In de huidige realiteitscontext van stijgende energiekosten en groeiende duurzaamheidsambities speelt het energielabel van een woning een steeds belangrijkere rol bij het bepalen van de maximale hypotheek die een koper kan aanvragen. Sinds 2024 is het energielabel een essentieel criterium bij het bepalen van de leenmogelijkheden. De overheid en hypotheekverstrekkingen stimuleren energiezuinig wonen door het bieden van een extra leenruimte, die afhankelijk is van het energielabel van de woning. Echter, deze regeling verandert vanaf 2026, met gevolgen voor kopers en verhuurders van energiezuinige woningen.
Dit artikel biedt een gedetailleerde uitleg over de werking van de extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen, de invloed van het energielabel op de leenruimte, en de verwachte veranderingen in 2026. Het artikel is bedoeld voor zowel starters en doorstromers, als voor eigenaren die hun woning willen verduurzamen.
Hoe werkt de extra hypotheek voor energiebesparing?
De extra hypotheek voor energiebesparing is een regeling waarmee kopers extra leenmogelijkheden krijgen om energiezuinige maatregelen in hun woning uit te voeren. Deze maatregelen kunnen variëren van isolatie en zonnepanelen tot warmtepompen en aardgasvrije verwarmingssystemen. De hoogte van de extra leenruimte hangt af van het energielabel van de woning.
Een woning met een slechter energielabel (zoals E, F of G) biedt minder leenmogelijkheden dan een woning met een beter label (zoals A+++, A++++). De extra leenruimte wordt berekend op basis van zowel de waarde van de woning als het inkomen van de koper. Het laagste bedrag uit deze twee berekeningen bepaalt het maximum wat extra kan worden geleend.
De regel is dat maximaal 100% van de waarde van de woning geleend kan worden, met een eventuele opslag van maximaal 6% als het extra geld gebruikt wordt voor energiebesparende maatregelen. Dit betekent dat een koper bij een energiezuinige woning tot 6% extra kan lenen boven de waarde van de woning.
Extra hypotheek per energielabel
De extra hypotheek die een koper kan afsluiten, varieert per energielabel. Voor woningen met het slechtste energielabel (E, F, G) is er geen extra leenruimte. Voor woningen met een beter label is de leenruimte groter, en kan het gaan tot een maximum van €50.000 bij een A++++-label met een energieprestatiegarantie.
De volgende tabel geeft een overzicht van de extra hypotheek die beschikbaar is per energielabel:
| Energielabel woning | Extra leenruimte |
|---|---|
| E, F, G | €0 |
| C, D | €5.000 |
| A, B | €10.000 |
| A+, A++ | €20.000 |
| A+++ | €30.000 |
| A++++ | €40.000 |
| A++++ + garantie | €50.000 |
Dit betekent dat een koper van een woning met label A+++ in 2025 tot €30.000 extra kan lenen, terwijl een koper van een woning met label A++ tot €20.000 extra kan lenen.
De extra leenruimte is bedoeld om de financiering van energiebesparende maatregelen te vergemakkelijken. De verstrekkingsbedragen moeten echter binnen bepaalde grenzen blijven, en de bank ziet het extra geld als een extra risico. Dit kan ertoe leiden dat de rente op de hele hypotheek iets hoger wordt.
Energiebespaarbudget en bouwdepot
Het energiebespaarbudget (EBB) is een onderdeel van de extra hypotheek die specifiek gebruikt wordt voor energiezuinige maatregelen. Het geld komt in een bouwdepot, wat betekent dat het pas uitbetaald wordt als de maatregelen daadwerkelijk zijn uitgevoerd en bewijsmateriaal is geleverd.
Het EBB is geen vaste toelage, maar een lening die afgekeurd wordt op basis van het energiebespaarplan van de koper. Het geld kan gebruikt worden voor diverse maatregelen, zoals:
- Isolatie van muren, zolder en vloeren
- Aanleg van zonnepanelen
- Installatie van een warmtepomp
- Aanpassing van het verwarmingssysteem naar aardgasvrij
De keuze van de maatregelen is vrij, zolang deze voldoen aan de eisen van het EBB-programma. Het is belangrijk om te weten dat niet alle geldverstrekkers het EBB aanbieden. Kopers moeten dus controleren of hun hypotheekverstrekker deelneemt aan het programma.
Stappenplan voor het aanvragen van een extra hypotheek
De aanvraagprocedure voor een extra hypotheek voor energiebesparing is duidelijk en gestructureerd. Hier is een overzicht van de vier stappen:
Afsluiten van een afspraak met een hypotheekadviseur of verstrekkingsbedrijf: Het is belangrijk om aan te geven dat je de extra hypotheek wilt gebruiken voor energiebesparing. Sommige hypotheekverstrekkingen hebben specifieke voorwaarden voor deze regeling.
Bespreek het kosten- en bespaaroverzicht: Een adviseur zal een rekenvoorbeeld maken van de maandelijkse kosten van de maatregelen en de eventuele besparing op energiekosten. Dit helpt bij het bepalen van de haalbaarheid van de maatregelen.
Plan de energiemaatregelen: Op basis van het advies en het rekenvoorbeeld kun je beginnen met het zoeken naar bedrijven die de maatregelen kunnen uitvoeren. Het is verstandig om meerdere offertes te verkrijgen en de prijzen en kwaliteit te vergelijken.
Uitvoering en uitbetaling van het EBB: Zodra de maatregelen zijn uitgevoerd, wordt het energiebespaarbudget uitbetaald. Dit gebeurt meestal in meerdere stappen, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden.
Extra hypotheek bij een goed energielabel
Bij een woning met een goed energielabel (A+, A++, A+++, A++++) is de extra hypotheek groter dan bij een woning met een slechter label. De overheid stimuleert deze keuze, omdat een beter energielabel zorgt voor lagere maandelijkse energiekosten. Dit verlaagt de financiële druk op de koper en maakt de woning aantrekkelijker op de markt.
