Verbouwen is voor veel woningeigenaren een droom die langzaam tot werkelijkheid wordt. Echter, als je een oud huis koopt, is het niet ongebruikelijk dat funderingsproblemen aan de orde zijn. Het herstellen of vervangen van een fundering is een ingrijpende en kostbare maatregel. Gelukkig bestaat er de mogelijkheid om deze kosten mee te financieren in je hypotheek. Maar hoe zit dat precies in elkaar? Wat zijn de voorwaarden en hoe bepaalt de bank of jouw funderingsherstel meegerekend kan worden in de waarde van je woning?
In dit artikel leggen we alles uit over het meefinancieren van funderingsherstel in de hypotheek. We geven je inzicht in de rol van de taxatie, het gebruik van een bouwdepot, de beschikbare fondsen zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, en eventuele alternatieven zoals de Funderingslening Maatwerk. Ook behandelen we de stappen die je moet doorlopen bij een funderingsherstelproject en de verplichtingen die daarmee gepaard gaan.
Waarom funderingsherstel meefinancieren?
Een slechte fundering heeft grote gevolgen voor de waarde van een woning. Bij verkoop kan een woning met funderingsproblemen aanzienlijk minder opbrengen dan een woning met een stabiele grondvesting. Het herstellen of vervangen van de fundering kan daarom leiden tot een aanzienlijke waardevermeerdering. Omdat het meefinancieren van verbouwingen tegenwoordig afhankelijk is van de mate waarin de verbouwing de waarde van het huis verhoogt, is het belangrijk om dit aspect goed te begrijpen.
Hoe werkt het meefinancieren van funderingsherstel in de hypotheek?
Het meefinancieren van funderingsherstel in de hypotheek hangt af van een aantal factoren. De bank bepaalt of en in hoeverre de kosten meegerekend kunnen worden in de waarde van de woning na herstel. Dit proces verloopt in meerdere stappen:
Taxatie van de woning voor en na herstel:
De bank zal een taxateur inschakelen om de waarde van de woning te bepalen voor de verbouwing. Daarna wordt opnieuw getaxeerd op basis van de verwachte verbouwingsspecificatie. Deze specificatie moet gedetailleerd zijn en het budget per ingreep vermelden.Bepaling van de extra lening:
Op basis van de waardevermeerdering kan de bank bepalen hoeveel extra jij mag lenen. De huidige regel is dat je 100% van de waarde van de woning na verbouwing mag lenen. Als het herstel dus de waarde van de woning verhoogt, kan een deel van de kosten meefinancierd worden.Storten in een bouwdepot:
Als de bank akkoord gaat, wordt het extra geleende bedrag gestort in een bouwdepot. Dit is een aparte rekening waaruit de aannemer of de betrokken partijen direct worden betaald. Het zorgt voor een duidelijk overzicht van de kosten en voorkomt dat je zelf geld moet opzij zetten om de werkzaamheden te kunnen starten.Afrekenen van de verbouwing:
Tijdens de verbouwing worden de facturen uit het bouwdepot betaald. Aan het eind van de verbouwing wordt het depot gesloten en wordt het overgebleven bedrag, indien van toepassing, teruggekeerd of verwerkt in de hypotheek.
Rekenvoorbeeld: Meefinancieren in de praktijk
Laten we een concreet voorbeeld bekijken:
- Koopprijs woning: € 400.000
- Verbouwingsspecificatie: € 60.000
- Taxatie na verbouwing: € 440.000
De waardevermeerdering is hier € 40.000. Omdat je maximaal 100% van de eindwaarde mag lenen, is de maximale hypotheek € 440.000. Je kunt dus € 40.000 aan verbouwing meefinancieren. De overige € 20.000 van de verbouwing moet je zelf betalen, behalve als die ook een waardevermeerdering oplevert.
Fonds Duurzaam Funderingsherstel: een alternatief
Als het meefinancieren in de hypotheek niet of niet volledig mogelijk is, biedt de regering een alternatieve oplossing via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Dit fonds is in 2017 opgericht om woningeigenaren te helpen bij het herstellen van funderingen die ernstig beschadigd zijn. De leningen uit dit fonds zijn specifiek bedoeld voor funderingsherstel en eventuele schade aan woningdelen die hierdoor zijn ontstaan.
Voorwaarden voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel:
- Bouwblokdeelname: Alle woningeigenaren in een bouwblok moeten meedoen aan het funderingsherstel. Dit is een essentiële voorwaarde voor het verlenen van de lening.
- Financiële hulp nodig: Ten minste één woningeigenaar in het bouwblok moet het herstel niet zelf kunnen financieren zonder hulp van het fonds.
- Participatie van geldverstrekkers: De huidige geldverstrekkers van de reeds lopende hypotheek moeten meedoen in het fonds.
- Toepassingsgrens: De lening mag alleen gebruikt worden voor herstel van de fundering en schade aan woningdelen die hierdoor zijn ontstaan.
- Looptijd: De lening heeft een looptijd van 30 jaar.
- Minimum- en maximumbedrag: Het minimumbedrag van de lening is € 2.500, terwijl het maximumbedrag per gemeente kan variëren.
- Vloerisolatie: Na de herstelwerkzaamheden is het verplicht om de vloer te isoleren.
- NHG: Als de woningeigenaar al een hypotheek heeft met NHG, kan de funderingslening ook deze garantie krijgen.
Funderingslening Maatwerk: wanneer is het een optie?
