Funderingsherstel is een complexe en kostbare klus die zowel woningeigenaren als huurders kan aantreffen. Omdat het herstellen van een fundering zowel in tijd als geld ingrijpend is, zijn er diverse financieringsmogelijkheden, subsidies en wettelijke rechten beschikbaar die kunnen helpen bij het beheersen van de financiële impact. Deze artikel biedt een overzicht van de beschikbare vergoedingen, huurvermindering, en financieringsopties bij funderingsherstel, met een nadruk op wettelijke rechten, praktische stappen en het belang van vooronderzoek.
Introductie
Woningen met funderingsproblemen zijn helaas niet zeldzaam in Nederland, vooral in gebieden met een lagere grondwaterstand of zachte grond. Het herstellen van een fundering kan kosten oplopen tot honderdduizenden euro’s, en is daardoor voor veel woningeigenaren een moeilijke beslissing. Voor huurders betekent funderingsherstel vaak overlast en mogelijk financiële vermindering van de huur. Zowel huurders als woningeigenaren moeten weten welke rechten en hulpmiddelen beschikbaar zijn, om de impact van funderingsproblemen zoveel mogelijk te beperken.
In dit artikel wordt ingegaan op de financieringsmogelijkheden voor woningeigenaren, de rechten van huurders tijdens funderingsherstel, en de rol van overheidsfondsen en subsidies. Verder worden de kosten van funderingsherstel en de noodzaak van een goed vooronderzoek besproken.
Funderingsproblematiek: Hoe herken je het?
Het herkennen van funderingsproblematiek op een vroeg stadium is essentieel om schade aan het huis te beperken. Een aantal duidelijke indicatoren kunnen wijzen op funderingsproblemen:
- Scheuren in muren (binnen- en buitenmuren) die zich verder openen of verplaatsen.
- Ramen en deuren die klemmen of moeilijk open te doen zijn.
- Recent gebroken glas in ramen of deuren als gevolg van verplaatsing van het bouwvolume.
- Zichtbare neerslag of scheefstand van het bouwvolume.
Als dergelijke symptomen optreden, is het verstandig om een funderingsonderzoek in te huren. Dit onderzoek bestaat meestal uit een eerste fase, waarbij een visuele inspectie wordt gedaan. Deze kost gemiddeld €699 inclusief btw. Als de problemen duidelijk worden, kan een tweede fase volgen, die ingrijpendere metingen omvat. Deze tweede fase kost gemiddeld ongeveer €3000. Het herstellen van de fundering zelf ligt tussen €150.000 en €250.000, afhankelijk van de mate van schade en benodigde verbouwingen.
Financiële hulp voor woningeigenaren bij funderingsherstel
Het herstellen van een fundering is een aanzienlijke investering. Voor veel woningeigenaren met een laag inkomen is het moeilijk om deze kosten zelf te dragen, vooral als er geen alternatieve financiering is via de reguliere hypotheekmarkt. Daarom zijn er fondsen en programma’s ontwikkeld om deze situaties te ondersteunen.
Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF)
Een van de belangrijkste financieringsopties is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). Dit fonds helpt particuliere woningeigenaren in Nederland die kampen met funderingsproblemen, maar geen lening kunnen krijgen. Het fonds biedt een hypothecaire lening met aangepaste voorwaarden, zoals betaling naar draagkracht, om het financiële haalbaarheid van funderingsherstel te vergroten.
De lening is bedoeld voor funderingsherstel en kan ook worden gebruikt voor bijkomende kosten zoals financieel advies en cascoschade. De lening heeft een looptijd van 30 jaar en is minimaal €2500. De belangrijkste voorwaarden zijn:
- Het inkomen van de eigenaar is te laag voor reguliere financiering.
- De woning wordt door de eigenaar zelf bewoond.
- De lening is niet bedoeld voor woningcorporaties of verenigingen van eigenaren.
- Een funderingsonderzoek of visuele inspectie is noodzakelijk om de noodzaak van herstel te bepalen.
De Funderingslening Maatwerk is een onderdeel van de nationale aanpak funderingsproblematiek en wordt beheerd via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. De procedure voor het aanvragen van een lening via het FDF is als volgt:
- Vooronderzoek: Een visuele inspectie of funderingsonderzoek moet duidelijk maken dat herstel onvermijdelijk is.
- Gemeentelijke inschrijving: De woning moet in een gemeente of provincie staan die aangesloten is bij het fonds.
- Aanvraag via de gemeente of provincie: De woningeigenaar dient een aanvraag in bij de gemeente of provincie.
- Beoordeling en toekenning: De gemeente of provincie bepaalt of de woning in aanmerking komt voor een lening.
- Afsluiting van de lening: Bij toekenning wordt de lening afgesloten via het fonds.
Alternatief voor het FDF zijn er ook andere financieringsopties beschikbaar, zoals subsidies of aanvullende leningen. Deze kunnen variëren per gemeente of regio, en zijn afhankelijk van de financiële situatie van de eigenaar en de mate van schade aan de fundering.
Funderingsherstel voor appartementen en woningen in rijtjeshuizen
Bij appartementencomplexen wordt het herstellen van de fundering vaak gedeeld tussen alle eigenaren. Als de buren bijvoorbeeld ook funderingsherstel nodig hebben, kan dit tot een gezamenlijke aanpak leiden. Echter, als enkel één woning in een rijtjeshuis funderingsherstel nodig heeft, kan het probleem blijven bestaan, omdat de onderliggende grond verder kan verzakken. In dat geval is het verstandig om ook met de buren overleg te hebben en eventueel een gezamenlijk herstelproject te overwegen.
