Inleiding
In Nederland is het energielabel sinds 2008 wettelijk verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning of bedrijfspand. Het label biedt kopers, huurders en investeerders inzicht in de energiezuinigheid van een gebouw. Het doel van de verplichting is om energieverbruik in de gebouwde omgeving te beperken, transparantie op de vastgoedmarkt te bevorderen en eigenaren te stimuleren om verbetermaatregelen aan te nemen.
Toch zijn er nog steeds situaties waarin eigenaren geen energielabel aanbieden bij overdracht of verhuur. Dit kan leiden tot boetes, juridische risico’s, en praktische problemen. In deze gids bespreken we het juridische kader, de praktijk van handhaving, de mogelijke gevolgen van het ontbreken van een energielabel, en hoe je dit voorkomt. De informatie is gebaseerd op actuele regelgeving en praktijk, zoals beschreven in betrouwbare bronnen en gerapporteerde toepassingen.
De juridische verplichting van een energielabel
Wanneer is een energielabel verplicht?
Een energielabel is wettelijk verplicht in de volgende gevallen:
- Verkoop van een woning of bedrijfspand
- Verhuur van een woning of bedrijfsruimte
- Oplevering van nieuwbouw
Het energielabel moet vooraf worden geregistreerd en vermeld in advertenties, zoals op websites van makelaars of eigen advertenties. Het is geen formaliteit die achteraf kan worden geregeld, maar een essentieel onderdeel van het proces. Het label is 10 jaar geldig en moet afkomstig zijn van een gecertificeerd EP-adviseur. Sinds 2021 is het ook verplicht dat een vakspecialist het pand beoordeelt.
Uitzonderingen
Hoewel de verplichting van toepassing is op de meeste woningen en bedrijfspanden, zijn er enkele uitzonderingen. Deze omvatten:
- Monumenten: gebouwen die geregistreerd staan als beschermd kultuurhistorisch erfdeel zijn vrijgesteld.
- Gebouwen onder 50 m²: kleine ruimtes zoals ateliers of hulpschuren vallen onder deze uitzondering.
- Panden die volledig worden gesloopt: in sommige gevallen is het energielabel niet relevant, bijvoorbeeld bij grondige verbouwingen. Echter, zoals uit een rechtsgevallen blijkt, is dit niet automatisch een vrijstelling. De rechtbank heeft bepaald dat ook in dergelijke gevallen een energielabel verplicht is, tenzij er een specifieke uitzondering op de regel is.
De gevolgen van het ontbreken van een energielabel
Financiële risico’s
Het ontbreken van een energielabel bij verkoop of verhuur kan leiden tot boetes. Voor particuliere woningeigenaren kan deze boete oplopen tot €435. Voor professionele verhuurders of bedrijven is de boete aanzienlijk hoger. In 2023 zijn deze boetes verhoogd, wat duidt op een strengere aanpak door de overheid.
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) is de belangrijkste toezichthouder op de energielabelplicht. De ILT voert regelmatig controles uit via steekproeven, waarbij zowel online advertenties als kadastrale gegevens worden geïnspecteerd. Als een pand zonder energielabel wordt gevonden, ontvangt de eigenaar eerst een waarschuwing met een termijn om het label alsnog aan te vragen. Als de eigenaar deze termijn niet naleeft, volgt de boete.
Praktische gevolgen
Naast de boete zijn er ook praktische gevolgen van het ontbreken van een energielabel:
- Vertraging in verkoop of verhuur: zonder label kan de overdracht of verhuur van een pand vertragen. Makelaars zijn verplicht om het energielabel in advertenties te vermelden. Veel makelaars weigeren gewoonweg woningen zonder energielabel in hun portefeuille op te nemen.
- Verkoopprijsvermindering: kopers kunnen eisen dat het energielabel alsnog wordt geleverd of zelfs een lagere prijs vragen.
- Notarisproblemen: notarissen controleren bij de overdracht of het energielabel aanwezig is. Zelfs als de koopakte technisch gezien kan worden doorgevoerd zonder label, blijft de eigenaar verantwoordelijk voor eventuele boetes.
