De verkoop van een woning is een ingrijpende beslissing die meerdere wettelijke, financiële en praktische aspecten omvat. Eén van de essentiële vereisten bij de verkoop in Nederland is het aanbieden van een geldig energielabel. Dit document informeert kopers over de energiezuinigheid van de woning en beïnvloedt zowel de verkoopsdynamiek als de financiële haalbaarheid van de transactie. In dit artikel leggen we uit of het mogelijk is om een huis te verkopen zonder energielabel, welke gevolgen dat heeft, en welke uitzonderingen gelden. Verder geven we aan welke stappen je kunt ondernemen om je verkoopkansen te verbeteren.
De wettelijke verplichting van het energielabel
Het energielabel is sinds 2008 een wettelijk verplicht document bij de verkoop van een woning in Nederland. Deze verplichting is vastgelegd in de Wet milieubeheer, die ook toepassing heeft op zowel bestaande als nieuwbouw. Het energielabel moet zichtbaar zijn in de advertentie van de woning en tijdens de bezichtiging beschikbaar zijn voor kopers.
De verplichting is niet alleen gericht op transparantie, maar ook op het bevorderen van energiezuinigheid. Het label geeft kopers inzicht in de jaarlijkse energiekosten en mogelijke verbeterpunten. Dit helpt hen bij het bepalen van de aantrekkelijkheid van de woning, de eventuele onderhoudskosten, en het financiële plaatje.
De enige uitzonderingen waarop de labelplicht niet van toepassing is, zijn beperkt en specifiek. Deze omvatten:
- Monumentale panden
- Woningen kleiner dan 50 vierkante meter
- Tijdelijke bouwwerken
- Nieuwbouwwoningen die binnen twee jaar na oplevering worden verkocht
Woningen die niet onder deze categorieën vallen, moeten wettelijk een energielabel overhandigen. Het is dus verkeerd aan te nemen dat een energielabel niet nodig is bij verkoop binnen de familie of aan een projectontwikkelaar. Nieuwe rechtspraak laat zien dat ook deze situaties onder de wettelijke verplichting vallen.
Rechtspraak: energielabelplicht bij verkoop binnen de familie en aan projectontwikkelaars
Twee recente rechtszaken illustreren hoe strikt de energielabelplicht wordt gehandhaafd. In de zaak van 19 september 2024 oordeelde Rechtbank Midden-Nederland dat ouders die hun woning verkochten aan hun dochter niet vrij waren van de verplichting. De dochter woonde al jaren in de woning en kende deze goed, maar dit was geen reden om het energielabel te ontzeggen. Zowel de verkopers als de koper kregen een boete van € 225 van de Inspectie Leefomgeving en Transport. De rechter bevestigde dat het energielabel verplicht is, ongeacht de relatie tussen koper en verkoper.
Een andere zaak, behoorlijk in januari 2025 voor Rechtbank Den Haag, betrof een verkoop van een woning aan een projectontwikkelaar met plannen voor ingrijpende verbouwingen. De verkoper dacht dat een energielabel niet relevant was, omdat het huis volledig zou worden gerenoveerd. De rechter oordeelde echter dat de energielabelplicht ook hier van toepassing was. De boete bedroeg € 435.
Deze uitspraken maken duidelijk dat er geen automatische vrijstelling is bij verkoop aan familieleden of bij verbouwprojecten. De verplichting tot het overhandigen van een energielabel is absoluut en moet zonder uitzondering worden nagekomen.
Praktische gevolgen van het ontbreken van een energielabel
Nadat is duidelijk gemaakt dat het energielabel wettelijk verplicht is, is het belangrijk om de praktische gevolgen van het ontbreken van dit document te begrijpen. Deze gaan verder dan alleen de risico op een boete.
1. Verminderde aantrekkelijkheid voor kopers
Kopers verwachten inzicht in de energiekosten van de woning. Een energielabel biedt die transparantie. Zonder label zien kopers de verkoop als riskant. Ze weten niet of de woning hoge energiekosten heeft of slecht is geïsoleerd. Hierdoor kan het verkoopproces sterk worden vertraagd, en is de kans op een snelle verkoop met een redelijke prijs aanzienlijk lager.
Bovendien kunnen kopers structureel lager bieden, omdat ze de risico's en mogelijke verbeterkosten vooraf niet kunnen inschatten. In sommige gevallen haken kopers gewoon af, wat het verkoopproces verder bemoeilijkt.