De kosten van funderingsherstel voor een woning van 50 m² kunnen al snel €80.000 oplopen. Bij rijtjeshuizen is het dan ook belangrijk dat buren gelijktijdig hun fundering herstellen om verdere schade te voorkomen. Daarnaast moet rekening worden gehouden met indirecte kosten, zoals het herstel van de begane grond, het repareren van scheuren in de muren, en het herstellen van scheve kozijnen.
Huurdersrechten tijdens funderingsherstel
Tijdens funderingsherstel kunnen huurders aanzienlijke overlast ondervinden. Denk aan lawaai, stof, en eventueel tijdelijke verplaatsing. Dit beïnvloedt het woongenot van huurders, en in bepaalde gevallen kunnen ze recht hebben op huurvermindering of compensatie.
Huurvermindering
Volgens de Nederlandse wetgeving hebben huurders recht op huurvermindering als de gebruiksmogelijkheden van de woning ernstig zijn aangetast. Dit kan het geval zijn tijdens funderingsherstel, vooral als de woning niet normaal bruikbaar is of als de huurder gedwongen is om tijdelijk elders te wonen.
De huurprijs moet in verhouding staan tot de staat van de woning. Hoe intensiever de overlast, hoe groter de huurvermindering. In de praktijk hangt de hoogte van de vermindering af van factoren zoals:
- De mate van overlast die de huurder ervaart.
- De duur van de herstelwerken.
- Of de woning tijdelijk onbewoonbaar is.
- Of de huurder gedwongen is om tijdelijk te verhuizen.
Het aanvragen van huurvermindering kan in de praktijk wat voeten in de aarde hebben. Huurders moeten vaak actief om een vermindering vragen, en de verhuurder is niet verplicht om automatisch aan te passen. Het is daarom verstandig om schriftelijk contact op te nemen en eventueel hulp in te huren via een vereniging of advocaat.
Compensatie
Buiten huurvermindering kan er ook sprake zijn van compensatie, vooral als de huurder gedwongen is om tijdelijk te verhuizen of als de woning niet normaal bruikbaar is. Compensatie kan bijvoorbeeld de vorm aannemen van een verlaagde huurprijs, tijdelijke woonhulp, of het terugbetalen van ongebruikte maanden huur. De hoogte van dergelijke compensatie hangt af van de omstandigheden van het herstel en de wettelijke verplichtingen van de verhuurder.
Stappenplan voor funderingsherstel
Om funderingsproblematiek correct aan te pakken, is het raadzaam om een stappenplan door te lopen. Dit zorgt voor een duidelijke aanpak en zorgt ervoor dat eventuele financieringsmogelijkheden niet over het hoofd worden gezien. De stappen zijn:
- Vooronderzoek: Begin met een visuele inspectie of funderingsonderzoek om de schade en noodzaak van herstel te bepalen.
- Financiering: Zoek naar financieringsmogelijkheden, zoals subsidies, leningen via het FDF of andere fondsen, of via de reguliere hypotheekmarkt.
- Aanvraagprocedure: Indien van toepassing, volg de aanvraagprocedure voor het FDF of andere financieringsopties.
- Plannen en uitvoering: Werk samen met bouwkundige deskundigen, architecten en aannemers om een plan van aanpak te maken en de herstelwerken uit te voeren.
- Controle en afhandeling: Na afloop van de werken wordt de woning gecontroleerd op eventuele restproblemen. Eventuele financieringen worden afgesloten en betalingen worden geregeld.
Kosten en risico’s
De kosten van funderingsherstel zijn meestal voor de eigenaar. Gemeenten en waterschappen hebben slechts een zorgplicht: zij moeten de langdurige, nadelige gevolgen van de grondwaterstand zoveel mogelijk voorkomen of beperken. In sommige gevallen zijn er echter wel andere financieringsmogelijkheden, zoals subsidies of leningen via het FDF.
Het herstellen van de fundering zelf kost gemiddeld tussen €150.000 en €250.000, afhankelijk van de mate van schade en de benodigde verbouwingen. Voor woningen in rijtjeshuizen is het belangrijk dat buren gelijktijdig herstel uitvoeren, anders blijven verzakkingen plaatsvinden. Daarnaast moet rekening worden gehouden met indirecte kosten, zoals het herstel van de begane grond, het repareren van scheuren in de muren, en het herstellen van scheve kozijnen.
De rol van verzekeringen
Het is belangrijk om te weten dat schade door bodemdaling geleidelijk ontstaat en daarom niet gedekt is door reguliere woningverzekeringen. Veel verzekeraars beschouwen funderingsproblemen als een aanvankelijke gebrekkigheid of een langzaam ontwikkelende schade die niet valt onder de verzekering. Dit betekent dat woningeigenaren meestal zelf verantwoordelijk zijn voor de kosten van funderingsonderzoek en herstel.
Conclusie
Funderingsherstel is een ingrijpende klus die zowel woningeigenaren als huurders kan betreffen. Het herkennen van funderingsproblemen op een vroeg stadium is essentieel om schade te beperken. Voor woningeigenaren zijn er financiële hulpopties beschikbaar, zoals subsidies en leningen via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Huurders kunnen in sommige gevallen recht hebben op huurvermindering of compensatie, afhankelijk van de omstandigheden van het herstel.
Het is verstandig om een vooronderzoek te laten doen en eventuele financieringsopties te verkennen, voordat beslissingen worden genomen over herstel. Een goed gepland funderingsherstelproject kan de levensduur van een woning verlengen en schade voorkomen. Het is een ingrijpende investering, maar vaak noodzakelijk om de waarde en veiligheid van de woning te behouden.
Bij het plannen van funderingsherstel is het belangrijk om professionele advies in te winnen, en eventuele financieringsopties te benutten. Dit zorgt voor een duidelijke aanpak en minimaliseert de financiële impact van funderingsproblemen.