In Nederland is het energielabel van een huurwoning niet alleen een maatstaf voor duurzaamheid en energiezuinigheid, maar ook een belangrijke bepalende factor bij het bepalen van de huurprijs. Dit geldt met name voor woningen in de sociale en middensector, waar het energielabel of de energie-index direct invloed heeft op het aantal huurpunten, en daarmee op de maximale huurprijs. Voor particuliere huurwoningen is dit niet het geval, maar verhuurders kunnen er wel rekening mee houden bij het stellen van de huurprijs.
In dit artikel wordt een gedetailleerde toelichting gegeven over hoe het energielabel of de energie-index beïnvloedt op het puntensysteem voor huurprijsbepaling, welke criteria van toepassing zijn per periode van registratie, en wat de verantwoordelijkheden zijn van verhuurders en huurders. Daarnaast wordt uitgelegd hoe een huurder kan aantonen dat het energielabel of de energie-index niet correct is, en wat de mogelijkheden zijn voor een huurverlaging op basis van die twijfel.
Het energielabel en de energie-index als maatstaf voor huurpunten
Sinds 2015 zijn er drie manieren waarop de energieprestatie van een woning kan worden bepaald. Dit heeft gevolgen voor het puntensysteem dat wordt gebruikt voor de bepaling van de huurprijs. De drie manieren zijn:
- Energielabel (afgegeven voor 1 januari 2015)
- Energie-index (afgegeven vanaf 1 januari 2015 tot 1 januari 2021)
- Energielabel op basis van primair fossiel energiegebruik (afgegeven vanaf 1 januari 2021)
De keuze van methode heeft directe gevolgen voor het aantal huurpunten dat een verhuurder mag doorrekenen in de huurprijs. Voor huurwoningen in de sociale sector is dit een essentieel onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (wws). Voor particuliere huurwoningen is het energielabel een verplichte informatievoorziening, maar heeft het geen directe invloed op de huurprijs.
De energie-index is een getal dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Hoe lager het getal, hoe beter de energieprestatie. Het energielabel, aan de andere kant, gebruikt een letterschaal van A++++ (meest energiezuinig) tot G (minst energiezuinig). Deze labels zijn opgedeeld in verschillende categorieën, die elk een ander aantal huurpunten opleveren.
Tabel: Huurpunten per energieprestatie (voor sociale huurwoningen)
| Energieprestatie | Energie-index (EI) | Huurpunten eengezinswoning | Huurpunten meergezinswoning / duplexwoning |
|---|---|---|---|
| A++ | EI ≤ 0,6 | 52 | 48 |
| A+ | 0,6 < EI ≤ 0,8 | 47 | 43 |
| A | 0,8 < EI ≤ 1,2 | 41 | 37 |
| B | 1,2 < EI ≤ 1,4 | 34 | 30 |
| C | 1,4 < EI ≤ 1,8 | 22 | 15 |
| D | 1,8 < EI ≤ 2,1 | 14 | 11 |
| E | 2,1 < EI ≤ 2,4 | -4 | -4 |
| F | 2,4 < EI ≤ 2,7 | -9 | -9 |
| G | EI > 2,7 | -15 | -15 |
Deze tabel geeft een duidelijk overzicht van hoe het energielabel of de energie-index beïnvloedt op het aantal huurpunten. Een betere energieprestatie leidt tot meer punten, wat weer tot een hogere maximale huurprijs kan resulteren. Voor huurders in sociale huurwoningen betekent dit dus dat het energielabel direct een rol speelt in de huurprijs.
Het nieuwe energielabel sinds 2021
Vanaf 1 januari 2021 is het energielabel gebaseerd op het primair fossiel energiegebruik. Dit betreft het energiegebruik voor:
- Verwarming
- Koeling
- Warmtapwaterbereiding
- Ventilatoren
Dit systeem vervangt de vorige Energie-index. Het is belangrijk om te weten dat energielabels en energie-indexen maximaal 10 jaar geldig zijn. Dit betekent dat oude labels of indexen na 10 jaar niet meer mogen worden gebruikt voor de bepaling van huurpunten.
Als er geen geldig energielabel of energie-index beschikbaar is, wordt de huurprijs op basis van het bouwjaar bepaald. Dit systeem is een reserveoptie en geldt vooral voor oude woningen of wanneer het energielabel niet op tijd vernieuwd is.
Tabel: Huurpunten op basis van bouwjaar
| Bouwjaar | Huurpunten eengezinswoning | Huurpunten meergezinswoning |
|---|---|---|
| 2002 en later | 41 | 37 |
| 2000 t/m 2001 | 34 | 30 |
| 1992 t/m 1999 | 22 | 15 |
| 1984 t/m 1991 | 14 | 11 |
| 1979 t/m 1983 | -4 | -4 |
| 1977 t/m 1978 | -9 | -9 |
| 1976 en ouder | -15 | -15 |
Deze tabel toont aan dat oudere woningen vaak minder huurpunten opleveren, wat kan leiden tot een lager huurbedrag. Een verhuurder die vermoedt dat de energie-index uit 2015 een betere huurprijs oplevert dan het bouwjaar, kan alsnog de energie-index laten berekenen. Dit kan een gunstig effect hebben op de maximale huurprijs.
