Inleiding
Funderingsherstel is een complexe en vaak kostbare maatregel die nodig kan zijn bij woningen die ondergrondproblematiek vertonen, zoals verzakking of bodemdaling. Voor woningcorporaties is het uitvoeren van funderingsherstel een essentieel onderdeel van hun verantwoordelijkheid om woningveiligheid en leefbaarheid te waarborgen. Echter, wanneer particuliere eigenaren geen betalingsvermogen hebben of weigeren mee te betalen, ontstaan juridische en praktische obstakels die de uitvoering van herstelmaatregelen vertragen of zelfs verhinderen.
In dit artikel bespreken we de juridische, financiële en praktische aspecten van funderingsherstel in het kader van woningcorporaties, met een nadruk op situaties waarin eigenaren financieel niet in staat zijn om hun aandeel te betalen. We analyseren de beschikbare opties voor woningcorporaties om funderingsproblematiek aan te pakken, de rol van de Vereniging van Eigenaren (VvE), en de mogelijke juridische en financiële hulpverlening van de overheid, zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). Daarnaast belichten we casussen waarin rechterlijke beslissingen bepalend zijn geweest voor het verdere verloop van herstelprojecten.
Mandelige muren en funderingsherstel: verantwoordelijkheden van mede-eigenaren
Een mandelige muur is een erfafscheiding die op de erfgrens staat en gezamenlijk eigendom is van twee aangrenzende partijen. In veel rijtjeshuiscomplexen vormen deze muren een dragend onderdeel van het bouwcomplex en rusten ze op een gemeenschappelijke fundering. Wanneer sprake is van funderingsproblematiek, zoals verzakking of bodemdaling, is herstel vaak onontkoomelijk om de structuur veilig en stabiel te houden.
Volgens artikel 5:65 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn mede-eigenaren van mandelige zaken verplicht om samen onderhoud te zorgen. Dit houdt in dat elke partij een aandeel moet dragen in de kosten van onderhoud of herstel. Echter, in de praktijk kan het voorkomen dat één van de partijen weigert mee te werken aan de herstelmaatregelen. Dit kan het geval zijn bij woningcorporaties waar enkele woningen zijn verkocht aan particuliere eigenaren, die niet altijd dezelfde prioriteit toekennen aan funderingsherstel als de corporatie.
Wanneer een woningcorporatie funderingsherstel wil uitvoeren, kan dit juridisch worden afdwingen via een juridische procedure. De kantonrechter kan dan een beslissing nemen om de VvE of een individuele eigenaar te verplichten tot het uitvoeren van het herstelplan, mits er sprake is van een onredelijke weigering. Dit proces is echter vaak tijdrovend en kan leiden tot vertragingen in het uitvoeren van noodzakelijke herstelmaatregelen.
Juridische opties voor woningcorporaties bij onwillekeurige weigering van eigenaren
Wanneer een eigenaar niet meewerkt aan funderingsherstel, kunnen woningcorporaties rekenen op juridische instrumenten om de uitvoering van herstelmaatregelen te verplichten. Een dergelijke juridische procedure kan via de VvE of direct via de kantonrechter worden ingeleid. De kantonrechter kan een vervangende machtiging verlenen wanneer de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Dit betekent dat de VvE verplicht kan worden tot het uitvoeren van het herstelplan, ook tegen de wil van enkele eigenaren.
Een voorwaarde is dat het herstelplan technisch en juridisch verantwoord is. Dit wordt vaak onderbouwd door rapporten van onafhankelijke deskundigen, zoals funderingsadviseurs. Deze deskundigen beoordelen de staat van de fundering en stellen voorstellen voor herstelmaatregelen. Zowel de VvE als de kantonrechter kunnen op basis van deze rapporten beslissen of herstel noodzakelijk is.
In sommige gevallen kan de gemeente ook ingrepen. Bijvoorbeeld wanneer meerdere panden in een bouwblok zijn betrokken bij funderingsproblematiek en eigenaren weigeren mee te werken. De gemeente kan dan een beleidsregel opstellen om funderingsherstel te stimuleren, en in extreme gevallen aanschrijving combineren met bestuursdwang. Dit betekent dat eigenaren verplicht worden om herstelmaatregelen uit te voeren.
