Inleiding
In Nederland wordt de maximale huurprijs van een huurwoning bepaald via het Woningwaarderingsstelsel (WWS), een puntensysteem dat onder andere rekening houdt met de energieprestatie van de woning. De energieprestatie, uitgedrukt in het energielabel of de energie-index, heeft een directe invloed op het aantal huurpunten dat een woning waard is. Hoe beter het energielabel, hoe hoger het aantal punten, en daarmee ook de toegestane maximale huurprijs. Daarom is het begrijpen van de relatie tussen energielabels en huurprijzen essent voor zowel verhuurders als huurders.
Deze artikelen bespreekt in detail hoe het energielabel of energie-index van een huurwoning beïnvloedt op de maximale huurprijs, wat de rol is van het WWS in deze context, en hoe verhuurders en huurders dit kunnen gebruiken om de huur te bepalen of te beoordelen. Bovendien wordt uitgelegd hoe energielabels worden toegekend en wat de mogelijkheden zijn voor verduurzaming, zodat woningen niet alleen duurzamer worden, maar ook een hogere huurwaarde kunnen behalen.
Het Woningwaarderingsstelsel en de rol van het energielabel
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs te bepalen voor huurwoningen in de sociale en middensector. Woningen die onder de zogenaamde liberalisatiegrens vallen, zijn gebonden aan dit systeem, terwijl woningen boven deze grens in de vrije sector vallen en hiermee vrijer bepaalde huurprijzen kunnen hanteren. Sinds 2024 is deze liberalisatiegrens verhoogd van 149 naar 187 punten. Dit betekent dat een groter deel van de huurmarkt binnen het WWS-systeem valt en dus onder de bepaling van een maximale huurprijs staat.
Een belangrijk onderdeel van het WWS-systeem is de energieprestatie van de woning. Woningen met een beter energielabel krijgen extra punten, waardoor de maximale huurprijs hoger kan liggen. Omgekeerd, woningen met een slechter energielabel kunnen zelfs minpunten opleveren, wat leidt tot een lager aantal huurpunten en daarmee een lagere maximale huurprijs.
De energieprestatie kan op drie manieren worden bepaald:
Energielabel geregistreerd vóór 1 januari 2015
Dit oude energielabel is gebaseerd op de Energieprestatieindex (EPI) en heeft een letterklasse van A t/m G. Het is geldig zolang het niet ouder is dan 10 jaar.Energie-index geregistreerd tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2021
De energie-index is een numerieke waarde die aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Ook deze is geldig zolang het niet ouder is dan 10 jaar.Energielabel geregistreerd op of na 1 januari 2021
Sinds deze datum wordt het energielabel bepaald op basis van het primair fossiel energiegebruik van de woning. Het label loopt van A++++ tot G.
De keuze van methode heeft gevolgen voor het aantal huurpunten. Deze worden per label of index bepaald en daarmee ook de maximale huurprijs. Voorbeeldtabel:
| Energieprestatie | Huurpunten eengezinswoning | Huurpunten meergezinswoning / duplexwoning |
|---|---|---|
| A++ (EI ≤ 0,6) | 52 | 48 |
| A+ (0,6 < EI ≤ 0,8) | 47 | 43 |
| A (0,8 < EI ≤ 1,2) | 41 | 37 |
| B (1,2 < EI ≤ 1,4) | 34 | 30 |
| C (1,4 < EI ≤ 1,8) | 22 | 15 |
| D (1,8 < EI ≤ 2,1) | 14 | 11 |
| E (2,1 < EI ≤ 2,4) | -4 | -4 |
| F (2,4 < EI ≤ 2,7) | -9 | -9 |
| G (EI > 2,7) | -15 | -15 |
Woningen met een energielabel A of hoger krijgen extra punten, terwijl woningen met een energielabel E of lager zelfs minpunten opleveren. Dit maakt het verduurzamen van een huurwoning aantrekkelijk, omdat het leidt tot een hogere huurwaarde en een lagere energiekosten voor de huurder.
