Het energielabel speelt een steeds belangrijkere rol in de Nederlandse woningmarkt. Sinds 2021 is het energielabel verplicht bij de verkoop of verhuur van woningen. Het label geeft een maatstaf voor de energiezuinigheid van een woning en biedt aan kopers en huurders inzicht in de energieprestatie. Maar wat betekent dit voor eigenaars die hun woning gaan slopen of verbouwen? In dit artikel bespreken we op basis van recente regelgeving en praktijkvoorbeelden of een energielabel vereist is bij sloop of gedeeltelijke sloopt, en welke uitzonderingen mogelijk zijn. Daarnaast leggen we uit hoe het energielabelproces werkt, wat de gevolgen zijn bij het ontbreken van een label, en wat voorbereidingen noodzakelijk zijn bij renovatie of sloop.
Energielabel en sloop: wanneer is het vereist?
Het energielabel is verplicht bij verkoop of verhuur van woningen sinds 2021. Dit geldt ook voor woningen die worden verbouwd of volledig gesloopt. Echter, er zijn bepaalde uitzonderingen wanneer het energielabel niet verplicht is, bijvoorbeeld in geval van onteigening door de overheid of als de woning geheel wordt gesloopt voor herbestemming. Deze uitzonderingen zijn echter niet van toepassing in alle situaties.
Energielabel bij gedeeltelijke sloopt
Volgens een recente rechtspraak (ECLI:NL:RBDHA:2025:323), is een energielabel niet verplicht in gevallen van onteigening door de overheid waarbij een gebouw geheel of gedeeltelijk moet wijken ter behartiging van het algemeen belang. In het betreffende geval was er echter geen sprake van onteigening, noch van volledige sloop. De rechter concludeerde dat de eis om een energielabel te hebben niet gold in dit geval. Dit betekent dat er mogelijk ruimte is voor interpretatie bij gedeeltelijke sloopten, afhankelijk van de omstandigheden.
Een duidelijke uitzondering op de regel van het verplichte energielabel is dus alleen van toepassing in geval van volledige sloop en herbestemming. Als een woning slechts gedeeltelijk wordt gesloopt en er wordt een nieuwe woning gerealiseerd op dezelfde locatie, is het energielabel waarschijnlijk nog steeds verplicht. Dit geldt met name als de verbouwing of sloopten leidt tot een nieuwe woning die wordt verkocht of verhuurd.
Grote veranderingen in het energielabelproces in 2021
Sinds 1 januari 2021 is het energielabelproces veranderd. In de jaren ervoor kon een woningeigenaar zelf online bepaalde kenmerken doorgeven voor een afstandsregistratie. Vanaf 2021 is er een bezoek door een erkende energieadviseur verplicht. Deze adviseur beoordeelt fysiek de woning, meten afmetingen, inspecteert isolatie, installaties en berekent de energiebehoeften. Dit maakt het energielabel nauwkeuriger en betrouwbaarder.
In het geval van sloopten of verbouwingen is het belangrijk dat eventuele verbeteringen aan de woning goed worden vastgelegd. Bewijsmateriaal, zoals foto’s, tekeningen en facturen, is cruciaal om aan te tonen dat verbetermaatregelen zijn genomen. Dit helpt de adviseur bij het stellen van het energielabel, ook als de woning veranderd is sinds de laatste registratie.
Energielabel bij sloopten: praktische stappen
Als een woning wordt gesloopt of grotendeels herbouwd, is het energielabelproces nog steeds van toepassing. Hieronder geven we een overzicht van de praktische stappen die een woningeigenaar moet ondernemen:
1. Onderzoek of het energielabel nog geldig is
Als een woning volledig of grotendeels wordt verbouwd, is het mogelijk dat het bestaande energielabel niet meer geldig is. Het energielabel blijft 10 jaar geldig, maar als de woning is aangepast, is een nieuwe registratie nodig. Dit is van toepassing zowel bij verkoop als bij verhuur.
2. Zoek een erkende energieadviseur
Een erkende energieadviseur is verplicht om het energielabel te stellen. De adviseur moet zijn gecertificeerd en aangesloten bij een certificaathouder. Het energielabel Loket Nederland is een vertrouwd platform om een adviseur te vinden. De adviseur bezoekt de woning, inspecteert de verbouwing of sloopten en registreert het energielabel via de centrale database.
3. Bewaar bewijsmateriaal
Bij sloopten of verbouwingen is het belangrijk om bewijsmateriaal voor hand. Dit geldt met name voor verbetermaatregelen die niet direct zichtbaar zijn, zoals extra isolatie. Bewaar facturen, tekeningen en foto’s van werkzaamheden, omdat deze kunnen worden gebruikt om het energielabel nauwkeurig te bepalen.
4. Vraag het energielabel aan
Het energielabelproces duurt gemiddeld 1 à 2 uur. Na de inspectie ontvangt de eigenaar een PDF-versie van het energielabel, die bij verkoop of verhuur verplicht moet worden overgedragen aan de koper of huurder.
Energielabel bij sloop: boetes en straffen
Als een woningeigenaar bij verkoop of verhuur geen geldig energielabel heeft, kan hij of zij worden bestuurd door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De boetebedragen zijn sinds 2021 vastgesteld, en het bedrag is €435. De ILT stuurt in dat geval een brief naar de eigenaar, waarin de boete wordt opgelegd. In het geval van verhuur is er bovendien een verplichte termijn van 4 weken om het energielabel aan te vragen. Als dit niet gebeurt, kan een dwangsom worden opgelegd.