De volgende tabel toont de extra hypotheek die beschikbaar is bij een goed energielabel:
| Energielabel woning | Extra leenruimte |
|---|---|
| A+ | €20.000 |
| A++ | €20.000 |
| A+++ | €30.000 |
| A++++ | €40.000 |
| A++++ + garantie | €50.000 |
Deze extra leenruimte is niet alleen van toepassing bij het kopen van een nieuwe woning, maar ook bij het verduurzamen van een huidige woning. Dit betekent dat kopers en eigenaren hun woning kunnen verbeteren zonder dat ze extra geld moeten opzij zetten.
Veranderingen in 2026
De regels voor de extra hypotheek veranderen in 2026. De overheid heeft besloten om de leenruimte voor zeer energiezuinige woningen (labels A+++ en A++++) te verlagen. Dit heeft gevolgen voor kopers die in 2026 een woning willen kopen of verduurzamen.
Nieuwe leenruimte in 2026
Vanaf 1 januari 2026 daalt de extra hypotheek voor woningen met label A+++ en A++++. De veranderingen zijn als volgt:
- A+++: van €30.000 naar €25.000
- A++++: van €50.000 naar €40.000
Dit betekent dat kopers in 2026 tot €5.000 minder kunnen lenen bij een woning met label A+++ en tot €10.000 minder bij een woning met label A++++. Dit kan het verschil maken tussen het kunnen kopen van een energiezuinige woning en het niet kunnen doen.
De overheid heeft deze keuze gedaan omdat de salderingsregeling voor zonnepanelen stopt in 2027. Deze regeling maakt het financiële rendement van zonnepanelen gunstig, maar dat verandert na 2027. Daarnaast rekenen energieleveranciers terugleverkosten, wat het voordeel van energiezuinig wonen verder vermindert.
Invloed op kopers en verhuurders
De verlaging van de leenruimte heeft verschillende gevolgen voor kopers en verhuurders:
Verminderde aantrekkingskracht van A+++ en A++++ woningen: Door de lagere leenruimte kan het voor kopers minder interessant worden om een woning met het hoogste energielabel te kopen. Dit kan leiden tot een vermindering in de vraag naar deze woningen en daarmee een daling in de vraag naar nieuwbouw.
Minder leenmogelijkheden voor verduurzaming: Kopers van woningen met label A+++ of A++++ kunnen in 2026 geen extra hypotheek meer krijgen voor verduurzame maatregelen. Dit betekent dat zij niet langer gebruik kunnen maken van het EBB voor maatregelen zoals zonnepanelen of warmtepompen.
Stabiliteit voor lagere energielabels: Voor woningen met label A++, A, B, C, D, E, F en G blijft de leenruimte ongewijzigd. Dit betekent dat kopers van deze woningen in 2026 nog steeds kunnen profiteren van de extra hypotheekregeling.
Rekenvoorbeeld: extra hypotheek in de praktijk
Om de werking van de extra hypotheek duidelijk te maken, wordt hieronder een rekenvoorbeeld gegeven. Stel dat Kevin een woning wil kopen met energielabel E. Zijn inkomen is €55.000 per jaar.
- Met een woning met label E is er geen extra leenruimte.
- De maximale hypotheek is berekend op basis van zijn inkomen en de waarde van de woning.
- Kevin kan €247.008 lenen.
Als Kevin in plaats daarvan een woning met energielabel A+++ koopt, is de situatie als volgt:
- De extra leenruimte is €30.000 (in 2025).
- Zijn inkomen is hetzelfde, €55.000 per jaar.
- De maximale hypotheek is nu €277.008.
In 2026, wanneer de extra leenruimte voor A+++ is verlaagd tot €25.000, is de maximale hypotheek €272.008. Dit betekent dat Kevin in 2026 €5.000 minder kan lenen dan in 2025. Voor kopers met een krappe begroting kan dit het verschil maken tussen het kunnen kopen van een woning en het niet kunnen doen.
Alternatieve financieringsmogelijkheden: de Energiebespaarlening
Naast de extra hypotheek is er ook de Energiebespaarlening beschikbaar. Deze lening is bedoeld om energiebesparende maatregelen in bestaande woningen te financieren. De voorwaarden zijn gunstig, met een rente van 0% voor inkomen tot €60.000 per jaar.
De Energiebespaarlening is een goede keuze voor kopers die hun huidige woning willen verduurzamen of die een woning willen kopen met een slechter energielabel. Het is echter belangrijk om te weten dat deze lening niet in iedere situatie past. Kopers moeten rekening houden met de aflossingstermijn, de rente en de voorwaarden van de lening.
Conclusie
De extra hypotheek voor energiebesparing is een waardevolle regeling voor kopers die een energiezuinige woning willen kopen of verduurzamen. De leenruimte is afhankelijk van het energielabel van de woning, en kan tot €50.000 bedragen bij een woning met label A++++ en een energieprestatiegarantie.
De veranderingen in 2026 hebben gevolgen voor kopers en verhuurders van energiezuinige woningen. De leenruimte voor woningen met label A+++ en A++++ wordt verlaagd, wat kan leiden tot een vermindering in de vraag naar deze woningen. Voor woningen met lagere energielabels blijft de leenruimte ongewijzigd, wat een gunstige uitkomst is voor kopers die deze woningen zoeken.
Het is belangrijk om goed te weten hoe de extra hypotheek werkt en welke maatregelen er beschikbaar zijn. Kopers en eigenaren kunnen profiteren van deze regelingen door een goed energiebespaarplan te ontwikkelen en de juiste financieringsmogelijkheden te kiezen.