Energielabels: verplichtingen en voordelen voor verhuurders
Verhuurders van huurwoningen zijn verplicht om een energielabel of energie-index aan nieuwe huurders te geven. Voor bestaande huurders geldt deze verplichting niet. De energielabels zijn niet alleen een verplichte documentatie, maar ook een waardevolle tool voor het bepalen van de huurprijs.
Er zijn vier mogelijkheden voor verhuurders om hun energieprestatie te bepalen:
Oud energielabel geregistreerd vóór 2015
Dit label heeft een klasse A t/m G en is geldig zolang het niet ouder is dan 10 jaar. Het bepaalt het aantal huurpunten op basis van de labelklasse.Energie-index of vereenvoudigd energielabel geregistreerd tussen 2015 en 2021
Ook hier geldt de 10-jarige geldigheid. Het aantal huurpunten wordt bepaald op basis van de labelklasse of de indexwaarde.Energielabel geregistreerd vanaf 2021
Het nieuwe energielabel is gebaseerd op primair fossiel energiegebruik en heeft een klasse van A++++ tot G. Ook dit label is geldig zolang het niet ouder is dan 10 jaar.Geen geldig label of index
Als er geen geldig label is, worden de huurpunten gebaseerd op het bouwjaar van de woning. In veel gevallen leidt dit tot minder huurpunten en dus een lagere maximale huurprijs.
Energielabels zijn daarnaast ook een waardevolle tool voor verduurzaming. Het label geeft duidelijk inzicht in het energieverbruik en welke maatregelen genomen kunnen worden om het energielabel te verbeteren. Verduurzame maatregelen zoals isolatie, het plaatsen van zonnepanelen of het vervangen van kozijnen kunnen leiden tot een verbetering van het energielabel en daarmee ook een hogere huurwaarde.
Invloed van het energielabel op de huurprijs in de praktijk
De praktische invloed van het energielabel op de huurprijs is duidelijk. Woningen met een slechter energielabel hebben minder huurpunten, wat leidt tot een lager maximum huurbedrag. Omgekeerd, woningen met een beter energielabel kunnen meer huurpunten behalen, waardoor de maximale huurprijs hoger kan liggen.
Voorbeeld: een huurwoning met energielabel G heeft 15 minpunten, terwijl een woning met energielabel A+ 47 huurpunten behaalt. Dit verschil heeft een directe invloed op de maximale huurprijs. In praktijkvoorbeelden is het verschil in huurprijs tussen een woning met label G en een woning met label A vaak aanzienlijk.
Daarnaast heeft de liberalisatiegrens van het WWS-systeem ook gevolgen. Vanaf 1 januari 2024 is deze grens verhoogd van 149 naar 187 punten. Dit betekent dat woningen die vroeger in de vrije sector zouden vallen, nu onder het WWS-systeem vallen. Voor deze woningen geldt dus een maximum huurprijs, wat de marktprijs kan beïnvloeden.
Energielabels en de huurmarkt: toetsen en aanpassen
Huurders die twijfelen aan de juistheid van het energielabel of de huurprijs kunnen dit aangeven bij de Huurcommissie. Deze heeft twee procedures voor het toetsen van de huurprijs:
- Toetsing aanvangshuurprijs: voor huurwoningen waarvan de huurprijs voor het eerst wordt bepaald.
- Huurverlaging op grond van punten: voor huurwoningen waarvan de huurprijs al is bepaald, maar waarvan er reden is om aan te nemen dat de huurprijs te hoog ligt.
De Huurcommissie kan het energielabel of de energie-index toetsen, mits er bewijs is voor “gerede twijfel”. Als blijkt dat het energielabel of de energie-index incorrect is, kan de huurprijs aangepast worden naar het bedrag dat past bij de kwaliteit van de woning en het juiste energielabel.
Huurders kunnen hun energielabel via de website Mijnoverheid downloaden. Voor verhuurders die geen energielabel hebben of het kwijt zijn, is het mogelijk om een nieuw label aan te vragen bij een erkende partij zoals Label-up. Dit proces is snel en kost weinig, waardoor het voor verhuurders een interessante optie is.
