Energielabels zijn inmiddels een essentieel onderdeel van de vastgoedmarkt. Voor particuliere kopers en verhuurders is het energielabel sinds 2021 verplicht bij verkoop of verhuur. Voor professionele vastgoedbeleggers, makelaars en woningcorporaties betekent dit echter een extra complexiteit. Het labelen van meerdere panden tegelijk, ofwel een vastgoedportefeuille, vereist niet alleen organisatorisch inzicht, maar ook een strategische aanpak om de vele valkuilen te ontwijken. In dit artikel bespreken we op basis van praktische ervaringen, adviezen en voorbeelden de belangrijkste aspecten van het verkrijgen van energielabels voor een vastgoedportefeuille. We belichten de uitdagingen, de meest voorkomende valkuilen, en de voorwaarden voor een efficiënt en kosteneffectief labelproces.
Wat is een energielabel?
Het energielabel is een document dat aangeeft hoe energiezuinig een woning of bouwvolume is. Het label bestaat uit een cijfer (A t/m G) of een letter (A++++ t/m G), waarbij A++++ het meest efficiënt is en G het minst. Het label is een uitvoerig document dat meerdere pagina’s bevat en waarin details staan over de energieprestaties van het pand. Het energielabel is verplicht bij verkoop of verhuur van woningen sinds 2021 en moet worden uitgevoerd door een erkende energieadviseur. De kosten liggen gemiddeld rond de €300 per pand. Voor kleine vrijstaande woningen (<50 m²) en monumenten is het energielabel niet verplicht.
Waarom energielabels belangrijk zijn voor vastgoedbeleggers
Voor vastgoedbeleggers en beheerders is het energielabel meer dan alleen een wettelijke eis. Het label beïnvloedt de verkoopbaarheid en huurbaarheid van een pand. Een hoger label betekent vaak een hogere koopprijs of huurprijs. Daarnaast kunnen energielabels een rol spelen in compliance-strategieën. In het kader van het Klimaatakkoord moet bijvoorbeeld elke woning die opnieuw verhuurd wordt voorzien zijn van minimaal een energielabel D. Dit betekent dat beleggers en woningbouwcorporaties snel moeten verduurzamen om de wettelijke eisen te halen.
Een goed energielabel draagt ook bij aan de duurzaamheid van de vastgoedportefeuille. Het helpt beleggers om te bepalen welke maatregelen het meest rendabel zijn om de energieprestaties van hun panden te verbeteren. Daarnaast is het energielabel een instrument om huurders en kopers te informeren over de energiekosten en het comfort van het pand.
De uitdagingen van het labelen van een vastgoedportefeuille
Het labelen van meerdere panden tegelijk is een complexe taak. Het vereist niet alleen logistieke planning, maar ook een goed begrip van de technische eisen en wetgeving. Hieronder worden enkele van de belangrijkste uitdagingen toegelicht.
1. Tijdsplanning en de risico’s van te laat labelen
Een van de grootste valkuilen bij het labelen van een vastgoedportefeuille is het risico van verzuim. Als panden pas in de laatste fase voor verkoop of verhuur gelabeld worden, kan dit leiden tot vertragingen of zelfs leegstand. Binnen het Klimaatakkoord is het verplicht om woningen die opnieuw verhuurd worden, voorzien te zijn van minimaal een energielabel D. Als dit niet op tijd gebeurt, kan het label na een herkeuring omslaan in een lager label (bijvoorbeeld G), wat de huurbaarheid van het pand negatief beïnvloedt. Daarom is het van het grootste belang om vroegtijdig te beginnen met het labelproces en voldoende tijd over te houden voor eventuele verduurzamingsmaatregelen.
2. De complexiteit van dossiers en documentatie
Het labelproces vereist uitgebreide documentatie. Voor elk pand moet een dossier worden bijgehouden dat duidelijk maakt welke maatregelen al zijn uitgevoerd of nog gepland staan. Deze dossiers zijn niet alleen handig voor het labeltraject, maar ook voor toekomstige verduurzamingsstappen. Het is essentieel om deze dossiers zorgvuldig bij te houden en goed te organiseren. Dit vergt tijd en aandacht voor detail, maar helpt om het proces doorzichtig en efficiënt te houden.
3. De keuze van een goede energieadviseur
De kwaliteit van het energielabel hangt af van de kwaliteit van de adviseur. Het is belangrijk om een erkende en ervaren adviseur te kiezen, met kennis van de actuele regelgeving en de NTA 8800-methodiek. De adviseur moet in staat zijn om de technische aspecten van het pand goed te beoordelen, zoals het type isolatie, glas, installaties en verlichting. Daarnaast is het essentieel om duidelijke afspraken te maken over verwachtingen, planning en kosten. Een professionele samenwerking met de adviseur is daarom van vitaal belang voor een vlot verlopend labelproces.
Hoe een energielabel efficiënt verkrijgen?
Het verkrijgen van energielabels voor een vastgoedportefeuille kan efficiënt worden gedaan door gebruik te maken van een professioneel adviesbureau of energieadviseur. Zo’n partner biedt een complete oplossing van aanvraag tot rapportage. Hieronder worden enkele praktische tips en voordelen van een professionele aanpak besproken.
