De energiezuinigheid van een woning speelt een steeds grotere rol bij de verkoopmarkt. Uit recent onderzoek door de universiteiten van Tilburg en Maastricht blijkt dat woningen met een rood energielabel (F en G) aanzienlijk minder opbrengen bij de verkoop dan woningen met een beter label. Een eengezinswoning met een rood label levert volgens meerdere bronnen gemiddeld ruim €30.000 minder op dan een vergelijkbare woning met een hoger energielabel. Deze prijskorting is niet alleen het gevolg van hogere stookkosten, maar ook van de aanscherping van de kijk van kopers naar duurzaamheid en het vooruitzicht van toekomstige verduurzamingskosten.
In dit artikel wordt ingegaan op de invloed van het energielabel op de verkoopprijs, de factoren die hieraan ten grondslag liggen, en hoe verduurzaming niet alleen het energielabel kan verbeteren, maar ook de marktwaarde van de woning. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de invloed van het energielabel op de hypotheekrente en verkoopduur, evenals aan de huidige trends op de woningmarkt.
Energieverbruik en het energielabel als marktindicator
Het energielabel van een woning geeft een overzicht van het energieverbruik en het potentieel voor energiebesparing. Sinds 2008 is het energielabel een verplicht onderdeel bij de verkoop van woningen, waardoor kopers al van tevoren een inschatting kunnen maken van de stookkosten. Onderzoek laat zien dat kopers bereid zijn om extra te betalen voor een woning met een groen energielabel (A en B), terwijl woningen met een rood label (F en G) op prijskortingen belanden.
Volgens het onderzoek van de universiteiten van Tilburg en Maastricht, gebaseerd op NVM-data van 450.000 woningtransacties sinds 2018, levert een eengezinswoning met een rood label ruim €30.000 minder op dan een woning met een beter label. In 2021 lag dit verschil rond de 30.000 euro, terwijl het in eerdere jaren gemiddeld 18.000 euro was. De groene premie varieert tussen 3% en 6% van de verkoopprijs, afhankelijk van de locatie en de type woning.
Kopers worden steeds kritischer
Het energielabel wordt niet langer lacherig bekeken door kopers, zoals in het verleden vaak het geval was. Kopers zijn steeds bewuster van de kosten die verbonden zijn aan energielabels F en G, zowel in de vorm van hoge stookkosten als toekomstige investeringen in verduurzaming. Promovenda Linde Kattenberg van de Universiteit Maastricht merkt op dat kopers niet alleen rekening houden met de directe kosten, maar ook met de lange-termijn investeringen die nodig zijn om een woning duurzaam te maken.
Deze groeiende kritischheid heeft geleid tot grotere prijsverschillen tussen woningen met verschillende energielabels. In het verleden was het verschil tussen een rood en een groen label relatief beperkt, maar in de afgelopen jaren is dit verschil verdubbeld. Eengezinswoningen met een groen label (A of B) zijn nu gemiddeld bijna 60.000 euro meer waard dan woningen met een rood label.
Invloed van verduurzaming op de waarde van de woning
Het verbeteren van het energielabel van een woning is niet alleen gunstig voor de stookkosten, maar ook voor de marktwaarde. Uit een studie van de Universiteiten van Tilburg en Maastricht is gebleken dat elke stap in het energielabel leidt tot een verhoging van de woningwaarde. Zo brengt een woning met label C gemiddeld 7,9% meer op dan een vergelijkbare woning met een G-label. Op de huidige markt betekent dit een verschil van ruim 30.000 euro in de verkoopprijs.
Een investering in verduurzaming kan dus worden gezien als een investering in de waarde van de woning. Dit geldt niet alleen voor directe besparingen op energiekosten, maar ook voor de indirecte baten die ontstaan door een hoger energielabel. Voorbeeld: een verbetering van een G-label naar een C-label leidt tot een gemiddelde vermindering van het gasverbruik van 21%. Daarnaast is een hoger energielabel vaak ook een symbool voor een betere kwaliteit van de woning, wat de verkoopsnelheid kan verbeteren.
Invloed van het energielabel op hypotheekrente
Naast de directe verkoopprijs heeft het energielabel ook invloed op de hypotheekrente. Hypotheekverstrekkers houden rekening met het energielabel bij het bepalen van de rente. Dertien geldverstrekkers bieden momenteel een rentekorting van ongeveer 0,2 procent op de hypotheekrente voor duurzame woningen. Voor een lening van 400.000 euro betekent dit een maandelijkse besparing van ongeveer 65 euro. Bij een energieneutraal huis is de rente zelfs 0,4 procent lager dan bij woningen met een F- of G-label.
Daarnaast zijn er banken die gewoonweg geen hypotheek meer willen verstrekken voor woningen met een rood energielabel. Dit komt doordat een hypotheekverstrekker een relatie van dertig jaar met de koper aangaat en niet wil dat het energielabel later een probleem kan worden bij de verkoop van het huis. De groeiende aandacht voor energiezuinigheid heeft dus ook financiële consequenties op de hypothekenmarkt.
