Inleiding
Sinds 2024 speelt het energielabel van een woning een steeds grotere rol bij het bepalen van de maximale hypotheek die een koper kan afsluiten. Deze verandering is onderdeel van de nationale inspanningen om woningen duurzamer te maken en de CO₂-uitstoot te verminderen. Energiezuinige woningen bieden niet alleen ecologische voordelen, maar ook financiële. Voor kopers met een beter energielabel wordt het mogelijk om extra te lenen – dit wordt ook wel extra hypotheekruimte genoemd. Dit extra bedrag kan worden gebruikt voor het uitvoeren van energiebesparende maatregelen of om het koopbedrag van de woning te verhogen.
De regels rond extra hypotheekruimte zijn echter niet statisch. In 2026 komen er belangrijke wijzigingen. Deze veranderingen raken in het bijzonder starters en kopers van nieuwbouw of recent verduurzaamde woningen. In dit artikel worden de werking van de extra hypotheekruimte, de verdeling per energielabel, en de voorzieningen voor verduurzaming besproken. Bovendien wordt ingegaan op de veranderingen die vanaf 2026 gelden en wat deze betekenen voor kopers en woningeigenaren.
Wat is extra hypotheekruimte?
Extra hypotheekruimte is het bedrag dat boven op de reguliere hypotheek kan worden gelast, en dat specifiek is gericht op het verbeteren van de energieprestatie van een woning. Dit geldt zolang het extra geleende bedrag wordt gebruikt voor energiebesparende maatregelen, zoals het installeren van zonnepanelen, het isoleren van muren of het aansluiten van een warmtepomp.
De hoogte van de extra hypotheekruimte is afhankelijk van drie factoren:
- De waarde van de woning
- Het inkomen van de koper
- Het energielabel van de woning
De hypotheekverstrekker berekent op basis van deze drie factoren twee bedragen: één gebaseerd op de waarde van de woning en één op het inkomen. Het laagste van de twee bepaalt het maximum dat mag worden geleend.
In sommige gevallen kan het extra bedrag bovenop de reguliere hypotheek worden gebruikt om de aankoop van de woning te financieren, zonder dat het volledig moet worden besteed aan energiebesparing. In dat geval is het een extra leenmogelijkheid die op lange termijn kan helpen bij het verlagen van de maandelijkse kosten van energie.
Risicoklasse en rente
Het is belangrijk om te weten dat het extra lenen als risico kan worden gezien door de bank. Dit wordt uitgedrukt in de zogenaamde risicoklasse. Voor kopers die extra lenen, kan dit betekenen dat de rente over de hele hypotheek hoger uitvalt. Dit is een belangrijk overweging bij het afsluiten van een hypotheek, vooral in een periode van hoge rente.
Extra hypotheek per energielabel
De verdeling van extra hypotheekruimte is afhankelijk van het energielabel van de woning. Het energielabel geeft een indicatie van hoe energiezuinig een woning is. Hoe hoger het label, hoe minder energie het verbruikt. Voor kopers van energiezuinige woningen is dit een voordelig gegeven, omdat het extra leenmogelijkheid oplevert.
Huidige regels (2025)
De huidige regels zijn als volgt:
| Energielabel woning | Extra hypotheekbedrag |
|---|---|
| E, F, G | € 0 |
| C, D | € 5.000 of € 15.000* |
| A, B | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 30.000 |
| A++++ | € 40.000 |
| A++++ met energieprestatiegarantie | € 50.000 |
In sommige bronnen wordt genoemd dat het extra hypotheekbedrag voor labels C en D kan variëren tussen € 5.000 en € 15.000. Dit verschil komt waarschijnlijk door de context: € 5.000 geldt voor kopers die extra willen lenen voor verduurzaming van een woning met een slecht energielabel, en € 15.000 voor kopers die een woning met energielabel C of D aankopen. Deze informatie is afkomstig uit meerdere bronnen, maar niet alle bronnen geven dezelfde bedragen. Het is verstandig om bij de hypotheekverstrekker te vragen hoe het extra hypotheekbedrag in jouw specifieke situatie wordt berekend.