1. Grootschalige labeltrajecten
Voor vastgoedbeleggers met een grote portefeuille is het voordelig om grootschalige labeltrajecten te laten uitvoeren. Professionele adviesbureaus hebben vaak een groot team van gecertificeerde adviseurs en kunnen dus snel opschalen. Dit zorgt voor een snelle en efficiënte uitvoering, ook bij landelijke projecten. Bovendien bieden veel bureaus speciale portefeuillekortingen aan, afhankelijk van het aantal panden, de grootte van de panden en de locatie.
2. Digitale aanlevering en heldere rapportage
Een professionele aanpak houdt ook in dat alle labels en documenten digitaal beschikbaar zijn. Dit maakt het eenvoudiger om dossiers bij te houden en toekomstige stappen te plannen. Daarnaast wordt er meestal gebruik gemaakt van overzichtelijke rapportages, die duidelijk aangeven welke maatregelen nodig zijn om het energielabel te verbeteren. Dit helpt beleggers om strategische keuzes te maken bij verduurzamingsprojecten.
3. Personalisatie en persoonlijke begeleiding
Een professioneel adviesbureau biedt vaak persoonlijke begeleiding en directe communicatie. Dit betekent dat er een vaste contactpersoon is voor alle vragen en opdrachten. Dit zorgt voor transparantie en een snelle reactie op eventuele problemen. Daarnaast worden de labels en documenten vaak op maat gemaakt, afhankelijk van de specifieke behoeften van de opdrachtgever.
De valkuilen bij energielabels
Hoewel energielabels essentieel zijn, zijn er ook meerdere valkuilen waar beleggers en beheerders op moeten letten. Hieronder worden zes van de belangrijkste valkuilen toegelicht.
1. Energiegelabel D dat in werkelijkheid geen D is
Sinds de invoering van de nieuwe NTA 8800-methodiek kan het voorkomen dat een eerder toegekend energielabel D eigenlijk niet meer aan de actuele eisen voldoet. Dit kan leiden tot teleurstellingen en extra kosten voor verduurzamingsmaatregelen. Het is daarom belangrijk om op de hoogte te zijn van de details van deze nieuwe methode en ervoor te zorgen dat de labels volgens de actuele regels worden uitgevoerd.
2. Onvoldoende tijd voor verduurzamingsmaatregelen
Een te laat labelproces kan ervoor zorgen dat er geen tijd meer is voor verduurzamingsmaatregelen. Stel bijvoorbeeld dat in 2029 wordt ontdekt dat een label D eigenlijk een label G is. Dan is het te laat om nog maatregelen te nemen en kan het pand na 2030 niet meer worden verhuurd. Dit benadrukt de urgentie van een vroegtijdig labelproces en strategische planning.
3. Onvoldoende documentatie en complexe dossiers
Zoals eerder aangegeven, is het belangrijk om dossiers goed bij te houden. Een ongeorganiseerd dossier kan leiden tot vertragingen en onduidelijkheid. Het is essentieel om een duidelijk overzicht te hebben van de huidige staat van elk pand en welke maatregelen al zijn uitgevoerd of nog gepland staan. Dit helpt bij zowel het labelproces als toekomstige verduurzamingsstappen.
4. Onvoldoende communicatie met de energieadviseur
Een goed functionerend labelproces vereist duidelijke communicatie met de energieadviseur. Het is belangrijk om in een vroeg stadium alle verwachtingen, planning en specifieke wensen te bespreken. Dit voorkomt misverstanden en zorgt voor een vloeiend proces. Het is ook aan te raden om regelmatig contact te houden met de adviseur en eventuele problemen snel op te lossen.
5. Geen gebruik van digitale tools
Het gebruik van digitale tools kan het labelproces aanzienlijk versnellen. Veel adviesbureaus bieden digitale aanlevering van labels en documenten, wat het makkelijker maakt om dossiers bij te houden en toekomstige stappen te plannen. Het is daarom verstandig om een partner te kiezen die ervaring heeft met digitale oplossingen en efficiënte communicatie.
6. Geen strategische verduurzamingsplanning
Het energielabel is niet alleen een eindproduct, maar ook een instrument voor verduurzamingsplanning. Het is belangrijk om de informatie op het label te gebruiken om strategische keuzes te maken bij verduurzamingsmaatregelen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om isolatieverbeteringen, verduurzamingsmaatregelen op het dak of het vervangen van oude installaties. Een goed energielabel helpt bij het prioriteren van deze maatregelen en het maximaliseren van de energiebesparing.
Conclusie
Energielabels zijn een essentieel onderdeel van de vastgoedmarkt, maar het labelen van meerdere panden tegelijk vereist een zorgvuldige aanpak. Het is belangrijk om de meest voorkomende valkuilen te kennen en te voorkomen. De uitdagingen van het labelproces kunnen worden beheerst door een professionele aanpak, goedkeuring van een ervaren energieadviseur en strategische planning. Door te werken met een betrouwbare partner, te zorgen voor heldere communicatie en te maken gebruik van digitale tools, kan het labelproces efficiënt en kosteneffectief worden uitgevoerd. Dit helpt vastgoedbeleggers om niet alleen aan de wettelijke eisen te voldoen, maar ook de waarde van hun portefeuille te vergroten en de energiekosten te verlagen. Een goed energielabel is dus niet alleen een verplichte eis, maar ook een krachtig instrument voor verduurzaming en waardecreatie.