Funderingsherstel is een essentieel onderdeel van woningstabiliteit en -veiligheid. Wanneer een fundering problemen vertoont, zoals verzakking of bodemdaling, kan dit zowel structurele schade als financiële gevolgen hebben. Het herstellen van een fundering is dan ook een maatregel die niet mag worden verwaarloosd. Voor woningeigenaren, zowel individueel als als lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn er zowel rechten als verplichtingen wanneer het gaat om funderingsherstel. In dit artikel geven we een gedetailleerd overzicht van de juridische, technische en praktische aspecten van funderingsherstel, en hoe eigenaren in hun rechten kunnen treden, bijvoorbeeld in geval van onenigheid over de uitvoering van herstelmaatregelen.
Wat is funderingsherstel en waarom is het nodig?
Funderingsherstel betreft het stabiliseren of herstellen van de fundering van een woning. Dit kan nodig zijn vanwege verzakking, bodemdaling of andere ondergrondproblematiek. In sommige gevallen is het noodzakelijk om de fundering volledig te vernieuwen, terwijl in andere gevallen slechts gedeeltelijk herstel voldoende is.
Er zijn twee typen funderingsherstel: gedeeltelijk en volledig. Bij gedeeltelijk herstel wordt alleen het meest aangetaste deel van de fundering aangepakt. Bij volledig herstel wordt de gehele fundering vernieuwd, wat vaak nodig is bij ernstige schade of als de fundering volledig niet meer geschikt is. Een professionele inspectie is meestal nodig om de juiste maatregelen te bepalen.
Aanbieders van funderingsherstel leveren vaak garanties op hun werk. Bijvoorbeeld, een bedrijf kan garantie geven op de stabiliteit van de herstelde fundering gedurende 25 jaar. Dit geeft de eigenaar zekerheid over de duurzaamheid en de waarde van het pand. De kwaliteit van het herstel is van groot belang, omdat het doel is om verdere verzakking en schade te voorkomen. De herstelmethoden moeten daarom duurzaam en technisch verantwoord zijn. Vaak worden funderingspalen of consoles gebruikt om het gewicht van het pand op een stabiele manier te dragen.
Juridische regels en verantwoordelijkheden
Individuele eigendom versus appartementencomplexen
Voor particuliere woningeigenaren is de verantwoordelijkheid voor funderingsherstel in principe bij de eigenaar zelf. Dit geldt vooral als de woning geheel op een eigen fundering rust. In dat geval heeft de eigenaar in principe het volledige recht om beslissingen te nemen over de uitvoering van funderingsherstel. Er is dan geen toestemming nodig van andere partijen, hoewel gemeentelijke vergunningen wel kunnen zijn vereist. Dit betekent dat de eigenaar vrij is om funderingsherstel te laten uitvoeren, mits dit technisch en juridisch verantwoord is.
In het geval van appartementencomplexen, waar de fundering vaak gemeenschappelijk is, gelden andere regels. De fundering wordt dan gezamenlijk beheerd door de VvE. Dit betekent dat beslissingen over funderingsherstel grotendeels afhankelijk zijn van het besluit van de VvE. Een VvE-leden kan een voorstel indienen voor funderingsherstel, maar deze moet eerst worden goedgekeurd door een meerderheid van de VvE-leden. Als de VvE besluit dat funderingsherstel noodzakelijk is, moeten de eigenaren meewerken aan het herstelplan, tenzij ze kunnen aantonen dat het herstel niet nodig of onredelijk is.
Juridische aanschrijving en vervangende machtiging
Wanneer er onenigheid ontstaat tussen de VvE en één of meerdere eigenaren over de noodzaak of de uitvoering van funderingsherstel, kan juridische ingreep nodig zijn. In dat geval kan een eigenaar de kantonrechter om vervangende machtiging vragen, mits de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter kan dan besluiten om de VvE te verplichten tot het uitvoeren van het herstelplan.
Beleidsregel funderingsherstel in gemeentelijke context
De gemeente Rotterdam heeft een beleidsregel opgesteld voor het toepassen van de artikelen 13 en 15 van de Woningwet bij funderingsherstel. Deze regel betreft het aanschrijven tot het treffen van voorzieningen die nodig zijn om de staat van het bouwwerk op een veilig en voldoende niveau te brengen. De gemeente kan aanschrijven als het naar haar oordeel noodzakelijk is. In de meeste gevallen gaat het om een groep panden die dezelfde fundering delen (een bouwkundige eenheid). In dat geval is het van belang dat de eigenaren hun verantwoordelijkheid gezamenlijk oppakken. De praktijk leert echter dat er dikwijls enkele eigenaren zijn die niet mee willen of kunnen doen en daarmee het noodzakelijke herstel blokkeren.
