Bij de overdracht van een woning – of dat nu via verkoop of verhuur gebeurt – is het bezitten en verstrekken van een geldig energielabel verplicht. Dit geldt voor vrijwel alle woningen en appartementen in Nederland. Het energielabel fungeert als een maatstick voor de energieprestatie van een woning en geeft kopers of huurders inzicht in de energiezuinigheid. Het is ook een instrument om verbetermogelijkheden voor verduurzaming te signaleren. Het is echter belangrijk om te weten onder welke voorwaarden het energielabel verplicht is, wat de gevolgen zijn bij onvoldoende naleving, en wat de uitzonderingen zijn.
In dit artikel bespreken we de wettelijke verplichtingen rondom het energielabel bij overdracht, de administratieve eisen, mogelijke boetes en dwangsommen, en de situaties waarin het energielabel niet verplicht is. Het artikel is bedoeld voor eigenaren, verhuurders, kopers, huurders en professionele partijen in de woningbouwsector.
Energielabel bij verkoop: wettelijke plicht
Als verkoper van een woning bent u wettelijk verplicht om bij de overdracht – de notariële overdracht – een geldig energielabel aan de koper te overhandigen. Deze plicht geldt sinds 2015 en is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Het energielabel moet op dat moment beschikbaar zijn en als PDF worden uitgegeven aan de koper. Het label is een juridisch bindend document dat de energieprestatie van de woning bepaalt.
Het energielabel moet ook vaak al worden vermeld in de woningadvertentie. Dit is van belang om kopers van tevoren inzicht te geven in de energieprestatie. Het energielabel is immers niet alleen een juridisch vereiste, maar ook een informatief instrument. Kopers kunnen hiermee woningen met elkaar vergelijken op energiezuinigheid.
Als de verkoper bij de overdracht geen geldig energielabel heeft, ontvangt hij of zij een brief van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In deze brief kan een boete worden opgelegd. De boete is voor particulieren ongeveer €170 en voor bedrijven circa €340. Het is belangrijk te weten dat het niet mogelijk is om achteraf nog snel een energielabel te laten maken om de boete te voorkomen. De overdracht is dan immers al voltooid en het energielabel moet op het moment van overdracht aanwezig zijn.
Energielabel bij verhuur: verplichting en tijdsindicaties
Ook bij verhuur is het energielabel verplicht. Als u een woning of appartement aan een nieuwe huurder overdraagt, moet u een geldig energielabel hebben en een kopie van het label aan de huurder geven. Dit geldt ook bij verlenging van een huurovereenkomst, mits het energielabel verlopen is.
Als de verhuurder geen energielabel heeft, ontvangt hij of zij een waarschuwing van de ILT. De verhuurder heeft in de praktijk vier weken de tijd om het energielabel te regelen. Als dit niet gebeurt, of niet op tijd, kan een dwangsom of boete volgen. Het energielabel is dus niet alleen een juridische eis, maar ook een instrument om huurders vooraf te informeren over de energieprestatie van de woning.
Sinds 2022 moet het energielabel bij verhuur ook worden vermeld in de woningadvertentie. Dit zorgt ervoor dat huurders al vooraf weten hoe energiezuinig een woning is, en dit kan invloed hebben op hun keuze.
Uitzonderingen op de energielabelplicht
Hoewel het energielabel voor de meeste woningen verplicht is bij overdracht, zijn er wel enkele uitzonderingen. De belangrijkste uitzonderingen zijn:
- Monumenten: Tot mei 2026 zijn rijksmonumenten vrijgesteld van de energielabelplicht bij verkoop of verhuur. Vanaf mei 2026 verandert dit: ook monumenten moeten dan een energielabel hebben.
- Kortstondig gebruik: Gebouwen die maximaal twee jaar worden gebruikt, zoals tijdelijke kantoren of tijdelijke accommodaties.
- Bijgebouwen onder 50 m²: Kleine bijgebouwen zonder woonfunctie zijn vrijgesteld.
- Woonboten en caravans: Deze vallen buiten de energielabelplicht.
- Specifieke juridische situaties: Zoals bij een akte van verdeling bij geërfde woningen. Hier is geen energielabel verplicht.
- Industriële functies en gebouwen voor erediensten: Deze vallen ook buiten de verplichting.
Het is belangrijk om op te merken dat deze uitzonderingen strikt zijn gedefinieerd. Als een woning niet onder de genoemde uitzonderingen valt, is een energielabel verplicht bij overdracht.
Energieprestatie en het energielabel
Het energielabel geeft een visuele weergave van de energieprestatie van een woning in de vorm van een letter (A t/m G). De klasse A is het meest energiezuinig, klasse G is het minst efficiënt. Het energielabel is niet alleen een maatstick, maar ook een informatief document dat verbetermogelijkheden voor verduurzaming op maat aanduidt.
Sinds 1 januari 2021 is het energielabel verplicht om op een digitale manier te worden geregistreerd. Dit betekent dat het label in het systeem EP-online moet worden ingevoerd en dat het een digitale ondertekening heeft. Deze verandering zorgt voor transparantie en betrouwbaarheid.
