Inleiding
Het ontbreken van een geldig energielabel bij de overdracht van een bedrijfspand kan leiden tot aanzienlijke gevolgen, zowel juridisch, financieel als praktisch. In Nederland is het sinds enige jaren verplicht om bij verkoop, verhuur of oplevering van een woning of bedrijfspand een energielabel voor te leggen. Dit geldt ook voor bedrijfsonroerend goed, inclusief kantoren, winkels, hotels en restaurants. De verplichting is in de praktijk een essentieel onderdeel van elk transactieproces en kan niet worden genegeerd of uitgesteld. Het ontbreken van een energielabel bij de overdracht betekent niet alleen risico op boetes, maar ook op vertragingen in het proces en reputatieschade.
In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de juridische en praktische gevolgen van het ontbreken van een energielabel bij de overdracht van een bedrijfspand. Bovendien wordt uitgelegd wat een energielabel inhoudt, hoe het verplichte karakter ervan is vastgelegd in regelgeving, en welke maatregelen eigenaars kunnen nemen om problemen te voorkomen.
Wat is een energielabel?
Een energielabel is een document dat aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is. Het label geeft een visuele en kwantitatieve weergave van het energieverbruik per vierkante meter per jaar, uitgedrukt in kilowattuur (kWh/m²/jr). Het energielabel wordt bepaald aan de hand van een aantal specifieke parameters, zoals de isolatie, het type verwarmingssysteem, het gebruik van duurzame energie en het aantal ramen. Deze gegevens worden verzameld door een erkende energieadviseur, die een energieprestatieberekening uitvoert.
De energielabels worden ingedeeld in verschillende klassen, waarbij A+++++ het beste label is en G het slechtste. Het label is een essentieel instrument voor de transparantie op de vastgoedmarkt, omdat het een duidelijk beeld geeft van de energieprestatie van een gebouw. Bovendien helpt het eigenaars en huurders om inzicht te krijgen in mogelijke verbetermaatregelen die het energieverbruik verder kunnen verlagen.
Wanneer is een energielabel verplicht?
Sinds 2015 is het in Nederland verplicht om bij de verkoop, verhuur of oplevering van een bedrijfspand een geldig energielabel te overhandigen. Deze verplichting geldt voor alle bedrijfspanden met een gebruiksoppervlakte van minstens 50 m². Voor kantoorgebouwen geldt sinds 1 januari 2023 een extra eis: kantoorgebouwen van 100 m² of groter moeten minimaal over een energielabel C beschikken. Deze regelgeving is opgenomen in de Wet energieprestatie gebouwen (WEPG), een wet die bedoeld is om het energieverbruik in de gebouwde omgeving te verminderen en de duurzaamheid van gebouwen te bevorderen.
Het energielabel dient niet alleen tijdens de overdracht voor te liggen, maar moet ook worden vermeld in advertenties op websites zoals Funda of een eigen website. Dit betekent dat het energielabel niet louter een administratieve formaliteit is, maar een essentieel onderdeel van elk transactieproces. Het ontbreken van het label bij de overdracht wordt dus niet als een onbeduidende omstandigheid gezien, maar als een schending van de wet.
Gevolgen van het ontbreken van een energielabel bij de overdracht
Het ontbreken van een energielabel bij de overdracht van een bedrijfspand kan verschillende gevolgen hebben. Deze zijn zowel juridisch als praktisch van aard.
Juridische gevolgen
De belangrijkste juridische gevolg is het risico op een boete. De inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) is verantwoordelijk voor de toezicht en handhaving op de energielabelplicht. De ILT voert controles uit en kan boetes opleggen aan eigenaars die geen geldig energielabel voorleggen bij de overdracht van hun bedrijfspand. De hoogte van de boete hangt af van de omstandigheden van het geval, zoals de grootte van het pand en de mate van schending van de regelgeving. Voor bedrijven kunnen boetes oplopen tot wel duizenden euro’s per pand. Voor kantoorgebouwen van 100 m² of groter kan de boete zelfs hoger liggen, aangezien er extra eisen gelden.
Daarnaast is er het risico op een aansprakelijkheid voor de eigenaar. Als bijvoorbeeld een koper of huurder schade lijdt als gevolg van het ontbreken van het energielabel, kan de eigenaar aansprakelijk worden gehouden. Dit is vooral relevant in gevallen waarin het pand niet voldoet aan de verwachtingen van de koper of huurder op basis van de energieprestaties.