Verduurzaming en huurprijs: waarde en kosten
Het verbeteren van het energielabel van een huurwoning heeft zowel voordelen voor de verhuurder als voor de huurder. Voor de verhuurder betekent een beter energielabel extra huurpunten en daarmee een hogere huurwaarde. Voor de huurder betekent het een lagere energierekening en een comfortabeler verblijf.
Het verduurzamen van een woning hoeft echter niet altijd kostbaar te zijn. Kleine maatregelen zoals het isoleren van het dak of het plaatsen van dubbele glas kozijnen kunnen al leiden tot een aanzienlijke verbetering van het energielabel. In sommige gevallen is het mogelijk om van een energielabel G naar D te verbeteren met relatief weinig kosten.
Voorbeeld: een huurwoning met energielabel G kost 150 euro per maand aan energiekosten. Na verduurzame maatregelen met een totaalbedrag van 10.000 euro, kan het energielabel verbeteren naar D, wat leidt tot een kostenverlaging van 60 euro per maand. In drie jaar is het investering terugverdiend, waarna de energiekosten blijvend lager zijn.
Daarnaast zijn er subsidies beschikbaar voor verduurzame maatregelen, zowel voor verhuurders als voor huurders. Deze subsidies kunnen het verduurzamen van huurwoningen aantrekkelijker maken en zorgen voor een snellere terugverdientijd.
Energielabels en de toekomst: klimaatneutrale woningen
Nederland heeft zich gesteld achter het doel van een klimaatneutrale woningmarkt in 2050. Dit doel vraagt om een snelle toename van duurzame woningen, waarin het energielabel een essentieel onderdeel is. Het energielabel geeft duidelijk inzicht in het energieverbruik van een woning en welke maatregelen genomen kunnen worden om dit te verbeteren.
De overheid, woningeigenaren en bedrijfspandeigenaren werken samen om dit doel te bereiken. Door het verhogen van het energieniveau van woningen kan het milieu effectief worden beschermd, terwijl ook de woningmarkt profiteert van een hogere waarde en lagere energiekosten.
Energielabels spelen hierbij een centrale rol, omdat ze niet alleen een maat voor duurzaamheid zijn, maar ook een bepalingssysteem voor de huurprijs. Hoe beter het label, hoe hoger de huurwaarde. Dit maakt het verduurzamen van woningen een win-win situatie voor zowel verhuurders als huurders.
Conclusie
De relatie tussen energielabels en huurprijzen is essent in het bepalen van de maximale huurprijs van een huurwoning. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) gebruikt het energielabel of energie-index om het aantal huurpunten te bepalen, wat directe invloed heeft op de huurprijs. Woningen met een beter energielabel hebben meer huurpunten en daarmee een hogere huurwaarde, terwijl woningen met een slechter label zelfs minpunten kunnen oplopen.
Het energielabel is niet alleen een verplichte documentatie voor verhuurders, maar ook een waardevolle tool voor verduurzaming. Het geeft duidelijk inzicht in het energieverbruik en welke maatregelen genomen kunnen worden om het label te verbeteren. Dit leidt niet alleen tot een lagere energiekosten, maar ook tot een hogere huurwaarde.
Huurders die twijfelen aan de juistheid van het energielabel of de huurprijs kunnen dit toetsen via de Huurcommissie. Het energielabel is hierbij een essentieel onderdeel van de beoordeling. Verhuurders die geen energielabel hebben, kunnen dit snel en goedkoop aanvragen, zodat ze hun huurwaarde en huurprijs kunnen bepalen.
In de toekomst zal het energielabel nog belangrijker worden, aangezien Nederland richting klimaatneutrale woningen streeft. Het verbeteren van het energielabel is niet alleen een verantwoordelijke keuze voor de toekomst, maar ook een slimme keuze voor de huidige huurmarkt.