Verplichtingen voor verhuurders en huurders
Een verhuurder is verplicht om nieuwe huurders informatie te geven over de energieprestatie van de woning. Dit geldt voor zowel particuliere als sociale huurwoningen. Voor bestaande huurders is deze verplichting niet van toepassing.
Huurders kunnen hun energielabel of energie-index ophalen via MijnOverheid, mits ze ingelogd zijn met hun DigiD. Dit is een belangrijke optie voor huurders die twijfelen of het label of de index correct is. In dat geval kunnen zij de Huurcommissie vragen om een toetsing van de energieprestatie. De Huurcommissie kan dit doen in twee procedures: de toetsing aanvangshuurprijs en de huurverlaging op grond van punten.
Als blijkt dat het energielabel of de energie-index niet klopt, en dat de huurprijs daardoor te hoog is, kan de Huurcommissie de huurprijs verlagen naar het bedrag dat past bij de kwaliteit van de woning en het juiste energielabel of energie-index. Echter, voor deze toetsing moet er bewijs zijn voor "gerede twijfel". Dit betekent dat er voldoende aanwijzingen moeten zijn dat het energielabel of de energie-index mogelijk niet accuraat is.
Monumenten en energielabels
Voor monumenten geldt een uitzondering in het puntensysteem. Vanaf energielabel E of lager krijgen monumenten een waardering van 0 punten, ongeacht de energieprestatie. Dit is een maatregel om de historische waarde van monumenten te beschermen. Voor huurders van monumenten betekent dit dat het energielabel geen invloed heeft op de huurprijs, mits de prestatie op of lager is dan E.
Invloed van het energielabel op huurprijs in de praktijk
In de praktijk betekent een goed energielabel of een lage energie-index dat een verhuurder in de sociale sector meer huurpunten kan doorrekenen. Dit leidt tot een hogere maximale huurprijs. Voor huurders is dit een belangrijke overweging, omdat de huurprijs rechtstreeks beïnvloed wordt door het energielabel.
Het is ook belangrijk om te weten dat een energiezuinige woning niet alleen voordelen biedt qua huurprijs, maar ook qua wooncomfort en energierekening. Huurders met een groen energielabel kunnen aanzienlijke besparingen maken op hun energiekosten, mits ze efficiënt met hun energie omgaan. Kleine aanpassingen, zoals het sluiten van deuren en het lager zetten van de thermostaat, kunnen honderden euro’s per jaar besparen.
Verduurzaming en huurwaarde
Investeringen in verduurzaming kunnen niet alleen het energielabel verbeteren, maar ook de huurwaarde van een woning verhogen. Voor verhuurders in de sociale sector is dit een sterke motivatie om woningen te verduurzamen. Het Duvepa programma helpt bijvoorbeeld verhuurders met advies over maatregelen die het meeste effect hebben op het energielabel en de huurwaarde.
Voor huurders is het interessant om te weten hoe verduurzamingsmaatregelen hun energielabel kunnen verbeteren, en daarmee eventueel hun huurprijs. Hoewel de huurprijs in de particuliere sector niet direct bepaald wordt door het energielabel, kunnen verhuurders hier wel rekening mee houden bij het stellen van de huurprijs.
Hoe aantonen dat het energielabel niet klopt
Als een huurder twijfelt of het energielabel of de energie-index correct is, kan hij of zij dit aantonen aan de Huurcommissie. Dit vereist bewijs voor "gerede twijfel". Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als er fouten zijn in de kenmerken die zijn gebruikt om het energielabel of de energie-index te bepalen.
De Huurcommissie zal vervolgens beoordelen of de energieprestatie inderdaad niet klopt. Als dit het geval is, kan de huurprijs verlaagd worden naar het bedrag dat past bij de kwaliteit van de woning en het juiste energielabel of energie-index.
Conclusie
Het energielabel en de energie-index spelen een centrale rol bij de bepaling van de huurprijs voor sociale huurwoningen. Voor particuliere huurwoningen is het energielabel een verplichte informatievoorziening, maar heeft het geen directe invloed op de huurprijs. Voor huurders in de sociale sector is het echter belangrijk om te weten hoe het energielabel of de energie-index beïnvloedt op het aantal huurpunten, en daarmee op de maximale huurprijs.
Oudere woningen of woningen zonder geldig energielabel of energie-index gebruiken het bouwjaar als reserveoptie voor het bepalen van huurpunten. Verhuurders kunnen hier rekening mee houden, maar het is belangrijk om te weten dat investeringen in verduurzaming vaak gunstig zijn voor zowel het energielabel als de huurwaarde.
Huurders die twijfelen of het energielabel of de energie-index klopt, kunnen dit aantonen aan de Huurcommissie. Met voldoende bewijs kan de huurprijs verlaagd worden naar het juiste niveau. Dit is een belangrijke bescherming voor huurders, zodat de huurprijs reëel is en past bij de kwaliteit van de woning.