Als de aanvraag voor de Funderingslening bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is afgewezen, bestaat er nog een alternatieve lening: de Funderingslening Maatwerk. Deze lening is vergelijkbaar met de Starterslening en bestaat uit twee delen:
- Een annuïteitenlening (box 1)
- Een oplopende Combinatielening (box 3)
De voorwaarde is dat de woningeigenaar eerst zijn eigen vermogen boven het heffingsvrij vermogen in box 3 moet benutten. Het overige bedrag kan hij eventueel lenen.
De Funderingslening Maatwerk heeft een maximale LTI (Lening Tot Inkomsten) van 120% (exclusief de funderingslening maatwerk) van de herstelkosten. Deze lening is bedoeld voor woningeigenaren die, op basis van hun inkomen, geen aanvullende hypothecaire lening kunnen krijgen wegens onvoldoende leencapaciteit.
Voorfinanciering van funderingsonderzoek
Sommige gemeenten bieden ook de mogelijkheid tot voorfinanciering van funderingsonderzoek, zoals beschreven in bron [3]. Dit is een lening die specifiek is bedoeld voor de kosten van het funderingsonderzoek en daarmee samenhangende kosten. Deze lening kan verstrekt worden indien het onderzoek wordt uitgevoerd met de bouwkundige eenheid.
Voorwaarden voor voorfinanciering van funderingsonderzoek:
- Maximaal € 4.000 per aanvrager bij een bouwkundige eenheid van 3 panden of minder.
- Maximaal € 3.000 per huiseigenaar bij 4 panden of meer.
- De rente die de aanvrager betaalt, is gelijk aan de kosten die het college moet maken voor de lening.
Stappenplan voor funderingsherstel
Het proces van funderingsherstel is ingewikkeld en vereist een goed doordachte aanpak. Bron [3] stelt een stappenplan op, dat als volgt is opgebouwd:
Schade vaststellen en onderzoek doen:
Het eerste wat je moet doen is de schade aan de fundering laten vaststellen. Soms is het raadzaam om contact op te nemen met je gemeente, omdat deze inzicht kan hebben in lokale funderingsproblemen.Samenwerking met buren:
Als je buren hetzelfde probleem hebben, is het meestal verstandig om samen te werken. Dit heet een bouwbloksgewijze aanpak.Aannemer en financiering bepalen:
Met een gespecialiseerde aannemer wordt vastgesteld welke vorm van herstel nodig is, wat de kosten zijn en hoe deze gefinancierd kunnen worden. Als het niet mogelijk is om het herstel zelf te betalen, kan een financieel adviseur je helpen.Omgevingsvergunning aanvragen:
Voor funderingsherstel is een omgevingsvergunning nodig. Deze vergunning wordt aangevraagd bij de gemeente. Het aanvragen kost geld, wat je eventueel niet wil maken voordat je zeker weet dat het fonds een lening kan verstrekken.Lening aanvragen:
Als het herstel niet zelf kan worden gefinancierd, kun je aansluiten bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel of eventueel de Funderingslening Maatwerk als alternatief.Herstel uitvoeren en declareren:
Zodra de financiering is gesproken, kan het herstel worden uitgevoerd. De kosten worden via het bouwdepot betaald, en na afloop worden declaraties ingediend.
Verplichtingen na funderingsherstel
Na het herstellen van de fundering zijn er nog een aantal verplichtingen:
- Vloerisolatie: Het is verplicht om de vloer te isoleren na de herstelwerkzaamheden.
- Controle door gemeente: In sommige gevallen moet er nog een controle plaatsvinden door de gemeente om te bevestigen dat het herstel voldoet aan de wettelijke eisen.
- Verantwoordelijkheid van de woningeigenaar: Hoewel de financiering via het fonds of de hypotheek kan worden geregeld, blijft de woningeigenaar verantwoordelijk voor het correct uitvoeren van het herstel.
Risico’s en voorzichtigheid
Hoewel het meefinancieren van funderingsherstel in de hypotheek een aantrekkelijke optie is, is het belangrijk om de risico’s goed te begrijpen. Omdat je nu een groter bedrag leent, stijgt ook jouw verplichting. Dit heeft gevolgen voor jouw maandlasten en jouw vermogen om extra leningen aan te vragen in de toekomst. Daarnaast kun je in de verleiding komen om te veel in te zetten in een verbouwing, waardoor je verder in schuld kan raken.
Daarom is het altijd verstandig om eerst een vooronderzoek te laten uitvoeren, eventueel met hulp van een professionele aannemer, en om je financiering zorgvuldig te plannen. Zo voorkom je onnodige kosten en verplichtingen.
Conclusie
Het meefinancieren van funderingsherstel in de hypotheek is een serieuze keuze die goed beoordeeld moet worden. Het hangt af van de waardevermeerdering die het herstel oplevert en de bereidheid van de bank om dit meete nemen in de totale waarde van de woning. Voor woningen met ernstige funderingsproblemen bestaan er alternatieve financieringsmogelijkheden, zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel of de Funderingslening Maatwerk. Deze leningen zijn specifiek bedoeld voor funderingsherstel en kunnen in sommige gevallen het verschil maken tussen het behouden of verliezen van een woning.
Bij het aanvragen van financiering is het belangrijk om de voorwaarden goed te begrijpen, een bouwdepot in te richten, en samen te werken met de betrokken partijen, inclusief buren en gemeente. Na het herstel zijn er nog een aantal verplichtingen, zoals vloerisolatie, die je moet naleven.
In korte termen: funderingsherstel is een ingrijpende ingreep, maar met de juiste financiering en planning is het een haalbare investering die kan leiden tot een waardevolle woning in de toekomst.