De real-estatemarkt in Nederland verandert vanwege nieuwe financieringsnormen die vanaf 2024 van kracht zullen zijn. Het Nibud (Nederlands Instituut voor Beleidsonderzoek) heeft op 1 november 2023 zijn advies over de hypotheeknormen voor 2024 aangeboden aan de Tweede Kamer. Centraal in dit advies staat het koppelen van de maximale hypotheekbedragen aan het energielabel van de woning. Dit betekent dat kopers van energiezuinige woningen aanzienlijk meer lenen kunnen dan kopers van minder energiezuinige woningen. Het energielabel is dus vanaf 2024 bepalend voor de financieringsmogelijkheden van woningkopers.
Deze wijzigingen zijn het gevolg van de afgelopen jaren met hoge energieprijzen en de daarmee gepaard gaande financiële druk op huishoudens. Het advies van het Nibud is het resultaat van uitgebreid onderzoek en consultatie met belanghebbenden in de hypotheekmarkt, zoals de Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.
In dit artikel worden de belangrijkste punten van het Nibud-advies behandeld, met aandacht voor de financiële consequenties, de veranderingen in de leencapaciteit en de impact op de real-estatemarkt. Verder worden de maatregelen die woningeigenaren kunnen nemen om hun energiezuinigheid te verbeteren, en de daarmee gepaard gaande financieringsmogelijkheden besproken.
Energielabel en leencapaciteit
De kern van het Nibud-advies is dat het energielabel van een woning een directe invloed heeft op de maximale hypotheek die een koper kan afsluiten. Tot nu toe was de leencapaciteit voor energiezuinige woningen op grond van het energielabel minder relevant. Vanaf 2024 wordt dit veranderd: woningen met een hoger energielabel (zoals A++ of A++) kunnen leiden tot een hogere hypotheek, omdat de energiekosten lager zijn en dus meer ruimte is voor de maandlasten van de woning.
Een woning met het energielabel E, F of G is minder efficiënt in het gebruik van energie, wat resulteert in hogere energierekeningen. Dit betekent dat de leencapaciteit voor dergelijke woningen lager is. Aan de andere kant biedt het advies ook mogelijkheden voor kopers van minder energiezuinige woningen, want zij kunnen extra geld lenen om verbouwingen aan te brengen die de energiezuinigheid van de woning verbeteren.
De volgende tabel geeft een overzicht van de maximale extra hypotheekbedragen per energielabel:
| Startlabel woning | Maximale extra hypotheekbedrag |
|---|---|
| EFG | € 20.000 |
| CD | € 15.000 |
| AB t/m A++ | € 10.000 |
| A++++ | € 0 |
Bron: Nibud
Dit betekent dat kopers van woningen met een EFG-label tot €20.000 extra kunnen lenen om de energiezuinigheid van de woning te verbeteren. Voor woningen met een C- of D-label is dit maximum €15.000, en voor woningen met een B- of hoger label is het bedrag €10.000 of lager. Woningen met het hoogste energielabel (A++++) krijgen geen extra financiering, omdat deze woningen al zeer efficiënt in het gebruik van energie zijn.
Financieringslastpercentages
Het Nibud heeft ook de financieringslastpercentages voor 2024 berekend. Deze percentages bepalen hoeveel van het inkomen van een huishouden mag worden besteed aan woonlasten, zoals hypotheekaflossing en energiekosten. Tot nu toe was er een standaard financieringslastpercentage dat voor alle woningen gold, ongeacht het energielabel. Vanaf 2024 worden deze percentages gedifferentieerd per energielabel, omdat de energiekosten aanzienlijk variëren tussen woningen.
De financieringslastpercentages zijn beïnvloed door de hoge inflatie en stijgende rente in 2022 en 2023. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot hogere woonlasten voor veel huishoudens, wat op zijn beurt heeft geleid tot lagere leencapaciteiten. Het Nibud heeft daarom gekozen voor een middeling van de financieringslastpercentages over de afgelopen vier jaar, om zowel de hoge energiekosten als de renteontwikkelingen te verwerken.
In het advies wordt ook aandacht besteed aan de DUO-studieschuld. Daarvoor wordt de daadwerkelijk verschuldigde maandlast leidend gemaakt in plaats van de oorspronkelijke studieschuld. Dit betekent dat bij gelijkblijvende rentes de studieschuld minder zwaar meewegt bij het berekenen van de leencapaciteit. Dit is een gunstige ontwikkeling voor studenten en jonge woningkopers, omdat hun studieschuld nu minder beperkend is op hun financieringsmogelijkheden.
