Funderingsproblemen zijn momenteel een van de grootste uitdagingen in de Nederlandse woningeigendom. Tijdens droge zomers en door verouderde bouwtechnieken ontstaan er steeds vaker problemen in de fundering van woningen, wat leidt tot kosten en schade. Het kabinet heeft een nationale aanpak gelanceerd om dit probleem aan te pakken, en woningeigenaren moeten zich bewust worden van de risico’s en het herstelproces. In dit artikel bespreken we de oorzaken van funderingsproblemen, de stappen die bij funderingsherstel worden genomen, en de gevolgen voor woningeigenaren en huurders.
Inleiding
Nederland telt momenteel tussen 425.000 en 537.000 woningen met een verhoogd risico op funderingsproblemen. Deze problemen kunnen ernstig zijn en leiden tot kosten van 50.000 tot 150.000 euro per woning. De oorzaken zijn onder andere droogte, bodemdaling, verouderde funderingstechnieken en veranderende grondwaterstanden. Funderingsproblemen zijn vaak lastig te herkennen in de vroege stadia, maar signalen zoals scheuren in muren of aflopende vloeren kunnen wijzen op een probleem.
Het kabinet heeft een nationale aanpak gelanceerd om dit probleem aan te pakken. Deze aanpak omvat informatievoorziening, samenwerking met gemeenten en het opzetten van een fonds voor duurzaam funderingsherstel. In de komende jaren wordt verwacht dat het aantal woningen met funderingsproblemen nog zal stijgen, met schadebedragen die tot €54 miljard kunnen oplopen.
Oorzaken van funderingsproblemen
1. Verzakking door droogte
Droge zomers zijn een van de belangrijkste oorzaken van funderingsproblemen. Bij droogte droogt de grond uit, waardoor deze krimpt en de fundering kan verzakken. Dit is vooral het geval op veen- en kleigronden. Woningen met houten palen zijn hierbij extra gevoelig, omdat deze palen ondergedompeld moeten blijven om te voorkomen dat ze rottelen.
2. Paalrot
Houten palen zijn vroeger vaak gebruikt voor de fundering van woningen, vooral in de steden. Deze palen zijn ondergedompeld in water om te voorkomen dat ze rottelen. Als het grondwaterpeil daalt, kunnen deze palen gaan rotten, wat leidt tot verzwakking van de fundering en schade aan het gebouw.
3. Bodemdaling
Bodemdaling is een natuurlijke proces dat in sommige regio’s van Nederland voorkomt. Hierdoor zakt het grondoppervlak in, wat kan leiden tot verzwakking van de fundering. Dit is vooral het geval in zandige of veengebieden, waar het grondwaterpeil relatief laag ligt.
4. Verouderde bouwtechnieken
Veel woningen in Nederland zijn gebouwd met ondiepe funderingen of met houten palen. Deze funderingstechnieken zijn tegenwoordig minder gebruikelijk, omdat moderne bouwmethoden beter afgestemd zijn op de huidige grond- en klimatologische omstandigheden. Oude funderingen zijn dus kwetsbaar en kunnen in de loop van de tijd verzwakken.
5. Klimaatverandering
De klimaatverandering leidt tot extreme weersomstandigheden, zoals langdurige droogtes en hevige regenval. Deze veranderingen beïnvloeden de grondstabiliteit en kunnen leiden tot funderingsproblemen. Verder zorgt de klimaatverandering ervoor dat het grondwaterpeil instabiel is, wat extra risico’s met zich meebrengt.
Herkennen van funderingsproblemen
1. Visuele signalen
Er zijn een aantal duidelijke signalen die kunnen wijzen op funderingsproblemen. Deze signalen zijn visueel zichtbaar en kunnen op tijd herkend worden. Belangrijke signalen zijn:
- Scheuren in muren en plafonds: Deze scheuren zijn vaak verticaal of diagonaal en kunnen wijzen op verzwakking van de fundering.
- Aflopende vloeren: Als de vloeren scheef of aflopend zijn, kan dit wijzen op verzakking van de fundering.
- Problemen met deuren en ramen: Als deuren en ramen niet goed sluiten of vastzitten, kan dit wijzen op verandering in de vorm van het gebouw.
- Vrijkomende muur- en vloerbedekkingen: Bij een veranderde vorm van het gebouw kunnen vloeren en muren loskomen of scheef zitten.