Voorbeeldberekening
Stel dat Kevin een woning wil kopen met energielabel E. Zijn inkomen is € 55.000 per jaar. Op basis van zijn inkomen kan hij een reguliere hypotheek van € 247.000 krijgen. Omdat de woning een energielabel E heeft, is er geen extra hypotheekruimte. Dus het totale hypotheekbedrag blijft € 247.000.
Als Kevin in plaats daarvan een woning koopt met energielabel A++, kan hij tot € 20.000 extra lenen. Zijn maximale hypotheekbedrag zou dan € 267.000 zijn.
Extra hypotheek bij verduurzaming
Niet alleen bij het aankopen van een energiezuinige woning is er extra hypotheekruimte, maar ook bij het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen in een bestaande woning. In dit geval kun je extra lenen, afhankelijk van het huidige energielabel van de woning.
| Huidig energielabel | Extra hypotheekbedrag |
|---|---|
| E, F, G | € 20.000 |
| C, D | € 15.000 |
| A t/m A++ | € 10.000 |
| A+++ t/m A++++ | € 0 |
Het is belangrijk om te weten dat de extra hypotheek bij verduurzaming alleen geldt als de maatregelen daadwerkelijk worden uitgevoerd. Het extra geleende bedrag komt in een bouwdepot terecht dat pas wordt uitgekeerd na het voorleggen van bonnen of rekeningen van de uitgevoerde maatregelen.
Energiebespaarbudget
Een alternatieve financieringsmogelijkheid is het Energiebespaarbudget (EBB). Dit is een bouwdepot dat je kunt gebruiken voor energiebesparende maatregelen. Het EBB is beschikbaar bij hypotheekleningen die zijn uitgegeven met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het EBB mag tot 6% van de marktwaarde van de woning bedragen en is beperkt tot energiebesparing. Het geld wordt uitgekeerd op basis van de bonnen die worden ingediend voor de uitgevoerde maatregelen.
Het Energiebespaarbudget biedt flexibiliteit: je hoeft niet van tevoren al te weten welke maatregelen je wil uitvoeren. Je kunt het EBB gebruiken voor de meest gunstige maatregelen die zich later voordoen. Dit maakt het een handige optie voor kopers die niet direct weten welke verduurzamingsmaatregelen het beste passen bij hun woning.
Energiebespaarlening
Neben de extra hypotheek en het Energiebespaarbudget bestaat ook de mogelijkheid om een Energiebespaarlening af te sluiten. Deze lening is gericht op het uitvoeren van energiebesparende maatregelen en biedt meestal gunstige voorwaarden, zoals lage rentevoeten. Voor personen met een inkomen van minder dan € 60.000 per jaar is het mogelijk om een Energiebespaarlening met een rente van 0% af te sluiten.
De Energiebespaarlening is een aanvullende financieringsoptie en kan worden gecombineerd met de extra hypotheek of het Energiebespaarbudget. De keuze tussen deze opties hangt af van de financiële situatie van de koper en de maatregelen die hij wil uitvoeren.
Wijzigingen in 2026
Vanaf 1 januari 2026 komen er belangrijke wijzigingen in de regels rond extra hypotheekruimte. Deze veranderingen raken vooral kopers van nieuwbouw of recent verduurzaamde woningen met een hoog energielabel (A+++ of A++++).
Extra hypotheekbedragen in 2026
| Energielabel woning | Extra hypotheekbedrag in 2025 | Extra hypotheekbedrag in 2026 |
|---|---|---|
| E, F, G | € 0 | € 0 |
| C, D | € 5.000 of € 15.000* | € 5.000 of € 15.000* |
| A, B | € 10.000 | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 | € 20.000 |
| A+++ | € 30.000 | € 25.000 |
| A++++ | € 40.000 | € 30.000 |
| A++++ met energieprestatiegarantie | € 50.000 | € 40.000 |
De extra hypotheekbedragen voor energielabel C en D zijn in 2026 hetzelfde als in 2025.