Extra financiering voor energiezuinigheid
Een belangrijk aspect van het Nibud-advies is de mogelijkheid voor woningkopers om extra financiering te krijgen om hun woning energiezuiniger te maken. Deze financiering is afhankelijk van het huidige energielabel van de woning. Hoe lager het energielabel, hoe hoger het extra bedrag dat kan worden geleend. Dit extra bedrag is niet inkomsonafhankelijk, maar wordt wel beperkt tot een maximum, om te voorkomen dat woningkopers te veel lenen en in financiële problemen komen.
Het Nibud heeft een lijst van maatregelen opgesteld die vrijwel altijd leiden tot een daling van de energierekening en dus tot een hogere leencapaciteit. Deze maatregelen omvatten het isoleren van muren en daken, het installeren van dubbele glas en het vervangen van oude verwarmingsinstallaties. Deze verbouwingen zijn kostbaar, maar het extra hypotheekbedrag maakt het mogelijk om deze investeringen te doen zonder dat de maandlasten van de hypotheek te veel stijgen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de maximale extra hypotheekbedragen per energielabel voor verbouwingen:
| Labelcluster | Extra bedrag |
|---|---|
| EFG | € 0 |
| CD | € 5.000 |
| AB | € 10.000 |
| A+ tot en met A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 30.000 |
| A++++ | € 40.000 |
| A++++ met garantie | € 50.000 |
Bron: Nibud
Het is duidelijk te zien dat woningkopers van minder energiezuinige woningen aanzienlijk meer financiering kunnen krijgen dan kopers van energiezuinigere woningen. Dit is bedoeld om de energiezuinigheid van de woning te verbeteren en zo de energiekosten te verlagen. Het Nibud benadrukt echter ook dat deze financiering alleen beschikbaar is voor maatregelen die effectief leiden tot een daling van de energierekening.
Impact op de real-estatemarkt
De veranderingen in de financieringsnormen zullen aanzienlijke gevolgen hebben voor de real-estatemarkt. Woningen met een hoger energielabel zullen aantrekkelijker zijn voor kopers, omdat zij kunnen profiteren van een hogere leencapaciteit. Dit betekent dat de vraag naar energiezuinige woningen zal stijgen, wat op zijn beurt kan leiden tot hogere prijzen voor deze woningen.
Aan de andere kant zullen woningen met een lager energielabel minder aantrekkelijk zijn, omdat de leencapaciteit lager is. Dit kan leiden tot lagere prijzen voor deze woningen, of tot minder interesse van kopers. Het Nibud benadrukt echter dat de financiering voor verbouwingen een belangrijke rol speelt in het verbeteren van de energiezuinigheid van deze woningen, wat op lange termijn kan leiden tot hogere vraag en dus hogere prijzen.
De veranderingen in de financieringsnormen zullen ook invloed hebben op de woningbouwsector. Bouwbedrijven en aannemers die werken aan energiezuinige verbouwingen zullen waarschijnlijk meer klanten krijgen, omdat woningeigenaren en kopers proberen de energiezuinigheid van hun woning te verbeteren om te profiteren van de hogere leencapaciteit. Dit kan leiden tot groei in de sector van energiezuinige verbouwingen en renovaties.
Conclusie
Het Nibud-advies over de hypotheeknormen voor 2024 betekent een fundamentele verandering in de manier waarop hypotheekafsluitingen worden berekend. Vanaf 2024 is het energielabel van een woning bepalend voor de maximale hypotheek die een koper kan afsluiten. Dit betekent dat kopers van energiezuinige woningen aanzienlijk meer lenen kunnen dan kopers van minder energiezuinige woningen.
Het advies biedt ook mogelijkheden voor kopers van minder energiezuinige woningen, want zij kunnen extra financiering krijgen om verbouwingen aan te brengen die de energiezuinigheid van de woning verbeteren. Deze financiering is afhankelijk van het huidige energielabel van de woning, en het maximum bedrag dat kan worden geleend is aanzienlijk hoger voor woningen met een lager energielabel.
De veranderingen in de financieringsnormen zullen aanzienlijke gevolgen hebben voor de real-estatemarkt en de woningbouwsector. Woningen met een hoger energielabel zullen aantrekkelijker zijn voor kopers, wat kan leiden tot hogere prijzen voor deze woningen. Aan de andere kant zullen woningen met een lager energielabel minder aantrekkelijk zijn, omdat de leencapaciteit lager is. Het Nibud benadrukt echter dat de financiering voor verbouwingen een belangrijke rol speelt in het verbeteren van de energiezuinigheid van deze woningen, wat op lange termijn kan leiden tot hogere vraag en dus hogere prijzen.
In de komende jaren zullen we zien hoe deze veranderingen de real-estatemarkt beïnvloeden. Het is duidelijk dat energiezuinigheid steeds belangrijker wordt in de keuze van een woning, en dat de financieringsnormen een belangrijke rol spelen in deze ontwikkeling.