2. Invloed op financiering en hypotheek
Een van de belangrijkste praktische problemen is de impact op de financiering. Hypotheekverstrekkers eisen vrijwel altijd een energielabel voordat ze een lening kunnen toestaan. Zonder label kan een koper zijn hypotheek niet afsluiten. Hierdoor beperkt het ontbreken van een energielabel het aantal potentiële kopers drastisch tot mensen die in cash kunnen betalen. Dit heeft een directe invloed op de verkoopprijs en vermindert de kans op een gunstige verkoop.
3. Makelaars weigeren bemiddeling
Makelaars zijn wettelijk verplicht om correcte informatie over de woning te verstrekken. Omdat een energielabel ontbreekt, zien veel makelaars het verkoopproces als onvolledig of riskant. Veel makelaars weigeren zelfs de bemiddeling voordat het energielabel beschikbaar is. Dit betekent dat de verkoper zich op eigen houtje moet wenden tot het adverteren, het organiseren van bezichtigingen, en het onderhandelen over een verkoop.
4. Negatieve perceptie en verminderde onderhandelingspositie
Het ontbreken van een energielabel wordt vaak geassocieerd met slecht onderhoud of hoge energiekosten. Kopers zien het als een rode vlag. Ze zijn daardoor minder bereid om een hogere prijs te betalen en zullen vaak lager bieden of helemaal afzien van de aankoop. Dit verzwakt de onderhandelingspositie van de verkoper en kan leiden tot verlies van inkomsten.
Alternatieven en oplossingen
Hoewel het wettelijk verplicht is om een energielabel aan te bieden bij verkoop, zijn er wel manieren om het verkoopproces te faciliteren en risico’s te verminderen.
1. Aanvragen van een energielabel
Het verkrijgen van een energielabel is een relatief eenvoudig en kosteneffectief proces. Via de officiële website van de Rijksoverheid kun je een energielabel aanvragen. Het proces houdt in dat een erkend expert het huis inspecteert en een energiecheck uitvoert. De kosten van deze inspectie variëren afhankelijk van de grootte van de woning, maar liggen meestal tussen € 200 en € 400. Deze investering kan verder helpen bij het verkopen van de woning, omdat het het verkoopproces versnelt en het aantal potentiële kopers vergroot.
2. Voorlopig energielabel
In sommige gevallen is het mogelijk om een voorlopig energielabel te verkrijgen. Dit label is gebaseerd op schattingen en eenvoudige inspecties, maar geeft al een indicatie van de energiezuinigheid. Hoewel het minder gedetailleerd is dan het definitieve label, kan het toch nuttig zijn om kopers in te schatten en de verkoop te starten.
3. Verbetermaatregelen en renovatie
Een andere oplossing is het nemen van verbetermaatregelen om het energielabel te verhogen. Informatie die op het label staat, geeft aan waar verbeteringen mogelijk zijn, zoals het aanbrengen van isolatie, het vervangen van ramen, of het installeren van energiezuinige verwarmingssystemen. Hoewel verbeteringen kostbaar kunnen zijn, leiden ze vaak tot een hoger label en dus tot een betere verkoopprijs.
Conclusie
Het verkopen van een woning zonder energielabel is niet alleen wettelijk niet toegestaan, maar brengt ook praktische en financiële risico’s met zich mee. Het energielabel is verplicht bij verkoop, en dit geldt zelfs in situaties zoals verkoop binnen de familie of aan projectontwikkelaars. De gevolgen van het ontbreken van een label zijn meervoudig: het vertraagt het verkoopproces, verzwakt de onderhandelingspositie, en beperkt het aantal potentiële kopers.
Hoewel er enkele uitzonderingen bestaan, zoals voor monumentale panden en tijdelijke bouwwerken, zijn deze beperkt en niet automatisch van toepassing. Het is daarom verstandig om zorgvuldig te controleren of je woning onder een uitzondering valt en, in dat geval, de benodigde documentatie voor te bereiden.
De oplossing ligt in het aanvragen van een energielabel. Het is een relatief eenvoudig en kosteneffectief proces dat je verkoopkansen aanzienlijk kan verbeteren. Bovendien kan het label als onderhandelingsinstrument dienen en helpen bij het bepalen van de verkoopprijs. Voor verkopers die de energieprestaties van hun woning willen verbeteren, biedt het label ook een duidelijke roadmap voor mogelijke renovaties.
In de huidige markt, waar transparantie en energiezuinigheid steeds belangrijker worden, is het energielabel meer dan alleen een wettelijke formaliteit. Het is een essentieel onderdeel van het verkoopproces dat zowel koper als verkoper in de positie zet om een verstandige beslissing te nemen.