuurd, en woningen met energielabel F volgen in 2028. Vanaf 2028 is het zelfs verboden om woningen met energielabel G te verkopen zonder eerst verbetering te hebben aangebracht.
2. Verantwoordelijkheid van de verkoper
De verkoopverplichting ligt bij de verkoper. Hij of zij is verantwoordelijk voor het aanleveren van het DPE-rapport, en het moet binnen 10 jaar geldig zijn. Het rapport moet ook geregistreerd zijn bij de ADEME, wat duidelijk wordt aangetoond door het 13-cijferige ADEME-nummer. Zonder dit nummer is het DPE juridisch ongeldig. Dit betekent dat bij verkoop, een notaris dit nummer controleert om te zorgen dat het DPE wettelijk bindend is.
3. Risico op fraude en onjuistheden
Er zijn gebleken te zijn gevallen van fraude met het DPE. In 2024 zijn 44.000 dossiers met verdachte DPE’s geïdentificeerd, wat heeft geleid tot het voorkomen van 229 miljoen euro aan frauduleuze subsidies. Daarom heeft de Franse overheid maatregelen genomen om het label betrouwbaarder te maken. Elk DPE en elke diagnosticus is nu gekoppeld aan een unieke QR-code. Deze code stelt kopers en huurders in staat om de geldigheid van het DPE te controleren via de ADEME-database.
Hoe werkt het energielabel precies?
1. De twee componenten die bepalen
Het energielabel is gebaseerd op twee essentiële componenten:
- Primaire energieverbruik (gemeten in kWh/m²/jaar)
- Broeikasgasemissies (gemeten in kg CO₂/m²/jaar)
De uiteindelijke score van het DPE is bepaald door de slechtste van deze twee waarden. Dit betekent dat zelfs een woning met uitstekende isolatie maar met een hoge CO₂-uitstoot (bijvoorbeeld door een oude olieketel) op een slecht label kan uitvallen. Dit principe is bedoeld om zowel het energieverbruik als de CO₂-uitstoot in kaart te brengen, zodat eigenaren en kopers een realistisch beeld krijgen van de energieprestaties van een woning.
2. Het labelsysteem en kleurzones
Het energielabel wordt uitgedrukt in een letter (A t/m G), maar wordt ook vaak geïllustreerd in vier kleurzones:
- Groen: A, B, C – Goede tot acceptabele isolatie
- Geel: D – Overgangswaarde, niet ideaal maar nog acceptabel
- Oranje: E, F – Noodzaak tot verbetering
- Rood: G – Zeer slechte isolatie, ‘thermische gatenkaas’
Een woning met label G is een zogenaamde 'thermische gatenkaas' en is volledig ongeschikt voor verkoop of verhuur zonder verbetering. De Franse overheid streeft ernaar om dit type woningen zo snel mogelijk te moderniseren.
De impact op de marktwaarde van woningen
1. Waardevermindering bij slechte labels
De waarde van een woning hangt sterk af van het energielabel. Een woning met label G heeft een lage marktwaarde in vergelijking met een woning met label A. Dit komt door de beperkingen rond verkoop en verhuur, maar ook door de hoge renovatiekosten die kopers en huurders moeten maken. Makelaars en verkopers nemen dit vaak niet direct in overweging, omdat ze meestal alleen rekening houden met de ligging en de staat van de woning.
2. Toekomstige wettelijke beperkingen
De regelgeving is in de afgelopen jaren steeds strenger geworden. In 2028 is het verboden om woningen met label G te verkopen, tenzij ze zijn verbeterd. Dit betekent dat eigenaren die nu al een woning met een slecht label hebben, snel actie moeten ondernemen om hun eigendom niet te verliezen. Bovendien is het verhuren van woningen met label G sinds januari 2025 al verboden, wat voor verhuurders financiële verliezen kan betekenen.
Renovatieopties voor eigenaren
1. Belangrijkste renovatiemaatregelen
Een energieslurpend huis kan aantrekkelijk zijn qua prijs, maar de renovatiekosten lopen snel op. De belangrijkste renovatiemaatregelen zijn:
- Muur- en dakisolatie: Het beste beginpunt om de warmteverlies te beperken.
- Dubbel of driedubbel glas: Een verbetering van de kwaliteit van de ramen en deuren.
- Verwarmingssystemen: Vervanging van oude systemen met energiezuinigere opties zoals warmtepompen.
- Ventilatieverbetering: Goede ventilatie voorkomt schimmel en vermindert de energieverbruik.
2. Subsidies en steun
In Frankrijk zijn er meerdere subsidies beschikbaar voor eigenaren die hun woning willen verbeteren. Een van de bekendste is MaPrimeRénov, een programma van de Franse overheid dat eigenaren een deel van de renovatiekosten kan dekken. De hoogte van de subsidie hangt af van verschillende factoren, waaronder het inkomenniveau van de eigenaar en het type renovatie.
Juridische en praktische risico’s
1. Aansprakelijkheid bij onjuiste labels
Sinds 2021 is het DPE wettelijk bindend, wat betekent dat kopers of huurders de verkoper of verhuurder aansprakelijk kunnen stellen voor onjuiste labels. In de praktijk is dit echter een complex proces, waarbij de eiser schade moet kunnen bewijzen. De uitspraken zijn meestal voorzichtig, en het is niet eenvoudig om een wettelijke claim te laten goedkeuren.
2. Risico op fraude
Er is sprake van gesjoemel met het DPE, vooral bij verkoop. In 2024 zijn 44.000 verdachte DPE-dossiers geïdentificeerd. De Franse overheid heeft maatregelen genomen om dit te voorkomen, zoals het koppelen van elk DPE aan een unieke QR-code. Kopers en huurders kunnen dit nummer gebruiken om de geldigheid van het label te controleren via de ADEME-database.
Conclusie
Het Franse energielabel is meer dan een administratieve formaliteit. Het heeft directe wettelijke, financiële en praktische gevolgen voor eigenaren, kopers en verhuurders. Een slecht label kan de verkoop of verhuur van een woning onmogelijk maken, de waarde verlagen en leiden tot hoge renovatiekosten. Daarom is het belangrijk om het energielabel goed te begrijpen en bij wenselijke verbeteringen actie te ondernemen. Met de beschikbare subsidies en steun is het mogelijk om een woning te moderniseren en aan de wettelijke eisen te voldoen. Het is echter evenwichtig om de wettelijke verplichtingen, de risico’s en de financiële impact goed in kaart te brengen voordat een aankoop of verkoop wordt afgesloten.