Financiële ondersteuning voor eigenaren: het Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Een van de grootste obstakels bij funderingsherstel is de financiële druk die eigenaren ervaaren. Voor particuliere woningeigenaren kan funderingsherstel een aanzienlijke investering vormen, vooral wanneer het om complexe en duurzame herstelmaatregelen gaat. Daarom heeft de Rijksoverheid het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) opgericht, met name voor eigenaren die financieel in moeilijkheden verkeren.
Het FDF biedt een hypothecaire lening met aangepaste voorwaarden, zoals betalen naar draagkracht. Dit maakt het financieel mogelijk om funderingsherstel uit te voeren, zelfs voor eigenaren met een laag inkomen. De lening is bedoeld voor eigenaren die geen reguliere hypotheek kunnen krijgen bij hun bank vanwege hun financiële situatie. De looptijd van de lening is 30 jaar, en het minimumbedrag is 2500 euro.
Momenteel is het FDF nog niet volledig landelijk beschikbaar. Op dit moment zijn er slechts zeven gemeenten aangesloten. De Rijksoverheid, samen met het bestuur van het FDF en de fondsbeheerder SVn, werkt aan een vernieuwde, landelijke opzet. Het streven is om het vernieuwde FDF op 1 juli 2025 in werking te laten treden.
Rol van de gemeente bij funderingsherstel
De gemeente speelt in sommige gevallen een actieve rol bij funderingsherstel, vooral wanneer het gaat om bouwblokken waarin meerdere panden betrokken zijn. De gemeente kan een beleidsregel opstellen die gericht is op het stimuleren van funderingsherstel, met name in gevallen waarin eigenaren niet meewerken of niet kunnen meewerken.
In dit beleid wordt vaak gebruikgemaakt van artikel 13 en 15 van de Woningwet. De gemeente kan dan handhavend op treden wanneer er sprake is van een funderingstechnische handhavingstermijn van 0–5 jaar bij minimaal één pand in het betreffende bouwblok. Dit betekent dat de gemeente kan eisen dat herstelmaatregelen worden uitgevoerd om de veiligheid en leefbaarheid van het gebied te waarborgen.
Een belangrijke voorwaarde is dat de eigenaar of eigenaren die 50% van de panden vertegenwoordigen, financieel in staat zijn om het herstelplan uit te voeren. In dat geval is er in principe geen toestemming nodig van andere partijen, hoewel gemeentelijke vergunningen wel kunnen zijn vereist. Dit betekent dat de eigenaar vrij is om funderingsherstel te laten uitvoeren, mits dit technisch en juridisch verantwoord is.
Casus: eigenaar verplicht tot bijdrage aan funderingsherstel
Een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam illustreert de praktische toepassing van de juridische regels rondom funderingsherstel bij mandelige muren. In deze zaak ging het om een geschil tussen een eigenaar van een pand en de Vereniging van Eigenaren (VvE) over de kosten van funderingsherstel van een gemeenschappelijke muur.
De rechtbank oordeelde dat de eigenaar van het buurpand, vertegenwoordigd door de VvE, verplicht was om bij te dragen aan de kosten van het herstel. Dit oordeel was gebaseerd op de bevindingen van een onafhankelijke deskundige, die vaststelde dat de fundering zodanig gebrekkig was dat herstel noodzakelijk was volgens artikel 5:65 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
De procedure begon met een dagvaarding van de eiser, de eigenaar van het pand, aan de VvE en enkele individuele gedaagden. Tijdens de procedure werd vastgesteld dat er onvoldoende duidelijkheid was over de staat van de fundering ten tijde van het herstel. Daarom werd een deskundige aangesteld om de fundering te onderzoeken en een classificatie te geven volgens de F3O-richtlijn.
Deze casus benadrukt de rol van juridische procedures in het afdwingen van funderingsherstel. Het toont aan dat, ondanks eventuele onenigheid tussen partijen, de rechtspraak een cruciale rol kan spelen bij het bepalen van verantwoordelijkheden en het uitvoeren van noodzakelijke herstelmaatregelen.