Juridische verantwoordelijkheid
De eigenaar van het pand blijft verantwoordelijk voor het aanleveren van een energielabel. In de koopovereenkomst wordt vaak opgenomen dat de verkoper verantwoordelijk is voor het aanleveren van het label bij overdracht. Dit betekent dat ook als de verkoop doorgaat zonder label, de eigenaar nog steeds risico loopt op een boete.
In een rechtsgeval uit 2025 werd een verkoper boete gedaan van €435, omdat het pand zonder energielabel werd verkocht aan een projectontwikkelaar. De rechter stelde dat er geen uitzondering op de verplichting gold, ook al was de verbouwing van het pand grondig. Dit laat zien dat rechtszekerheid belangrijk is, en dat het aanvragen van een energielabel niet louter pragmatisch, maar ook juridisch verstandig is.
Handhaving en controle
Rol van de ILT
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) is de centrale toezichthouder op de energielabelplicht. De ILT voert controles uit op basis van steekproeven en kan boetes opleggen als een pand zonder energielabel wordt gevonden. De inspectie werkt samen met andere instanties om de toepassing van de energielabelwet te waarborgen.
De ILT gebruikt zowel digitale middelen (zoals analyse van advertenties en kadasterinformatie) als fysieke bezoeken om te controleren of de verplichtingen zijn nagekomen.
Rol van makelaars en notarissen
Naast de ILT spelen ook makelaars en notarissen een rol bij de controle:
- Makelaars zijn verplicht om in advertenties het energielabel te vermelden. Veel makelaars weigeren gewoonweg woningen zonder label in hun portefeuille op te nemen.
- Notarissen controleren bij overdracht of het energielabel aanwezig is. Hoewel de notaris geen wettelijke verplichting heeft om de aanwezigheid van een label te controleren bij het passeren van de koopakte, is het verstandig om hier rekening mee te houden. In de praktijk kunnen notarissen bezwaar maken als het label ontbreekt.
Hoe voorkom je problemen?
Tijdig regelen van het energielabel
Een energielabel is snel te regelen via erkende EP-adviseurs. Het proces duurt meestal 1 tot 2 weken, afhankelijk van de complexiteit van het pand en de beschikbaarheid van de adviseur. Het is verstandig om het label ruim voor de verkoop of verhuur aan te vragen, zodat er tijd is voor eventuele verbetermaatregelen of problemen.
Controle op correcte registratie
Het energielabel moet niet alleen worden aangemaakt, maar ook correct geregistreerd in het landelijke systeem. Dit betekent dat het label officieel geregistreerd moet zijn bij een erkende partij. Het digitale document dient goed bewaard te worden en met de notaris, makelaar en eventuele kopers of huurders gedeeld te worden.
Samenwerking met experts
Veel particulieren en bedrijven kiezen voor samenwerking met experts, zoals energielabelaanbieders of notarissen, om risico’s te voorkomen. Deze partijen helpen bij het regelen van het label, het controleren van documenten en het inzicht geven in eventuele verbetermaatregelen voor een beter label.
Conclusie
Het ontbreken van een energielabel bij de overdracht van een pand kan leiden tot ernstige gevolgen, zowel financieel als praktisch. De boetes zijn niet lage bedragen en de ILT controleert regelmatig op naleving van de energielabelwet. Daarnaast kunnen notarissen en makelaars bezwaar maken of het pand gewoonweg weigeren in hun portefeuille op te nemen.
Hoewel het in sommige gevallen mogelijk is om een pand zonder energielabel te verkoopen, blijft de eigenaar verantwoordelijk en riskeert hij boetes. De praktijk laat zien dat de rechter ook in uitzonderlijke gevallen, zoals bij grondige verbouwingen, geen uitzondering maakt.
Het aanvragen van een energielabel is snel en eenvoudig. Het is verstandig om dit ruim op tijd te doen, zodat eventuele problemen worden voorkomen. Door samen te werken met erkende partijen, zoals EP-adviseurs of notarissen, kan de overdracht van een pand zonder problemen verlopen.