Wanneer een woning in Nederland wordt verkocht of verhuurd, is het wettelijk verplicht om een geldig energielabel aan te leveren. Dit label geeft een overzicht van de energiezuinigheid van de woning en is een essentieel onderdeel van de transactie. Het ontbreken van een energielabel kan echter gevolgen hebben: boetes, juridische aandachting en praktische complicaties. In dit artikel bespreken we op basis van recente rechtspraak en regelgeving wat de risico’s zijn van het verkopen van een woning zonder energielabel, wat de boetes zijn en welke uitzonderingen mogelijk zijn.
Wettelijke verplichting tot het aanleveren van een energielabel
In Nederland is het sinds 2008 wettelijk verplicht om bij de verkoop of verhuur van een woning een geldig energielabel aan te leveren. Dit is opgenomen in de Europese regelgeving ter stimulering van energiebesparing in gebouwen. Het energielabel geeft kopers en huurders inzicht in de energiezuinigheid van de woning, wat steeds belangrijker wordt in tijden van stijgende energieprijzen en groeiend klimaatbewustzijn.
Het energielabel moet officieel zijn afgegeven door een gecertificeerd adviseur en is in de meeste gevallen geldig gedurende 10 jaar. Sinds 2021 is het verplicht om voor de meeste woningen een vakspecialist in te schakelen die het huis beoordeelt. Dit betekent dat de aanvraag van het energielabel niet alleen een administratieve verplichting is, maar ook een technische evaluatie van het energieverbruik en het isolatieniveau van de woning.
Boetes bij het ontbreken van een energielabel
Als een woning wordt verkocht of verhuurd zonder energielabel, kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) boetes opleggen. De verantwoordelijke partij is meestal de verkoopende partij of de verhuurder. Volgens de regelgeving is de boete voor particuliere woningeigenaren die geen energielabel kunnen overleggen bij verkoop of verhuur maximaal €435. Voor professionele verhuurders of bedrijfspanden kunnen deze boetes aanzienlijk hoger uitvallen.
De boete is geen alternatief voor het aanleveren van het energielabel. Ook al wordt er een boete opgelegd, de verplichting om een geldig energielabel aan te leveren blijft bestaan. In sommige gevallen kan de ILT eerst een waarschuwing uitzenden met een termijn waarbinnen het energielabel nog kan worden geregeld. Als de partij hier niet op reageert, volgt de boete.
Rechtbank bevestigt energielabelplicht bij familieverkoop
Recente rechtspraak bevestigt dat de energielabelplicht ook geldt bij een overdracht binnen de familie. Op 19 september 2024 behandelde Rechtbank Midden-Nederland een zaak waarin ouders hun woning verkochten aan hun dochter. Zij woonden al meerdere jaren in de woning en kenden deze van binnen en buiten. De ouders gingen er daarom vanuit dat een energielabel niet nodig was. Toch kregen zowel de ouders als de dochter een boete van €225 opgelegd door de ILT. De rechtbank bevestigde dat de energielabelplicht strikt geldt, ook bij familieverkoop.
Deze zaak laat zien dat de vertrouwdheid met de woning niets afdoet aan de wettelijke verplichting. Zelfs als beide partijen goed op de hoogte zijn van de staat van de woning, is het energielabel een vereiste bij de overdracht.
Geen vrijstelling bij ingrijpende verbouwingen
Een andere rechtspraak, behandelde op 13 januari 2025 door Rechtbank Den Haag, betrof een woning die door een projectontwikkelaar werd aangekocht met plannen voor een ingrijpende verbouwing. De verkoper dacht dat het energielabel niet meer relevant was, omdat het pand volledig zou worden vernieuwd. De rechter oordeelde echter dat er in dit geval geen wettelijke uitzondering van toepassing was. De verkoper kreeg een boete van €435 opgelegd.
Deze uitspraak benadrukt dat de energielabelplicht strikt geldt, ook bij woningen die volledig worden verbouwd. De verplichting is gericht op het moment van overdracht, niet op de toekomstige staat van de woning.
Praktische gevolgen van het ontbreken van een energielabel
Naast de officiële boetes zijn er ook praktische complicaties die kunnen ontstaan bij het ontbreken van een energielabel. Deze kunnen het verkoop- of verhuurproces vertragen of zelfs blokkeren.