Technische aspecten van funderingsherstel
Het uitvoeren van funderingsherstel is een complexe technische zaak die vaak aangepaste oplossingen vereist. De keuze voor een herstelmethodiek hangt af van verschillende factoren, zoals de oorzaak van de funderingsproblematiek, de leeftijd van het pand, de structuur van de fundering en de toestand van de omgeving. In sommige gevallen is het noodzakelijk om de fundering volledig te vernieuwen, terwijl in andere gevallen gedeeltelijk herstel voldoende is.
De meest gebruikte methoden voor funderingsherstel zijn:
- Verdichting van de ondergrond: wanneer de problemen voortkomen uit bodemdaling of onvoldoende verdichting van de grond. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden met behulp van grondversterkingsmaterialen.
- Versterken van de fundering: bijvoorbeeld door het aanbrengen van extra stalen staven of het gebruik van injectiecellen om de fundering te stabiliseren.
- Herleggen van de fundering: in geval van ernstige schade of volledige verzakking kan het noodzakelijk zijn om de fundering volledig te vernieuwen.
De keuze van de juiste methode vereist een grondige inventarisatie en analyse door een funderingsdeskundige. De rapportage van deze deskundige vormt de basis voor eventuele juridische procedures en voor de uitvoering van herstelmaatregelen.
Praktische aanpak voor woningcorporaties
Voor woningcorporaties is het belangrijk om een duidelijke strategie op te stellen bij funderingsherstel, met name in situaties waarin particuliere eigenaren financieel niet in staat zijn om mee te betalen. De volgende stappen kunnen worden overwogen:
- Inventarisatie van funderingsproblematiek: een grondige inventarisatie van alle panden in het complex om funderingsproblematiek te detecteren.
- Consultatie van funderingsdeskundigen: het inzetten van funderingsdeskundigen om de staat van de fundering te beoordelen en herstelopties te voorstellen.
- Besluitvorming via de VvE: indien het gaat om appartementencomplexen, moet het herstelplan eerst worden goedgekeurd door de VvE. Eigenaren moeten meewerken aan het herstelplan, tenzij ze kunnen aantonen dat het herstel niet nodig of onredelijk is.
- Juridische ingreep bij onwillekeurige weigering: wanneer een eigenaar niet meewerkt, kan juridische ingreep noodzakelijk zijn via de kantonrechter of via de VvE.
- Financiële ondersteuning: het inzetten van alternatieve financieringsopties zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) of eventuele gemeentelijke subsidies.
- Communicatie met eigenaren: het belang van funderingsherstel moet duidelijk worden gecommuniceerd aan eigenaren om eventuele onenigheid te voorkomen.
Een duidelijke en transparante aanpak helpt om juridische en financiële obstakels te verminderen en zorgt voor een snelle en effectieve uitvoering van herstelmaatregelen.
Conclusie
Funderingsherstel is een essentieel onderdeel van het onderhoud van woningen, met name in rijtjeshuiscomplexen waar mandelige muren en gemeenschappelijke funderingen vaak aanwezig zijn. Voor woningcorporaties kan het uitvoeren van funderingsherstel echter problematisch zijn wanneer particuliere eigenaren financieel niet in staat zijn om mee te betalen of weigeren mee te werken.
De juridische en praktische opties voor woningcorporaties om funderingsherstel aan te pakken zijn divers en afhankelijk van de situatie. Juridische procedures via de kantonrechter of via de VvE kunnen gebruikt worden om herstelmaatregelen te verplichten, mits er sprake is van een onredelijke weigering. Daarnaast is financiële ondersteuning via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) beschikbaar voor eigenaren die financieel in moeilijkheden verkeren.
Het belang van funderingsherstel moet duidelijk worden gecommuniceerd aan eigenaren om onenigheid te voorkomen. Een duidelijke aanpak, met de inzet van funderingsdeskundigen en eventuele juridische of financiële hulpverlening, is essentieel voor een succesvolle uitvoering van herstelmaatregelen.