Praktische gevolgen
Naast de juridische gevolgen zijn er ook praktische problemen die kunnen ontstaan door het ontbreken van een energielabel bij de overdracht. Het belangrijkste praktische gevolg is vertraging in het transactieproces. Makelaars en notarissen spelen een belangrijke rol in de overdracht van een bedrijfspand, en deze partijen controleren of het energielabel aanwezig is. Als het label ontbreekt, kan de overdracht stagneren of zelfs worden uitgesteld tot het label is aangevraagd. Dit kan leiden tot vertragingen in het contract, verlies van potentiële kopers of huurders, en andere ongemakken.
Daarnaast kan het ontbreken van een energielabel schade doen aan de reputatie van de eigenaar. Professionele partijen op de vastgoedmarkt verwachten dat alle benodigde certificaten en documenten aanwezig zijn. Het ontbreken van het energielabel komt dus niet goed over en kan de betrouwbaarheid van de eigenaar in twijfel trekken. Dit is vooral problematisch in een sector waar duurzaamheid en energiezuinigheid steeds belangrijker worden.
Voorkomen van problemen met het energielabel
Het voorkomen van problemen met het energielabel is relatief eenvoudig, maar vereist wel voorbereiding en aandacht voor de juridische regelgeving. De volgende stappen kunnen worden genomen om zeker te zijn dat het energielabel aanwezig is bij de overdracht:
Tijdig aanvragen van het energielabel
Het energielabel dient vóór de overdracht of verhuur te worden aangevraagd en geregistreerd. Het aanvragen van het label moet worden gedaan door een erkende energieadviseur, die een energieprestatieberekening uitvoert en het label in een landelijke database registreert. Het proces duurt doorgaans enkele weken, afhankelijk van de complexiteit van het pand en de beschikbaarheid van de adviseur.
Het is aan te raden om het energielabel ruim op tijd aan te vragen, zodat er voldoende tijd is voor eventuele aanpassingen of verbetermaatregelen. Dit is vooral belangrijk voor panden die een lager energielabel hebben en waar verbetermaatregelen mogelijk zijn.
Correcte registratie van het energielabel
Nadat het energielabel is aangemaakt, moet het correct worden geregistreerd in de landelijke database. Dit is essentieel, omdat het label anders niet als geldig wordt erkend. Het energielabel dient te worden opgesteld door een erkende EP-adviseur, die het label in het systeem registreert. De eigenaar ontvangt vervolgens een digitale kopie van het label, die moet worden gedeeld met de makelaar, de notaris en andere betrokken partijen.
Bewaren en delen van het energielabel
Het energielabel moet goed worden bewaard en moet beschikbaar zijn bij de overdracht van het pand. Het label moet worden vermeld in de advertentie en moet worden voorgelegd tijdens de notarische overdracht. Het is aan te raden om het energielabel digitaal te bewaren en op te slaan in een veilig archief, zodat het gemakkelijk kan worden gedeeld met betrokken partijen.
Kiezen voor een betrouwbare service
Het aanvragen van een energielabel kan worden gedaan via verschillende partijen, waaronder erkende EP-adviseurs, certificerende instellingen en dienstverleners zoals RegioLabel of ENGIE. Het is aan te raden om een betrouwbare en ervaren partij te kiezen, die ervaring heeft met het opstellen van energielabels voor bedrijfspanden. Deze partijen kunnen ook helpen met de interpretatie van het label en met het aanstellen van verbetermaatregelen om het energielabel te verbeteren.
Conclusie
Het ontbreken van een energielabel bij de overdracht van een bedrijfspand kan leiden tot aanzienlijke gevolgen, zowel juridisch als praktisch. Het energielabel is een essentieel onderdeel van het transactieproces en moet vóór de overdracht worden aangevraagd en geregistreerd. Het ontbreken van het label kan leiden tot boetes, vertragingen in het transactieproces en schade aan de reputatie van de eigenaar. Het voorkomen van problemen met het energielabel is relatief eenvoudig, maar vereist wel voorbereiding en aandacht voor de juridische regelgeving. Tijdig aanvragen van het label, correcte registratie en het delen van het label met betrokken partijen zijn essentieel om problemen te voorkomen.