Inleiding
Het herstellen van een fundering is een aanzienlijke en vaak ingrijpende investering voor woningeigenaren. Funderingsproblematiek kan verschillende oorzaken hebben, zoals verouderde bouwmethoden, kwetsbare bodems of de impact van klimaatverandering. De kosten voor onderzoek en herstel zijn aanzienlijk en kunnen tot €250.000 oplopen. Daarom zijn er specifieke financieringsinstrumenten, zoals leningen en subsidies, ontwikkeld om woningeigenaren te ondersteunen. Eén van de belangrijkste opties is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF), dat in 2025 verder uitgebreid wordt.
Naast financiering voor de funderingsherstelmaatregelen zelf kan het ook nodig zijn om rekening te houden met het ongemak dat de woningeigenaar ervaart tijdens de werkzaamheden. In sommige gevallen is het mogelijk om een zogenaamde ongeriefsvergoeding aan te vragen. Deze vergoeding is bedoeld om compensatie te bieden voor het ongemak van verblijf in een woning die momenteel wordt hersteld. Deze vergoeding kan ook worden gebruikt voor kleine herstelwerkzaamheden na afloop van de renovatie.
Dit artikel biedt een overzicht van de optie voor ongeriefsvergoeding bij funderingsherstel, de voorwaarden, het proces en eventuele beperkingen. Daarnaast wordt ingegaan op de financieringsmogelijkheden zoals subsidies en leningen die beschikbaar zijn voor woningeigenaren in Nederland.
Indicatoren voor funderingsproblematiek
Het herkennen van funderingsproblematiek op een vroeg stadium is essentieel om schade aan het huis te beperken. Er zijn meerdere tekenen die aangeven dat de fundering van een woning niet meer voldoet aan de eisen. De belangrijkste indicatoren zijn:
- Scheuren in de buiten- en binnenmuren die zich verder openen of verplaatsen.
- Ramen en deuren die klemmen of moeilijk open te doen zijn.
- Recent gebroken glas in ramen of deuren als gevolg van verplaatsing van het bouwvolume.
- Zichtbare neerslag of scheefstand van het bouwvolume.
Als een van deze indicatoren zichtbaar is, is het verstandig om contact op te nemen met een professional. Een funderingsonderzoek kan hier meer duidelijkheid over geven. Een eerste fase onderzoek kost gemiddeld €699 inclusief btw, terwijl een tweede fase onderzoek, dat meer ingrijpend is en schade kan veroorzaken, ongeveer €3000 kost. Het herstellen van de fundering zelf kost gemiddeld tussen €150.000 en €250.000, afhankelijk van de mate van schade en de benodigde verbouwingen.
Ongerefsvergoeding bij funderingsherstel
Bij renovatie in bewoonde staat heeft een woningeigenaar soms recht op een ongeriefsvergoeding. Deze vergoeding is bedoeld om compensatie te bieden voor het ongemak dat het woningeigenaar ervaart tijdens de werkzaamheden. Het bedrag kan worden gebruikt voor:
- Compensatie van het ongemak, zoals het niet beschikbaar zijn van bepaalde ruimtes in de woning.
- Extra kosten die ontstaan als gevolg van de renovatie, zoals tijdelijke verblijfplaatsen of extra schoonmaak.
- Kleine herstelwerkzaamheden die na oplevering van de woning uitgevoerd kunnen worden.
De verhuiskostenregeling is een gerelateerde optie, maar deze is vooral van toepassing op huurwoningen. Bij funderingsherstel in eigen woning is het wettelijk niet verplicht om een vergoeding te verstrekken. Echter, het is wel logisch dat woningeigenaren tijdens funderingsherstel in een ongemakkelijke situatie terechtkomen en dus voorzien kunnen worden van enige vorm van ondersteuning.