- Vocht- en schimmelproblemen: Verzakkingen kunnen leiden tot vochtproblemen en schimmelvorming, vooral in de ondergrondse delen van het huis.
2. Geruchten en informatie van buren
Soms zijn funderingsproblemen niet direct zichtbaar, maar worden ze al door buren herkend. Het is daarom verstandig om rond te vragen of buren funderingsproblemen hebben gehad of herkend. Dit kan een belangrijk aanwijzing zijn voor het risico in jouw eigen woning.
3. Informatie van de gemeente
Bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente kun je vaak bouwtekeningen opvragen. Deze tekeningen tonen het type fundering van het huis, wat een duidelijke aanwijzing kan zijn voor het risico op funderingsproblemen. Daarnaast kun je nagaan of er in jouw regio al problemen zijn geweest of bekend zijn.
4. Bouwkundige inspectie
Als je vermoedt dat er funderingsproblemen zijn, is het verstandig om een bouwkundige te laten meekijken. Deze kan een bouwtechnische keuring uitvoeren, waarbij hij of zij de staat van het huis onderzoekt. Dit kan helpen bij het bepalen van het risico en het nodige herstelproces.
Funderingsherstelproces
1. Voorbereiding
Voordat met het herstelproces begonnen kan worden, moeten een aantal voorbereidingen getroffen worden. Dit omvat een bodemonderzoek, het plannen van de bouwwerkzaamheden, het aanvragen van vergunningen en het voorbereiden van de bouwplaats. De aannemer maakt een planning voor de uitvoering en spreekt af hoe en waar het bouwmateriaal (zoals graafmachines en hei-installaties) wordt geplaatst. Dit kan bijvoorbeeld door een raam, vloer of gat in de gevel.
2. Uitvoering
Tijdens de uitvoering van het werk is het belangrijk dat er zo min mogelijk overlast is voor de bewoners. De aannemer zorgt voor veiligheid op de bouwplaats en houdt regelmatig bouwvergaderingen om de voortgang te bespreken en eventuele problemen op tijd aan te pakken. Deze vergaderingen worden schriftelijk vastgelegd om toekomstige discussies te voorkomen.
3. Oplevering en eindafrekening
Na afloop van de werkzaamheden worden controles uitgevoerd om te zorgen dat alles volgens plan is verlopen. Soms komt er ook bouwtoezicht van de gemeente langs om dit te controleren. De aannemer levert het werk af en maakt een eindafrekening, waarin de kosten en uitvoering worden vastgelegd.
4. Nulmeting
Een belangrijke stap in het funderingsherstelproces is de nulmeting. Hierbij wordt de huidige staat van het huis en de aangrenzende huizen in kaart gebracht. Elke eigenaar krijgt een rapport over de staat van hun woning. Deze nulmeting geeft een visuele bouwkundige staat van het pand. Dit is belangrijk, omdat het bij eventuele schade na of tijdens het herstelproces mogelijk is om te bepalen of de schade al eerder aanwezig was of tijdens de werkzaamheden is ontstaan.
Gevolgen van funderingsproblemen
1. Financiële impact
Funderingsproblemen hebben een aanzienlijke financiële impact op woningeigenaren. De kosten voor funderingsherstel variëren tussen 50.000 en 150.000 euro per woning. Deze kosten moeten vaak zelf gedragen worden, omdat funderingsschade vaak niet gedekt is door de opstalverzekering. Dit geldt bijvoorbeeld voor schade veroorzaakt door verzakking, bodemdaling, ongunstige grondwaterstanden of constructieve fouten.
2. Emotionele en maatschappelijke gevolgen
Naast de financiële impact leiden funderingsproblemen ook tot emotionele en maatschappelijke gevolgen. Huiseigenaren maken zich grote zorgen over de veiligheid en de waarde van hun woning. De schade kan leiden tot angst en stress, vooral als de woning onbewoonbaar wordt. In de grote steden worden mensen ook geconfronteerd met hoge kosten voor de noodzakelijke energietransitie, wat de financiële druk nog verder vergroot.
3. Veiligheid en bewoonbaarheid
Funderingsproblemen kunnen leiden tot ernstige schade aan het gebouw. Dit kan bijvoorbeeld zijn in de vorm van barsten in muren, aflopende vloeren en vastzittende deuren en ramen. In extreme gevallen kan het leiden tot instabiliteit van het gebouw, wat een gevaar voor de veiligheid van de bewoners betekent. In sommige gevallen kan een woning zelfs onbewoonbaar worden door de schade.