De veranderingen zijn het gevolg van het stoppen van de salderingsregeling voor zonnepanelen in 2027 en het verlagen van het rendement van zonnepanelen vanwege terugleverkosten. Daardoor is het financiële voordeel van een energiezuinige woning afgenomen, wat heeft geleid tot een verlaging van de extra hypotheekruimte voor de hoogste energielabels.
Verduurzamingsbudget in 2026
In 2026 blijft het verduurzamingsbudget beschikbaar voor woningen met energielabel E, F of G. Voor deze woningen is het mogelijk om tot € 20.000 extra te lenen voor verduurzaming. Voor woningen met label C of D is het extra hypotheekbedrag € 15.000, en voor woningen met label A t/m A++ is het € 10.000. Voor woningen met label A+++ of A++++ is het verduurzamingsbudget in 2026 opgeheven.
Wat betekent dit voor kopers en woningeigenaren?
De wijzigingen in 2026 kunnen aanzienlijke gevolgen hebben voor kopers van energiezuinige woningen, met name starters en kopers van nieuwbouw. Voor deze groepen kan het verschil tussen een afsluitbare hypotheek en het niet kunnen kopen worden bepaald door het energielabel van de woning.
Voorbeeld: Koper van nieuwbouw in 2026
Stel dat Anke in 2026 een nieuwbouwwoning wil kopen met energielabel A++++. Haar inkomen is € 60.000 per jaar. Op basis van haar inkomen zou ze een reguliere hypotheek van € 300.000 kunnen krijgen. Vanwege het hoge energielabel zou ze in 2025 tot € 40.000 extra kunnen lenen, waardoor haar totale hypotheekbedrag € 340.000 zou zijn. In 2026 daalt deze extra hypotheekruimte tot € 30.000, wat betekent dat Anke nu € 330.000 kan lenen.
Hoewel het verschil van € 10.000 op het eerste gezicht klein lijkt, kan het in combinatie met andere kosten (zoals notariële kosten, aankoopkosten, en eventuele verduurzamingsmaatregelen) het verschil maken tussen een haalbare aankoop en een die niet mogelijk is.
Kopers van woningen met een slecht energielabel
Voor kopers van woningen met energielabel E, F of G verandert weinig in 2026. Deze kopers krijgen geen extra hypotheekruimte bij aankoop, maar kunnen wel € 20.000 extra lenen voor verduurzaming. Dit maakt het mogelijk om de woning te verbouwen tot een energiezuiniger woning.
Conclusie
De extra hypotheekruimte voor energiebesparing is een belangrijk instrument in de inspanningen om woningen duurzamer te maken en het klimaatbeleid te ondersteunen. Het biedt kopers extra financieringsmogelijkheden, zowel bij het aankopen van een energiezuinige woning als bij het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen in een bestaande woning.
Vanaf 2026 zullen de regels rond extra hypotheekruimte echter veranderen. Voor kopers van nieuwbouw en recent verduurzaamde woningen met het hoogste energielabel (A+++ of A++++) komt de extra hypotheekruimte in 2026 fors teruggelopen. Dit heeft gevolgen voor de financiële haalbaarheid van een aankoop en vereist een zorgvuldige planning van de hypotheken.
Het is aan te raden om bij het overwegen van een aankoop of verduurzaming van een woning rekening te houden met deze veranderingen. Het raadplegen van een hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker is daarom verstandig, om te weten welke financieringsmogelijkheden beschikbaar zijn en hoe het energielabel van de woning invloed heeft op de maximale hypotheek.
Zowel de extra hypotheekruimte, het Energiebespaarbudget, als de Energiebespaarlening vormen samen een brede portefeuille van financieringsinstrumenten die kopers kunnen inzetten om hun woning duurzamer te maken en hun maandelijkse energiekosten te verlagen.