Het is belangrijk om op te merken dat er geen wettelijk recht is op een (minimum)vergoeding bij renovatie in bewoonde staat, als compensatie voor het ongemak. Het is aan de eigenaar om dit te verzoeken aan de uitvoerende partij of aan een financieringsorganisatie, indien toepasbaar. Bijvoorbeeld bij leningen via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is het mogelijk om dit onderwerp te bespreken tijdens het aanvraagproces.
Financieringsinstrumenten voor funderingsherstel
Funderingsherstel is een aanzienlijke investering. Voor veel woningeigenaren met een laag inkomen is het moeilijk om deze kosten zelf te dragen, vooral als er geen alternatieve financiering is via de reguliere hypotheekmarkt. Daarom zijn er fondsen en programma’s ontwikkeld om deze situaties te ondersteunen.
Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF)
Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is een financieringsinstrument dat woningeigenaren kan helpen bij het herstellen van hun fundering. Het fonds biedt een hypothecaire lening met aangepaste voorwaarden, zoals betaling naar draagkracht, om het financiële haalbaarheid van funderingsherstel te vergroten.
Voorwaarden voor het FDF
De voorwaarden voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel zijn als volgt:
- De eigenaar woont zelf in de woning.
- Er is een visuele inspectie of funderingsonderzoek geweest, waaruit blijkt dat herstel onvermijdelijk is.
- De woning staat in een gemeente of provincie die aangesloten is bij het fonds.
- De lening is bedoeld voor funderingsherstel en bijkomende kosten, zoals financieel advies of cascoschade.
Het fonds wordt beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en is financieel ondersteund door de Rijksoverheid, deelnemende gemeenten en andere partijen zoals banken en verzekeraars. De omvang van het fonds is €20 miljoen. Het bedrag dat geleend kan worden, is afhankelijk van factoren zoals het inkomen van de eigenaar, de waarde van de woning en de bestaande hypotheek.
Nieuwe opzet van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel
De landelijke dekking van het fonds wordt vanaf 1 juli 2025 verder uitgebreid. In de huidige opzet was het fonds beperkt tot gemeenten die een overeenkomst sloten en financieel meewerkten. Nu is de gemeente uit het financieringsproces gehaald, en is het Rijk verantwoordelijk voor het afdekken van het risico in gevallen van ontoereikend inkomen.
Aanvraagprocedure voor financiering
De aanvraagprocedure voor financiering via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is gestructureerd en vereist enkele belangrijke stappen:
- Bepaal of je voldoet aan de criteria. Bekijk of je binnen de doelgroep van het fonds valt. Dit omvat onder andere de woningwaarde, het inkomen en de mate van schade aan de fundering.
- Vraag omgevingsvergunning aan. Voor funderingsherstel is een omgevingsvergunning nodig. Ga hiervoor naar jouw gemeente. Het aanvragen van de omgevingsvergunning kost geld, maar het is mogelijk om een lening aan te vragen zonder een vergunning voordat je weet of het fonds je een lening kan verstrekken.
- Bepaal het benodigde leenbedrag. Gebruik de maatregelenlijst om te zien welke kosten met de lening gefinancierd kunnen worden.
- Verzamel de benodigde documenten. Gebruik de checklist om te zien welke documenten je nodig hebt voor de aanvraag. Dit omvat een erkend funderingsrapport, financiële informatie en eventuele andere bewijzen van schade of noodzaak.
Een erkend funderingsrapport is vrijwel altijd verplicht bij een aanvraag. Dit rapport geeft een duidelijk overzicht van de schade, de benodigde maatregelen en de verwachte kosten. Het is een essentieel onderdeil van de financieringsaanvraag en moet door een erkend professional worden uitgevoerd.
Beperkingen en aandachtspunten
Hoewel financiering beschikbaar is, zijn er ook beperkingen en aandachtspunten voor woningeigenaren die overwegen om een funderingsherstelproject te starten.
