De afgelopen jaren zijn energiekosten en verduurzaming centrale thema’s geworden in de Nederlandse woningmarkt. Zowel huurders als verhuurders zien hun positie beïnvloed door de invoering van energielabels, verduurzame maatregelen en wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze veranderingen hebben gevolgen voor huurprijzen, juridische kaders en de praktijk van huurcontracten. In dit artikel leggen we uit hoe energielabels en verduurzaming bepalend zijn voor huurverhogingen en -verlagingen, welke regels gelden en wat huurders en verhuurders hierbij moeten weten.
Inleiding
De stijgende energiekosten en de noodzaak tot verduurzaming hebben geleid tot complexe juridische en praktische vragen rondom huurprijzen. Huurders van woningen met een slecht energielabel (E, F of G) zien hun energierekening sterk stijgen, terwijl verhuurders die investeren in verduurzame maatregelen mogelijk recht hebben op een huurverhoging. In de politiek zijn maatregelen genomen, zoals de invoering van een prijsplafond op energieprijzen en de uitwerking van minimumeisen voor energieprestatie. Bovendien is het woningwaarderingsstelsel aangepast, waardoor woningen met slecht geïsoleerde woningen nu aftrekpunten krijgen bij de bepaling van de maximale huurprijs.
Deze veranderingen hebben zowel juridische als praktische implicaties. Huurders kunnen mogelijk recht hebben op een huurverlaging, mits de huurprijs hoger is dan de maximaal toegestane huurprijs op basis van het WWS. Aan de andere kant kunnen verhuurders, die verduurzame maatregelen toepassen, onder bepaalde voorwaarden een huurverhoging verzoeken. Het is belangrijk om te beseffen dat de uitkomst sterk afhankelijk is van het type huurcontract, de ingangsdatum van het huurverdrag en of energiekosten in de huur zijn opgenomen.
Huurverlaging bij slecht geïsoleerde woningen
Energieindex en energielabels als bepalingselement in het WWS
Sinds 1 juli 2024 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast. Het WWS is het systeem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een woning te berekenen. Deze prijs wordt bepaald op basis van factoren zoals de oppervlakte, het aantal kamers, de WOZ-waarde en het energielabel. Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) krijgen nu aftrekpunten, wat resulteert in een lager puntenaantal en dus een lagere maximale huurprijs.
Dit betekent dat huurders die in een woning met een slecht energielabel wonen mogelijk recht hebben op een huurverlaging, mits de actuele huurprijs hoger is dan de maximaal toegestane huurprijs op basis van het nieuwe WWS. Het is echter belangrijk om op te merken dat niet iedere huurder automatisch recht heeft op verlaging. Als een verhuurder al minder dan de maximale huurprijs in rekening brengt, dan is er geen ruimte voor verlaging.
Juridische kaders en praktijk
De mogelijkheid tot huurverlaging voor woningen met slecht geïsoleerde woningen is voortgekomen uit een motie die door PvdA en GroenLinks is ingediend en is door een grote meerderheid van de Tweede Kamer aangenomen. De motie stelt voor om woningen met een slecht energielabel minder punten toe te kennen in het WWS. Dit is echter geen automatische huurverlaging, maar een juridische mogelijkheid die afhankelijk is van meerdere factoren, zoals:
- De ingangsdatum van het huurcontract (voor of na 1 juli 2024)
- De huidige huurprijs in vergelijking met de maximaal toegestane huurprijs
- Of de huurprijs all-in of kale huur is
- Of energiekosten opgenomen zijn in de huurprijs
Huurders kunnen een verzoek indienen om de huurprijs te verlagen. Dit verzoek kan worden onderbouwd met een puntentelling die op basis van het nieuwe WWS is gemaakt. In dat geval kan de Huurcommissie worden aangegaan om de huurprijs te toetsen. Het is echter belangrijk om te weten dat de Huurcommissie geen losse energielabels of -indexen toetst. De energieindex wordt slechts geëvalueerd als onderdeel van een beoordeling van de aanvangshuurprijs.
Praktische stappen voor huurders
Voor huurders die denken dat hun huurprijs te hoog is ten opzichte van de maximale huurprijs op basis van het WWS, zijn er een aantal stappen die kunnen worden genomen:
Check je huurprijs via de Huurcommissie
De Huurcommissie biedt een online huurprijscheck waarmee huurders kunnen berekenen wat de maximale huurprijs van hun woning is. Dit hulpmiddel is vooral gericht op huurders van sociale huurwoningen of huurwoningen in het laag of middel segment.Voorstel aan de verhuurder doen
Huurders kunnen een modelbrief gebruiken om een voorstel te doen aan de verhuurder om de huurprijs te verlagen. Deze modelbrief is beschikbaar via de Huurcommissie.Beoordeling door de Huurcommissie aanvragen
Als de huurprijs hoger is dan de maximaal toegestane huurprijs, kan een huurder een procedure starten bij de Huurcommissie. Deze procedure moet worden gestart binnen 6 maanden na de startdatum van de huurovereenkomst.Controleer het energielabel
Het is belangrijk om te controleren of het energielabel van de woning klopt. Huurders kunnen via Mijnoverheid controleren of ze het energielabel van hun woning hebben. Als er twijfel is over de juistheid van het energielabel, kan de Huurcommissie een experttoets laten uitvoeren.