Om het funderingsherstel te stimuleren is ervoor gekozen om beleid op te stellen op grond van artikel 13 van de Woningwet. In dit beleid is ervoor gekozen om handhavend op te treden als er sprake is van een funderingstechnische handhavingstermijn van 0 - 5 jaar bij minimaal één pand van de betreffende bouwkundige eenheid en als eigenaar of eigenaren die 50% van de panden vertegenwoordigen van de betreffende bouwkundige eenheid tot funderingsherstel wil overgaan en hiertoe financieel in staat zijn.
Om het gemeentelijk risico in financiële zin beheersbaar te houden wordt jaarlijks een budgetplafond ingesteld van € 300.000,-.
Financiële ondersteuning bij funderingsherstel
Het uitvoeren van funderingsherstel is een aanzienlijke investering. Voor eigenaren met een laag inkomen kan het moeilijk zijn om de benodigde middelen te krijgen. Daarom heeft de Rijksoverheid het Fonds Duurzaam Funderingsherstel opgericht, met name voor particuliere woningeigenaren die financieel in moeilijkheden verkeren.
De Funderingslening Maatwerk is bedoeld voor eigenaren die niet in staat zijn om een lening te krijgen bij hun bank vanwege een te laag inkomen. Deze lening kan worden gebruikt voor het uitvoeren van funderingsherstel, evenals voor bijkomende kosten zoals financieel advies en cascoschadekosten. De looptijd van de lening is 30 jaar, en het minimumbedrag is 2500 euro.
Verzekering en funderingsproblematiek
Hoewel funderingsherstel belangrijk is om de stabiliteit van een woning te waarborgen, is het belangrijk om te weten dat schade door bodemdaling vaak niet gedekt is door een verzekering. Dit betekent dat eigenaren vaak zelf verantwoordelijk zijn voor de kosten van herstel en preventie. Het is daarom verstandig om vooraf advies in te winnen van een verzekeraar of expert om te bepalen welke risico’s zijn dekbaar en hoe eventuele financiële verplichtingen kunnen worden beheerd.
Praktische stappen bij funderingsherstel
Het is verstandig om funderingsherstel verantwoord aan te pakken met behulp van een duidelijk stappenplan. Dit helpt om technische en juridische risico’s te verminderen en ervoor te zorgen dat het herstelwerk effectief en duurzaam wordt uitgevoerd. Voorwonenden zijn:
- Onderzoek en diagnose: Laat een professionele inspectie uitvoeren om de aard en omvang van de funderingsproblemen te bepalen.
- Uitwerken van een herstelplan: Op basis van de diagnose wordt een herstelplan ontwikkeld, met duidelijke maatregelen en een tijdschema.
- Financiële voorbereiding: Bepaal welke financiële middelen nodig zijn en verkrijg eventuele subsidies of leningen.
- Juridische en administratieve voorbereiding: Zorg dat alle benodigde toestemmingen en vergunningen zijn verkregen, en werk eventuele juridische kwesties af.
- Uitvoering: Zorg voor kwalitatief hoogwaardige uitvoering van het herstelwerk door een geaccrediteerde aannemer.
- Controle en garantie: Laat het herstelwerk controleren en verkrijg waar mogelijk een garantie op het werk.
Conclusie
Funderingsherstel is een essentieel onderdeel van woningstabiliteit en -veiligheid. Wanneer een fundering problemen vertoont, is het belangrijk om snel en verantwoord te handelen om verdere schade te voorkomen. Voor particuliere woningeigenaren en leden van een Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn er zowel rechten als verplichtingen in verband met funderingsherstel. De VvE speelt een centrale rol in de beheer- en herstelverantwoordelijkheid van gemeenschappelijke funderingen. In geval van onenigheid kan juridische ingreep nodig zijn via de kantonrechter. Daarnaast biedt de overheid financieringsmogelijkheden zoals de Funderingslening Maatwerk om eigenaren met een laag inkomen te ondersteunen.
Het is verstandig om funderingsherstel verantwoord aan te pakken met behulp van een duidelijk stappenplan. Dit helpt om technische en juridische risico’s te verminderen en ervoor te zorgen dat het herstelwerk effectief en duurzaam wordt uitgevoerd. Een professionele inspectie is meestal nodig om de juiste maatregelen te bepalen. Aanbieders van funderingsherstel leveren vaak garanties op hun werk, bijvoorbeeld garantie op de stabiliteit van de herstelde fundering gedurende 25 jaar.
In korte termen: funderingsherstel is een verantwoordelijke en verstandige keuze voor iedere woningeigenaar. Door goed te informeren, te adviseren en verstandig te plannen, kan men zowel veiligheid als waarde van de woning behouden of zelfs vergroten.