Financiële haalbaarheid
De kosten van funderingsherstel zijn aanzienlijk. Het gemiddelde bedrag ligt tussen €150.000 en €250.000. Voor woningeigenaren met een laag inkomen kan het lastig zijn om een reguliere hypotheek te krijgen om deze kosten te dekken. Daarom is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een belangrijke optie. Echter, de lening is gebaseerd op het principe van betaling naar draagkracht, wat betekent dat de maandelijkse afbetaling afgestemd wordt op het inkomen van de woningeigenaar. Dit maakt het financieel haalbaarder, maar het kan ook langer duren om de lening volledig terug te betalen.
Tijdsinvestering
Een funderingsherstelproject is niet alleen duur, maar ook tijdrovend. De werkzaamheden kunnen meerdere maanden duren, afhankelijk van de omvang van de schade en de gekozen maatregelen. Tijdens deze periode is de woning mogelijk onbewoonbaar of gedeeltelijk ongeschikt voor gebruik. Voor woningeigenaren die hiermee te maken hebben, is het belangrijk om een plan te maken voor tijdelijke accommodatie of andere alternatieven.
Ongerefsvergoeding bij funderingsherstel
Hoewel er geen wettelijke verplichting is voor ongeriefsvergoeding bij funderingsherstel, is het mogelijk om dit aan te vragen bij de financieringspartij of bij de uitvoerende partij. Het is verstandig om dit te bespreken tijdens het aanvraagproces of bij het afsluiten van een lening. In sommige gevallen kan het mogelijk zijn om een deel van de kosten voor ongemak of tijdelijke verblijfplaatsen in rekening te brengen bij de financiering.
Juridische aandacht
Bij funderingsherstel kan het ook nodig zijn om juridische ondersteuning in te huren, bijvoorbeeld bij het afwegen van verantwoordelijkheden of bij het opstellen van contracten. Deze kosten kunnen vaak niet worden gefinancierd via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, maar het is verstandig om dit te bespreken bij een financieel adviseur of bij de financieringspartij.
Juridische aspecten en verantwoordelijkheid
Funderingsherstel heeft ook juridische aspecten die moeten worden overwogen. Een woningeigenaar is verantwoordelijk voor de veiligheid en leefbaarheid van de woning. Als de fundering instabiel wordt, kan dit leiden tot juridische aansprakelijkheid, bijvoorbeeld indien er schade ontstaat aan derden of als er onveiligheid ontstaat voor bewoners of bezoekers.
Daarom is het belangrijk om funderingsproblematiek serieus te nemen en op tijd actie te ondernemen. Het uitvoeren van funderingsherstel is niet alleen een maatregel om schade te voorkomen, maar ook om de juridische verantwoordelijkheid te beperken.
Conclusie
Funderingsproblematiek is een landelijke kwestie die steeds urgenter wordt, vooral gezien de veroudering van het bouwbestand en de impact van klimaatverandering. Het herstellen van een fundering is vaak nodig om de leefbaarheid en waarde van de woning te behouden. De kosten van een funderingsonderzoek en herstel kunnen aanzienlijk zijn, en in sommige gevallen is het moeilijk om hier financiële ondersteuning voor te krijgen via de reguliere hypotheekmarkt. Daarom is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) opgericht om woningeigenaren die financieel in het nauw zitten te ondersteunen.
Hoewel er geen wettelijk recht is op een (minimum)vergoeding bij renovatie in bewoonde staat, is het wel logisch dat woningeigenaren tijdens funderingsherstel in een ongemakkelijke situatie terechtkomen en dus voorzien kunnen worden van enige vorm van ondersteuning, zoals een ongeriefsvergoeding. Het is verstandig om dit aan te vragen bij de financieringspartij of bij de uitvoerende partij.
Funderingsherstel is niet alleen een maatregel om schade te voorkomen, maar ook om de veiligheid en leefbaarheid van de woning te waarborgen. Het is belangrijk om funderingsproblematiek serieus te nemen en op tijd actie te ondernemen. Door gebruik te maken van financieringsinstrumenten zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, kunnen woningeigenaren een duurzame en financieel haalbare oplossing vinden voor funderingsproblemen.