Huurverhoging bij verduurzaming
De menukaart als juridisch kader
Naast de mogelijkheid tot huurverlaging bij slecht geïsoleerde woningen, is er ook een juridisch kader voor huurverhoging bij verduurzaming. Dit kader is vastgelegd in een handreiking genaamd de "menukaart". Deze menukaart geeft aan wat een verhuurder recht heeft op huurverhoging bij het uitvoeren van verduurzame maatregelen, zoals het installeren van een warmtepomp of een ventilatiesysteem met warmteterugwinning (WTW-systeem).
De menukaart is ontworpen om verhuurders te ondersteunen bij het bepalen van een redelijke huurverhoging. Deze huurverhoging mag echter niet opweken tegen de energiebesparing die het gevolg is van de verduurzame maatregelen. Dit betekent dat een huurverhoging alleen verhoogd mag worden tot het niveau dat redelijk is in vergelijking met de voordelen die de huurder krijgt door de verduurzame investering.
Voorwaarden voor huurverhoging
De menukaart legt uit dat een huurverhoging bij verduurzame maatregelen enkel mogelijk is onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden zijn:
- De maatregel moet gericht zijn op verduurzaming en energiebesparing
- De huurverhoging moet redelijk zijn en moet niet opweken tegen de besparing
- De huurverhoging moet worden verzoekt binnen een bepaalde tijdsperiode na het uitvoeren van de maatregel
- De huurverhoging moet worden gecombineerd met andere maatregelen of een zorgvuldig verduurzamingsplan
Bij kale huur met een eigen energiecontract is de huurder verantwoordelijk voor de energiekosten, en is een huurverhoging op basis van verduurzame maatregelen niet toegestaan. Bij all-in huur is een huurverhoging zonder instemming van de huurder ook niet toegestaan. Bij kale huur met servicekosten is het voorschot slechts eenmaal per jaar aanpasbaar na een eindafrekening.
Energieprestatie-eisen voor huurwoningen
Minimumeisen en verplichtingen
Minister Keijzer heeft minimumeisen uitgewerkt voor de energieprestatie van huurwoningen en utiliteitsgebouwen. Deze eisen zijn een uitwerking van de in 2022 aangekondigde uitfasering van de slechtste energielabels. Eigenaren van huurwoningen met een energielabel E, F of G moeten hun pand uiterlijk op 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D.
Deze maatregel is bedoeld om zowel bewoners als gebruikers van woningen en gebouwen te ondersteunen door hun energierekening te verlagen. Aan de andere kant verhogen verhuurders de waarde van hun panden door verduurzame investeringen. De nieuwe energieprestatie-eisen voor huurwoningen worden vanaf 2026 vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gelden vanaf 2029.
Uitzonderingen en praktijk
Er zijn enkele uitzonderingen op deze eisen, zoals voor monumenten en kleine vrijstaande woningen. De nieuwe energieprestatie-eisen gelden ook voor huurwoningen in een gemengde vereniging van eigenaren (vve).
Een belangrijk aspect van deze maatregel is dat er géén verhuurverbod komt voor huurwoningen met een energielabel E, F of G. Verhuurders kunnen dus de woning blijven verhuren, maar gemeenten kunnen optreden om te stimuleren dat verhuurders de huurwoning verbeteren naar tenminste label D.
Conclusie
De veranderingen op het gebied van energielabels, verduurzaming en het woningwaarderingsstelsel hebben grote gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Huurders van woningen met een slecht energielabel kunnen mogelijk recht hebben op een huurverlaging, mits de actuele huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het WWS. Aan de andere kant kunnen verhuurders die verduurzame maatregelen toepassen, een huurverhoging verzoeken, mits deze redelijk is en niet opweken tegen de energiebesparing.
Het is belangrijk om te beseffen dat de uitkomst van een huurverlaging of huurverhoging sterk afhankelijk is van het type huurcontract, de ingangsdatum van het huurverdrag en of energiekosten in de huur zijn opgenomen. Huurders en verhuurders moeten deze juridische en praktische kaders goed begrijpen om geschillen te voorkomen.
De invoering van minimumeisen voor energieprestatie en de verplichting om woningen te verduurzamen naar minimaal label D zijn belangrijke stappen in de richting van een duurzamere woningmarkt. Deze maatregelen zullen niet alleen de energierekening van huurders verlagen, maar ook de waarde van huurwoningen verhogen. Het is essentieel dat zowel huurders als verhuurders deze ontwikkelingen goed begrijpen en zich hierop voorbereiden.