Bedrijfspand verkopen zonder energielabel: risico's, boetes en verplichtingen

Het verkopen van een bedrijfspand zonder energielabel is tegenwoordig een risicovolle onderneming. Sinds 2008 is het energielabel een centraal onderdeel van het vastgoedmarktonderzoek in Nederland en is het in vele gevallen wettelijk verplicht. Deze verplichting is ontstaan als onderdeel van de bredere duurzaamheidsdoelstellingen van de overheid, met als doel een groenere en efficiëntere bouwsector.

In dit artikel bespreken we in detail de regels rond het energielabel bij verkoop van bedrijfspanden, de mogelijke gevolgen van het niet beschikken over een geldig energielabel, en wat eigenaren moeten doen om zich op de juiste manier te voorbereiden op de verkoop van hun bedrijfspand.

Inleiding

Een energielabel is een onderdeel van de energieprestatie van een gebouw en geeft een overzicht van hoe energie-efficiënt het pand is. Het label is uitgedrukt in een cijfer (A t/m G), waarbij A het beste cijfer is en G het slechtst. Het energielabel wordt uitgevoerd door een gecertificeerd energieadviseur en is 10 jaar geldig.

Voor bedrijfspanden zijn de regels iets ingewikkelder dan voor woningen. De verplichting om een energielabel te hebben geldt bij verkoop, verhuur of oplevering van een pand. Daarnaast zijn er sinds 2023 specifieke eisen voor kantoorgebouwen, die minimaal label C moeten behalen.

Het niet beschikken over een energielabel wanneer dit wettelijk verplicht is, heeft juridische, financiële en praktische gevolgen. Het is daarom essentieel voor eigenaren om zich bewust te zijn van de verplichtingen en de gevolgen van het niet naleven ervan.

Wanneer is een energielabel verplicht?

De verplichting om een energielabel te hebben geldt in de volgende situaties:

1. Verkoop of verhuur van een bedrijfspand

Bij verkoop of verhuur van een bedrijfspand is het energielabel verplicht. Dit geldt ongeacht of het bedrijfspand gebruikt wordt als kantoor, horecapand, winkel of industriële ruimte. Het energielabel moet al aanwezig zijn op het moment dat het pand wordt geadvertiseerd, niet pas bij de daadwerkelijke overdracht.

Deze verplichting geldt sinds 2008 voor bedrijfswoningen en sinds 2015 voor alle bedrijfspanden. Uitzonderingen zijn onder andere:

Monumenten
Studentenkamers
Kleine woonwagens
Tijdelijke gebouwen
Panden kleiner dan 50 m²

2. Grootte van het pand

Utiliteitsgebouwen groter dan 250 m² die publiek toegankelijk zijn, zijn verplicht tot het beschikken over een energielabel. Dit geldt ook voor kantoorgebouwen groter dan 100 m², die sinds 1 januari 2023 minimaal een energielabel C moeten behalen. De overheid streeft ernaar dat alle bedrijfspanden tegen 2030 minimaal label A hebben.

3. Oplevering van nieuw gebouw

Bij de oplevering van een nieuw bedrijfspand is een energielabel verplicht. Het label moet worden opgesteld door een gecertificeerd energieadviseur en moet worden geregistreerd in het landelijke register.

Gevolgen van het verkopen van een bedrijfspand zonder energielabel

Het verkopen van een bedrijfspand zonder energielabel wanneer dit wettelijk verplicht is, heeft verschillende nadelige gevolgen:

1. Boetes

De meest directe gevolg is de mogelijkheid om een boete te ontvangen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) controleert regelmatig op de aanwezigheid van energielabels. Voor particulieren is de boete €435, terwijl bedrijven boetes kunnen krijgen tot €8.700. Deze boetes zijn niet alleen financieel pittig, maar ook een belasting op de reputatie van de eigenaar.

Sinds 1 november 2021 is het verplicht om bij verkoop of verhuur van een bedrijfspand zonder energielabel een boete te betalen.

2. Vertraging in de verkoop

Een energielabel is niet alleen verplicht, maar ook een essentieel onderdeel van de verkoopprocedure. Notarissen mogen bijvoorbeeld de verkoop niet bekrachtigen zonder een definitief energielabel. Dit kan leiden tot vertraging in het verkoopproces of zelfs tot het afspringen van de deal.

