Houtrot is een veelvoorkomend probleem in oude huurwoningen en kan zowel een financieel als juridisch obstakel zijn voor zowel huurders als verhuurders. Het is een biologische aantasting van hout door schimmels die zich voeden met houtvezels en zo de structuur van houten onderdelen verzwakken. Bij houtrot kan het gaan om bruinrot, witrot of huiszwam, afhankelijk van de omstandigheden. Deze schimmels gedijen in vochtige omgevingen, wat maakt dat houtrot vaak voorkomt in kozijnen, boeidelen en andere houtconstructies.
Bij huurwoningen is houtrot niet alleen een bouwtechnisch probleem, maar ook een juridisch onderwerp. Huurders kunnen rechten hebben op huurverlaging wanneer houtrot in hun woning aanwezig is, terwijl verhuurders een verplichting hebben om hun huurwoningen in goede staat te houden. In dit artikel bespreken we de rechten van huurders bij houtrot, de verplichtingen van verhuurders, en hoe houtrot kan worden herkend, voorkomen en gericht aangepakt.
Wat is houtrot en hoe ontstaat het?
Houtrot is een schimmelaanval op houten materialen. De schimmels groeien in vochtige omstandigheden en breken de houtvezels af. Daardoor verliest het hout aan sterkte en structuur. Houtrot ontstaat doorgaans wanneer hout langer dan 8 weken continu een vochtgehalte heeft van meer dan 20%. Dit kan het geval zijn bij lekkages, slechte ventilatie of beschadigde afwerkingen zoals verf of lak.
De schimmels die verantwoordelijk zijn voor houtrot zijn afhankelijk van drie elementen: hout, vocht en zuurstof. Zodra deze drie voorwaarden aanwezig zijn, kan houtrot zich snel verspreiden. In huurwoningen is dit vaak het geval bij kozijnen, die vaak niet goed zijn onderhouden of waarop oude en beschadigde verflagen zitten. Omdat kozijnen vaak in de schaduw staan of weinig luchttocht hebben, is de kans op houtrot hier groter.
Hoe herken je houtrot?
Houtrot kan op verschillende manieren worden herkend. De belangrijkste tekenen zijn:
- Verkleuring van het hout: Houtrot veroorzaakt vaak een verkleuring van het hout, waardoor het bruin, zwart of wit aandoet. Dit is een van de duidelijkste indicatoren van houtrotschimmels.
- Zachte of broos hout: Als het hout onder druk zacht aanvoelt of instort, is het een teken dat de structuur is verzwakt door de schimmel.
- Loslatende verf of lak: Houtrot kan zorgen voor een verlies van hechtbaarheid van de verflaag. Dit geeft vaak het eerste signaal dat er onderliggende schade is.
- Een muffe geur: In gevallen van ernstige aantasting kan er een muffe of schimmige lucht in de omgeving van het hout zijn.
- Vorming van schimmelsporen of -schijfjes: Deze zijn duidelijke aanduidingen van houtrotschimmels, maar komen minder vaak voor dan andere symptomen.
Het is belangrijk om te weten dat houtrot niet altijd zichtbaar is. Bijvoorbeeld in holle onderdelen of achter verflaag kan de aantasting ongezien zijn. Daarom is het aan te raden om regelmatig houtwerk te controleren, vooral in oude huurwoningen waar houtrotpreventie vaak niet goed is geweest.
Rechten van huurders bij houtrot
Wanneer een huurder houtrot ontdekt in zijn of haar huurwoning, is het belangrijk om te weten wat de rechten zijn. In Nederland geldt dat verhuurders verplicht zijn om hun huurwoningen in een leefbare staat te houden. Dit omvat ook de verplichting om schade door houtrot op te lossen, zolang het een bouwtechnisch probleem is en niet het gevolg is van nalatigheid of verwaarlozing door de huurder.
Een huurder kan in zulke gevallen aandrukken op de verhuurder om de schade te herstellen. In de meeste gevallen is het aan te raden om dit eerst via de Huurcommissie te bespreken, vooral in de sociale huursector. De Huurcommissie helpt bij het oplossen van meningsverschillen tussen huurders en verhuurders en kan besluiten of de verhuurder inderdaad verplicht is om houtrot te herstellen.
Wanneer de Huurcommissie er bij betrokken wordt en concludeert dat de verhuurder inderdaad verplicht is om houtrot te herstellen, kan de huurder ook aanspraak maken op een huurverlaging. De hoogte van de huurverlaging is afhankelijk van de ernst van de schade. In extreme gevallen kan dit zelfs tot 70 procent van de huur gaan, terwijl bij minder ernstige schade zoals vocht- of schimmelplekken een huurverlaging van maximaal 60 procent mogelijk is.