Verkoopduur en energielabels
Niet alleen de verkoopprijs wordt beïnvloed door het energielabel, ook de tijd die nodig is om een woning te verkopen. Eengezinswoningen met een groen label verkopen zich gemiddeld 39 dagen sneller dan woningen met een rood label, die drie weken langer op de markt blijven staan. Dit verschil is het gevolg van de grotere vraag naar energiezuinige woningen en de lage vraag naar woningen met een slecht energielabel.
De onderzoekers wijzen erop dat deze verschillen nog verder zullen toenemen als de druk op de woningmarkt afneemt. In de huidige markt met hoge vraag en beperkte voorraad is het energielabel niet altijd het bepalende criterium, maar als de markt zich normaliseert, zullen kopers meer tijd hebben om te onderhandelen en aandacht besteden aan het energielabel. Dit kan leiden tot grotere prijsverschillen tussen woningen met verschillende labels.
Trends op de woningmarkt
De woningvoorraad is in de afgelopen jaren sterk verbeterd in termen van energiezuinigheid. In 2022 was 25% van de verkochte woningen voorzien van een A-label, wat aantoont dat er een groeiende vraag is naar duurzame woningen. Echter, in steden met een overspannen woningmarkt zoals Amsterdam en Utrecht is het energielabel minder bepalend voor de verkoopprijs. Daar wordt alles bijna tegen topprijzen verkocht, ongeacht het energielabel.
Toch is in deze steden te zien dat een rood energielabel nog altijd leidt tot iets lagere verkoopprijzen. Dit duidt op een algemene neiging in de markt dat kopers langzaam bewuster worden van energiezuinigheid, zelfs in steden waar de vraag sterk is.
Invloed van stijgende energieprijzen
De stijgende energieprijzen van de afgelopen maanden hebben de aandacht voor energielabels verder vergroot. Kopers zijn nu nog meer bereid om rekening te houden met de toekomstige energiekosten bij de aankoop van een woning. Prof. dr. Dirk Brounen van de Universiteit van Tilburg merkt op dat de verschillen tussen woningen met verschillende energielabels sinds de stijging van de energieprijzen fors zijn toegenomen.
Deze ontwikkeling maakt duidelijk dat het energielabel niet alleen een indicator is voor de energiezuinigheid van een woning, maar ook voor de toekomstige kosten die met die woning verbonden zijn. Kopers zijn nu meer bereid om deze kosten in hun aankoopbeslissing op te nemen, wat leidt tot grotere prijsverschillen tussen woningen met verschillende energielabels.
Duurzaamheidsmaatregelen en het energielabel
Woningen met een rood energielabel zijn vaak oude woningen, gebouwd voordat er veel aandacht was voor duurzaamheid. Deze woningen vereisen meestal uitgebreide verduurzamingsmaatregelen, zoals spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie en het aanbrengen van HR(++)glas. Ook kan het nodig zijn om nieuwe kozijnen aan te schaffen.
Niet altijd leidt deze uitgebreide verduurzaming tot een label A. Vaak blijft men op een C-label steken, aangezien oude spouwen niet breed genoeg zijn voor moderne isolatiematerialen. Toch is het verbeteren van het energielabel een aanzienlijke bate, zowel in termen van stookkosten als in termen van de marktwaarde.
Toekomstige ontwikkelingen
De energiezuinigheid van een woning is een trend die zich verder zal ontwikkelen. Het energielabel speelt een steeds grotere rol in de verkoop, en het is te verwachten dat deze tendens zich zal voortspreiden. Brounen verwacht dat de invloed van het energielabel op de verkoopprijs en verkoopduur nog verder zal toenemen, vooral als er vanuit de overheid meer druk komt op verduurzaming.
Een voorbeeld is een mogelijke belasting op woningen met een laag energielabel. Als zoiets zou worden ingevoerd, zouden woningen met een rood label extra onder druk komen te staan. Ook zou het kunnen dat de overheid subsidie biedt voor verduurzamingsmaatregelen, wat de aantrekkelijkheid van investeringen in energiezuinigheid verder zou vergroten.
Samenvatting
Het energielabel van een woning heeft een aanzienlijke invloed op de verkoopprijs en verkoopduur. Woningen met een rood label (F en G) verkopen zich met prijskortingen van ruim 30.000 euro, terwijl woningen met een groen label (A en B) juist een premie van 3% tot 6% kunnen behalen. Deze prijsverschillen zijn het gevolg van de groeiende aandacht voor energiezuinigheid bij kopers, de stijgende energiekosten en de toekomstige verduurzamingsmaatregelen.
Verduurzaming is niet alleen gunstig voor de stookkosten, maar ook voor de marktwaarde van de woning. Elke stap in het energielabel leidt tot een verhoging van de woningwaarde. Daarnaast heeft het energielabel ook invloed op de hypotheekrente, met rentekortingen voor duurzame woningen en een risico op afwijzingen voor woningen met een slecht label.
De woningmarkt is zich aan het aanpassen aan de groeiende aandacht voor energiezuinigheid. In steden met een overspannen markt is het energielabel minder bepalend, maar in de rest van het land wordt het steeds belangrijker. De stijgende energieprijzen en mogelijke toekomstige belastingmaatregelen zullen deze trend verder versterken.