Daarnaast kunnen kopers of huurders terughoudend zijn bij het inkopen of huren van een bedrijfspand zonder energielabel, omdat zij rechten hebben tot inzicht in de energieprestatie van het pand. Dit kan ertoe leiden dat de verkoop langer duurt of dat kopers een lagere prijs bieden.

3. Invloed op de waarde van het pand

Het energielabel heeft een directe invloed op de marktwaarde van een bedrijfspand. Gebouwen met een hoger energielabel (A of B) hebben over het algemeen een hogere waarde en zijn aantrekkelijker voor kopers of huurders.

Zonder energielabel is het moeilijker om de waarde van het pand objectief te bepalen, wat kan leiden tot lager bieden of zelfs tot moeilijkheden bij het verkrijgen van financiering.

4. Problemen met verzekeringen en financieringen

Veel verzekeraars en financiële instellingen hechten steeds meer waarde aan duurzaamheidscriteria. Het ontbreken van een energielabel kan ertoe leiden dat verzekeringen niet of minder gunstig worden verstrekt, of dat financieringen met een energielabel eenvoudiger en voordeliger zijn.

Hoe regel je een energielabel?

Het verkrijgen van een energielabel is relatief eenvoudig, maar het vereist wel voorbereiding en tijd. De procedure omvat de volgende stappen:

Schakel een gecertificeerd energieadviseur in Een gecertificeerd energieadviseur is verplicht om het energielabel op te stellen. Zorg ervoor dat de adviseur geregistreerd staat in het landelijke register van energieadviseurs.
Verzamel documenten Het energieadviseur heeft diverse documenten nodig, zoals:
- Plattegronden
- Bouwtekeningen
- Verbouwingsgegevens
- Informatie over isolatie
- Duurzame installaties (zoals zonnepanelen of warmtepompen)
Inspectie van het pand Het adviseur voert een inspectie uit om de energieprestaties van het pand in kaart te brengen.
Stel het energielabel op Op basis van de verzamelde gegevens stelt het adviseur een energielabel op.
Registratie en geldigheid Het energielabel wordt geregistreerd in het landelijke register en is 10 jaar geldig.

De doorlooptijd voor het verkrijgen van een energielabel is meestal tussen 5 en 10 werkdagen. Het is daarom verstandig om het energielabel vroegtijdig aan te vragen, vooral als je plannen hebt om je bedrijfspand te verkopen of verhuren.

Uitzonderingen en specifieke gevallen

Niet alle bedrijfspanden zijn onderworpen aan de energielabelplicht. De volgende uitzonderingen zijn erkend:

Rijksmonumenten – Gebouwen die geregistreerd staan als rijksmonument zijn vrijgesteld van de energielabelplicht, omdat verbouwingen en aanpassingen beperkt zijn.
Studentenkamers en tijdelijke woonwagens – Deze vormen van accommodatie zijn niet onderworpen aan de energielabelplicht.
Panden kleiner dan 50 m² – Voor kleine bedrijfspanden is het energielabel niet verplicht.
Gebouwen die niet gebruikt worden als woning of bedrijfsruimte – Als het bedrijfspand exclusief gebruikt wordt voor een specifieke functie (zoals een sportzaal of vergaderzaal), kan de energielabelplicht anders lopen.

Het is verstandig om bij twijfel advies in te winnen bij een erkend energieadviseur, omdat de regelgeving complex kan zijn en afhankelijk is van de specifieke kenmerken van het pand.

Conclusie

Het verkopen van een bedrijfspand zonder energielabel is in de meeste gevallen niet toegestaan en draagt tal van risico's met zich mee. Deze risico’s gaan niet alleen om boetes, maar ook om praktische obstakels in de verkoopprocedure, zoals vertragingen of lagere biedingen. Daarnaast speelt het energielabel een rol bij financieringen, verzekeringen en de marktwaarde van het pand.

De verplichting om een energielabel te hebben geldt bij verkoop, verhuur of oplevering van een bedrijfspand. Er zijn wel uitzonderingen, maar deze zijn beperkt en moeten zorgvuldig gecontroleerd worden.

Het verkrijgen van een energielabel is een relatief eenvoudige en snelle procedure, zolang de juiste stappen worden gevolgd. Het is daarom verstandig om het energielabel vroegtijdig aan te vragen, vooral als je plannen hebt om je bedrijfspand te verkopen of verhuren.