4. Invloed op de woningwaarde
Funderingsproblemen hebben een negatieve invloed op de waarde van de woning. Een woning met funderingsproblemen is minder aantrekkelijk voor kopers en kan een lagere verkoopprijs opleveren. Dit is vooral het geval als de schade niet goed hersteld is of als er onzekerheid bestaat over de staat van het gebouw.
Aanpak door het kabinet
1. Nationale meerjarenaanpak
Het kabinet heeft een nationale meerjarenaanpak gelanceerd om funderingsproblemen aan te pakken. Deze aanpak omvat een aantal belangrijke maatregelen, zoals het verbeteren van de informatievoorziening, samenwerking met gemeenten en het opzetten van een fonds voor duurzaam funderingsherstel. De aanpak is een reactie op het adviesrapport van ABDTOPConsult 'De Olifant onder de kamer', dat in 2025 is gepresenteerd.
2. Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Vanaf 1 juli 2025 is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel beschikbaar voor woningeigenaren die niet in aanmerking komen voor een marktconforme lening. Dit fonds biedt ondersteuning bij het herstel van de fundering van hun woning. Het doel is om woningeigenaren te helpen bij het herstelproces en om schade te voorkomen of te beperken.
3. Adviesplan 'Goed gefundeerd'
De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RLI) heeft het adviesplan 'Goed gefundeerd' uitgebracht. Dit plan pleit voor een nationale aanpak en doet aanbevelingen op vijf gebieden, namelijk:
- Risico-informatie verbeteren: Het is belangrijk om duidelijkheid te krijgen over de staat van funderingen van alle gebouwen. Dit voorkomt dat kopers en huurders onwetend in problemen komen. Het delen van funderingsinformatie bij verkoop of verhuur moet daarom verplicht worden.
- Funderingsschade voorkomen: Gemeenten, waterschappen en provincies moeten actief maatregelen nemen om funderingsproblemen te voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld door het grondwaterpeil stabiel te houden en bodemdaling tegen te gaan.
- Ondersteuning van eigenaren en huurders: Er moet een nationaal loket komen waar getroffen burgers en bedrijven terechtkunnen voor hulp en advies.
4. Samenwerking met gemeenten
Het kabinet werkt samen met gemeenten die het meest zwaar getroffen zijn door funderingsproblemen. Deze samenwerking omvat onder andere het delen van informatie, het uitvoeren van onderzoek en het opstellen van plannen voor funderingsherstel. De gemeenten spelen een belangrijke rol in de aanpak, omdat zij vaak het dichtst bij de bewoners zijn en goed op de hoogte zijn van de situatie in hun regio.
Conclusie
Funderingsproblemen zijn momenteel een van de grootste uitdagingen in de Nederlandse woningeigendom. De oorzaken zijn onder andere droogte, paalrot, bodemdaling, verouderde bouwtechnieken en klimaatverandering. Het herkennen van funderingsproblemen is belangrijk om verdere schade te voorkomen. Signalen zoals scheuren in muren, aflopende vloeren en problemen met deuren en ramen kunnen wijzen op een probleem.
Het funderingsherstelproces is ingrijpend, maar noodzakelijk als de fundering verzwakt of verzakt is. Het proces omvat voorbereiding, uitvoering, oplevering en nulmeting. De kosten voor funderingsherstel variëren tussen 50.000 en 150.000 euro per woning en moeten vaak zelf gedragen worden. Funderingsschade is vaak niet gedekt door de opstalverzekering, wat extra financiële druk kan opleveren.
Het kabinet heeft een nationale aanpak gelanceerd om funderingsproblemen aan te pakken. Deze aanpak omvat maatregelen zoals het verbeteren van de informatievoorziening, samenwerking met gemeenten en het opzetten van een fonds voor duurzaam funderingsherstel. Daarnaast zijn er adviesplannen die pleiten voor een nationale aanpak en ondersteuning van woningeigenaren en huurders.
In de komende jaren wordt verwacht dat het aantal woningen met funderingsproblemen nog zal stijgen. Het is daarom belangrijk dat woningeigenaren zich bewust worden van de risico’s en het herstelproces. Door vroegtijdige herkenning en actie te nemen, kunnen schade en kosten worden beperkt. De samenwerking tussen het kabinet, gemeenten en woningeigenaren is essentieel om dit probleem aan te pakken en de toekomstige woningeigendom in Nederland veilig en duurzaam te maken.