Bij sloopten die leiden tot een nieuwe woning is het energielabel eveneens verplicht. De eigenaar kan niet achteraf nog het label laten maken. Het energielabel moet op het moment van verkoop of verhuur al zijn geregistreerd. Dit is een belangrijke regel die niet mag worden genegeerd.
Energielabel en verkoopwaarde
Het energielabel heeft een directe invloed op de verkoopwaarde van een woning. Woningen met een hoog energielabel (zoals A of A+) hebben een hogere prijs en verkopen sneller. Verder zien banken en hypotheekverstrekkers steeds vaker het energielabel als een maatstaf voor risico. Woningen met een slechter label kunnen resulteren in hogere rentevoeten of beperkte hypotheekmogelijkheden.
Bij sloopten of verbouwingen is het dus verstandig om een energieadviseur te betrekken, ook als het doel is om het energielabel te verbeteren. Dit kan een strategische keuze zijn om de verkoopwaarde te verhogen of de eigen energiekosten te verlagen.
Energielabel en kleine woningen of monumenten
Er zijn bepaalde uitzonderingen op de regel van het verplichte energielabel. Dit geldt voor:
- Vrijstaande woningen kleiner dan 50 m²: Deze woningen zijn vrijgesteld van het verplichte energielabel. Dit geldt ook bij verkoop of verhuur.
- Monumenten: Monumentale woningen zijn in veel gevallen vrijgesteld van het energielabel, aangezien de historische waarde belangrijker is dan de energiezuinigheid.
Bij sloopten van monumenten of kleine woningen is het energielabel dus niet verplicht. De eigenaar kan in dat geval een verklaring indienen met een document waaruit duidelijk is dat het energielabel niet nodig is.
Energielabel en digitale toegang
Het energielabel is sinds 2021 openbaar toegankelijk via de website van Milieu Centraal. Iedereen kan het energielabel van een woning opzoeken, wat transparantie creëert in de woningmarkt. De koper krijgt zo inzicht in de energiezuinigheid van de woning, en kan woningen met elkaar vergelijken.
De kenmerken van de woning zelf zijn echter niet openbaar. Dit betekent dat de eigenaar zijn privacy behoudt, terwijl kopers en huurders nog steeds inzicht krijgen in de energieprestatie.
Energielabel bij verbouwingen: het belang van documentatie
Bij verbouwingen of sloopten is het belangrijk om documentatie van alle veranderingen goed te bewaren. Dit geldt met name voor verbetermaatregelen die niet direct zichtbaar zijn, zoals isolatieverbeteringen of verbeterde ventilatie.
Een energieadviseur die een woning bezoekt, beoordeelt of er na de bouw extra maatregelen zijn genomen om de woning energiezuiniger te maken. Sommige verbeteringen zijn makkelijk te zien, zoals zonnepanelen of warmtepompen, maar andere, zoals extra isolatie, zijn minder zichtbaar.
In zo’n geval is het belangrijk dat de adviseur kan onderbouwen of verbetermaatregelen zijn genomen. Bewijsmateriaal, zoals foto’s van werkzaamheden, facturen en tekeningen, speelt een grote rol bij het stellen van het energielabel. Het is daarom verstandig om deze documenten goed te bewaren.
Energielabel en hypotheekvoordelen
Het energielabel heeft ook gevolgen voor de hypotheek. Sinds 2021 is het energielabel verplicht bij hypotheekverstrekkers. Banken en financiële instellingen gebruiken het energielabel als onderdeel van de risicoevaluatie. Woningen met een hoog energielabel kunnen leiden tot een lagere rente of betere voorwaarden bij de hypotheek.
Bij sloopten of verbouwingen kan het dus verstandig zijn om het energielabel te verbeteren. Dit kan een directe impact hebben op de hypotheekkosten, en het kan ook helpen bij het verkrijgen van een lening of verhoging van de hypotheek.
Samenvatting
Het energielabel is sinds 2021 verplicht bij verkoop of verhuur van woningen. Bij sloopten of gedeeltelijke sloopten is het energielabelproces nog steeds van toepassing, afhankelijk van de omstandigheden. In gevallen van volledige sloop en herbestemming is het energielabel niet verplicht, maar bij gedeeltelijke sloopten of verbouwingen is het energielabel meestal nog steeds nodig.
Een erkende energieadviseur is verplicht om het energielabel te stellen. De adviseur bezoekt de woning en inspecteert de verbouwing of sloopten. Bewijsmateriaal is belangrijk om eventuele verbetermaatregelen aan te tonen.
Als een woningeigenaar bij verkoop of verhuur geen energielabel heeft, kan hij of zij worden bestuurd door de Inspectie Leefomgeving en Transport. De boetebedragen zijn sinds 2021 vastgesteld op €435.
Het energielabel heeft ook een directe invloed op de verkoopwaarde en hypotheekvoorwaarden. Woningen met een hoog energielabel verkopen sneller en kunnen hogere hypotheekvoordelen opleveren.
Bij sloopten of verbouwingen is het verstandig om een energieadviseur te betrekken. Dit helpt bij het verbeteren van het energielabel en het verhogen van de verkoopwaarde.