Het energielabel is openbaar beschikbaar via de website energielabel.nl. Kopers en huurders kunnen hier het label opzoeken, mits het is geregistreerd. De kenmerken van het huis (zoals isolatie, warmtepomp, zonnepanelen) zijn echter niet openbaar.
Gevolgen van het ontbreken van een energielabel
Het ontbreken van een energielabel bij overdracht kan financiële gevolgen hebben. De ILT controleert op basis van Kadaster- en energielabeldata of een energielabel aanwezig was op het moment van overdracht. Als dit niet het geval is, stuurt de ILT een brief en legt een boete op.
Bij verkoop is de boete ongeveer €170 voor particulieren en €340 voor bedrijven. Bij verhuur is de procedure iets milder: de verhuurder krijgt eerst een waarschuwing en vier weken de tijd om het energielabel te regelen. Als dit niet gebeurt, kan een dwangsom volgen.
Het is belangrijk om te weten dat het niet mogelijk is om achteraf nog een energielabel te laten maken. Dit betekent dat het energielabel op het moment van overdracht al beschikbaar moet zijn. Het is dus verstandig om het energielabel voldoende vroegtijdig aan te vragen.
Energielabel als onderdeel van de overdrachtsprocedure
Het energielabel is een formeel document dat deel uitmaakt van de overdrachtsprocedure. Bij verkoop wordt het energielabel bij de notariële overdracht overhandigd aan de koper. Het energielabel moet op dat moment beschikbaar zijn en als PDF worden uitgegeven. Het is dus verstandig om het energielabel vooraf te regelen en eventuele verbetermogelijkheden te overwegen, zodat de overdracht vlot verloopt.
Bij verhuur moet het energielabel bij de overdracht aan de huurder worden gegeven. Dit geldt ook bij verlenging van een huurovereenkomst, mits het energielabel verlopen is. Het energielabel moet dus op elk moment van overdracht beschikbaar zijn.
Het energielabel is ook van belang bij de verkoop van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning. In dat geval moet de eigenaar van het deelnemingsrecht een geldig energielabel ter beschikking stellen aan de koper van het recht.
Projectontwikkelaars en energielabels
Als projectontwikkelaar die een woning in opdracht bouwt, is het niet verplicht om een energielabel te verstrekken. De verantwoordelijkheid ligt bij de opdrachtgever, die de volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor de bouw. De opdrachtgever moet dan ook het energielabel registreren en ter beschikking stellen aan de koper.
Dit betekent dat projectontwikkelaars zich in de meeste gevallen niet rechtstreeks met het energielabel hoeven bezighouden. Het is echter verstandig om de opdrachtgever hierover te informeren, zodat het energielabel voldoende vroegtijdig kan worden aangevraagd en de overdracht vlot verloopt.
Energielabel en echtscheiding
Bij een echtscheiding kan de energielabelplicht ook van toepassing zijn. Als u bij een echtscheiding volledig eigenaar wordt van een woning, is het verplicht om een energielabel te hebben. Dit geldt ook bij een uitkoping van de ex-partner.
In andere situaties, zoals bij een akte van verdeling bij geërfde woningen, is het energielabel niet verplicht. Hier is sprake van een toewijzing van het aandeel in de woning aan de andere erfgenamen tegen betaling van een waarde of bedrag. Dit wordt niet gezien als een verkooptransactie en valt dus buiten de energielabelplicht.
Handhaving en controle door de ILT
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) is verantwoordelijk voor de handhaving van de energielabelplicht. De ILT voert controles uit op basis van Kadaster- en energielabeldata. Als blijkt dat er geen energielabel is geregistreerd op het moment van overdracht, stuurt de ILT een brief en legt een boete op.
De boete is voor particulieren circa €170 en voor bedrijven ongeveer €340. Bij verhuur is de procedure iets milder: de verhuurder krijgt eerst een waarschuwing en vier weken de tijd om het energielabel te regelen. Als dit niet gebeurt, kan een dwangsom volgen.
De ILT controleert steekproefsgewijs, maar de kans op controle is kleiner bij uitzonderingen. Het is daarom verstandig om het energielabel altijd vooraf te regelen, ook als de woning onder een uitzondering valt.
Conclusie
Het energielabel is een belangrijk onderdeel van de overdrachtsprocedure bij verkoop of verhuur van een woning. Het is wettelijk verplicht om bij verkoop een geldig energielabel over te handigen aan de koper. Bij verhuur moet het energielabel worden gegeven aan de huurder. Het energielabel geeft inzicht in de energieprestatie van de woning en is ook een instrument om verbetermogelijkheden voor verduurzaming te signaleren.
Hoewel er enkele uitzonderingen zijn, zoals bij monumenten of bij gebouwen met een tijdelijke functie, is het energielabel voor de meeste woningen verplicht. Het ontbreken van een energielabel kan financiële gevolgen hebben in de vorm van een boete of dwangsom. Het is daarom verstandig om het energielabel voldoende vroegtijdig aan te vragen en op te slaan.
Zowel kopers als huurders kunnen het energielabel opzoeken via de openbare registerenergietool energielabel.nl. Het energielabel is dus ook een transparant instrument voor marktdeelname. Voor verhuurders en verkopers is het energielabel een verplicht onderdeel van de transactie en moet het op elk moment van overdracht beschikbaar zijn.