Notaris en makelaar
Hoewel de notaris geen wettelijke verplichting heeft om de aanwezigheid van een energielabel te controleren bij het passeren van de koopakte, kunnen notarissen en makelaars bezwaar maken als het label ontbreekt. Veel makelaars weigeren woningen zonder energielabel in hun portefeuille op te nemen. Bovendien is het verplicht om het energielabel te vermelden in online advertenties. Als deze regel niet wordt nageleefd, kan de makelaar ook in de problemen komen.
Koper of huurder
Kopers en huurders kunnen eisen dat het energielabel alsnog wordt geleverd of zelfs een prijsverlaging vragen. In de koopovereenkomst wordt meestal opgenomen dat de verkoper verantwoordelijk is voor het aanleveren van een geldig energielabel bij de overdracht. Dit betekent dat de wettelijke verantwoordelijkheid blijft liggen bij de verkoopende partij, ook als de verkoop technisch gezien doorgaat.
Uitzonderingen op de energielabelplicht
Er zijn enkele uitzonderingen waarbij het energielabel niet verplicht is. Deze zijn vastgelegd in de regelgeving en kunnen in bepaalde gevallen van toepassing zijn.
Monumenten
Monumenten zijn vrijgesteld van de energielabelplicht. Dit komt doordat het bepalen van een energielabel voor historische gebouwen vaak problematisch is, gezien de oude bouwtechnieken en de wens om de historische waarde te behouden. Voor monumenten is er dus geen verplichting om een energielabel aan te leveren bij verkoop of verhuur.
Recreatiewoningen
Recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn, zijn ook vrijgesteld van de energielabelplicht. Deze regeling is bedoeld om kleinere en tijdelijke woningen buiten de verplichting te houden.
Kleine gebouwen
Gebouwen onder 50 m² zijn in bepaalde gevallen ook vrijgesteld van de energielabelplicht. Hoewel deze uitzondering niet in alle gevallen geldt, kan het in sommige situaties van toepassing zijn.
Wat is de praktijk?
Hoewel het verkopen van een woning zonder energielabel wettelijk verboden is, gebeurt het in de praktijk wel. De notaris heeft namelijk geen verplichting om de aanwezigheid van het label te controleren bij het passeren van de koopakte. Dit betekent dat een verkoop technisch gezien kan doorgaan, ook zonder label. Toch blijft de verkoper wettelijk verantwoordelijk en kan alsnog een boete krijgen.
Risico’s van het verkopen zonder energielabel
De voornaamste risico’s bij het verkopen van een woning zonder energielabel zijn:
- Boetes tot maximaal €435 voor particulieren en aanzienlijk hogere bedragen voor professionele verhuurders.
- Notarissenweigering om de koopakte te passeren, wat de verkoop kan blokkeren.
- Makelaarweigering om de woning in de portefeuille op te nemen.
- Vertraging in het verkoop- of verhuurproces.
- Lagere verkoopprijs als gevolg van het ontbreken van het energielabel.
- Verantwoordelijkheid bij de ILT-aanmelding blijft bij de verkoper.
Alternatieven en aanbevelingen
In plaats van te proberen om het energielabel te omzeilen, is het verstandig om dit vooraf te regelen. Het aanvragen van een energielabel duurt in de meeste gevallen 1 tot 2 weken en kan worden gedaan via een erkend bedrijf. Het label is 10 jaar geldig en biedt een waardevolle inzicht in de energiezuinigheid van de woning.
Voor woningeigenaren die hun woning willen verduurzamen, is het energielabel ook een handig instrument om verbeterpunten te identificeren. Zelfs als er geen directe plannen zijn om te verkoopen of te verhuren, kan het label helpen bij het nemen van beslissingen over isolatie, warmtepompen of andere renovaties.
Conclusie
De verplichting tot het aanleveren van een energielabel bij de verkoop of verhuur van een woning is strikt gehandhaafd in Nederland. Zowel particuliere woningeigenaren als professionele verhuurders lopen het risico op boetes als het label ontbreekt. Rechtspraak heeft recent bevestigd dat deze verplichting ook geldt bij verkoop binnen de familie of bij woningen die volledig worden verbouwd.
Ondanks het feit dat het in de praktijk mogelijk is om een woning te verkopen zonder energielabel, blijft de wettelijke verantwoordelijkheid bij de verkoper. Bovendien kunnen praktische complicaties het verkoop- of verhuurproces vertragen of zelfs blokkeren. Het is daarom verstandig om het energielabel vooraf te regelen, zowel om juridische risico’s te vermijden als om de verkoopprijs en het kijkersaantal te behouden.
Voor de meeste woningen is het energielabel dus geen optionele stap, maar een onvermijdelijke onderdeel van het verkoop- of verhuurproces.