In de vrije huursector is de procedure iets anders. De Huurcommissie heeft hier geen directe autoriteit, maar kan wél advies uitbrengen. Dit advies kan gebruikt worden als ondersteuning bij juridische stappen. Als het advies aangeeft dat de woning ernstige gebreken heeft, heeft de verhuurder de verplichting om deze op te lossen en de huur te verlagen. Doet hij of zij dit niet, dan is het mogelijk om via de rechter juridische stappen te ondernemen.
Verplichtingen van verhuurders bij houtrot
De verhuurder is verplicht om de huurwoning in goede staat te houden, ook wat betreft de afwezigheid van houtrot. Dit betekent dat hij of zij verantwoordelijk is voor het herstellen van schade door houtrot, mits het niet het gevolg is van verwaarlozing of nalatigheid van de huurder. De verhuurder dient ook te zorgen voor goede ventilatie en afwerkingen om het risico op houtrot te beperken.
In sommige gevallen kan houtrot beschouwd worden als een verborgen gebrek. Dit is het geval wanneer de schade niet zichtbaar was bij de aankoop of huurovereenkomst en de huurder het niet heeft kunnen ontdekken. In dat geval kan de koper of huurder aanspraak maken op reparatie of huurverlaging, mits de schade inderdaad het gevolg is van een gebrekkig onderhoud of verwaarlozing door de verhuurder.
De verhuurder heeft een meldingsplicht bij aankoop of huurovereenkomst. Dit betekent dat hij of zij alle bekende gebreken aan de huurder moet melden. Als de verhuurder op de hoogte was van houtrot en dit niet heeft gemeld, kan de huurder hem of haar aansprakelijk stellen voor de schade. De bewijslast ligt echter bij de huurder, die moet aantonen dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte was.
Wat te doen bij het ontdekken van houtrot?
Wanneer een huurder houtrot ontdekt in zijn of haar woning, zijn er meerdere stappen die kunnen worden ondernomen:
Documentatie van de schade: Het is belangrijk om foto’s te maken en eventueel een expert in te schakelen om de schade te documenteren. Dit dient als bewijs in geval van juridische stappen of een klacht bij de Huurcommissie.
Contact met de verhuurder: De huurder dient contact op te nemen met de verhuurder om het probleem te bespreken. In veel gevallen kan het probleem snel worden opgelost als de verhuurder de schade herkent.
Inschakelen van een expert: Als de verhuurder niet reageert of onwetend wil zijn, is het aan te raden om een bouwkundige of houtrotexpert in te schakelen. Deze kan de schade beoordelen en een plan opstellen voor herstel.
Juridische stappen overwegen: Als de verhuurder niet bereid is om mee te werken, kan de huurder juridische stappen overwegen. Dit kan via de rechter of met behulp van een advocaat.
Huurverlaging aanspreken: Mocht de schade ernstig zijn, is het mogelijk om een huurverlaging aan te vragen. Dit kan via de Huurcommissie of rechtbank.
Preventie en onderhoud
De beste manier om houtrot te voorkomen is door goed onderhoud. Oudere huurwoningen zijn vaak gevoeliger voor houtrotschade, vooral wanneer houtwerk niet goed is onderhouden. Preventie houdt onder andere in:
- Regelmatig schilderen en lakken: Houten kozijnen en andere houtconstructies moeten regelmatig worden afgeschilderd of gelakt om vocht binnen te houden.
- Controle op lekkages en ventilatie: Het is belangrijk om lekkages snel te herstellen en ventilatie te waarborgen, zodat vocht niet blijft steken in houten materialen.
- Controle op verflaag en afwerking: Beschadigde verf of lak dient tijdig te worden hersteld, zodat hout niet blootgesteld raakt aan vocht.
- Regelmatige inspecties uitvoeren: Door regelmatig inspecties te doen, kan houtrot vroegtijdig worden ontdekt en voorkomen dat het zich verder verspreid.
Het is aan te raden om bij het huuronderzoek of aankoop van een woning een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Dit helpt bij het ontdekken van eventuele houtrotschade of andere bouwtechnische problemen.
Samenvatting
Houtrot is een serieuze aandachtspunt in oude huurwoningen. Het is een biologische schimmelaanval op hout die kan leiden tot ernstige schade aan kozijnen, boeidelen en dragende houtconstructies. Het ontstaat wanneer hout langer dan acht weken een vochtgehalte heeft van meer dan 20%.
Bij huurwoningen is het belangrijk om te weten dat huurders rechten hebben op huurverlaging wanneer houtrot aanwezig is. In de sociale huursector kan de Huurcommissie hielp bieden bij het oplossen van meningsverschillen, terwijl in de vrije sector juridische stappen soms noodzakelijk zijn. Verhuurders zijn verplicht om hun huurwoningen in goede staat te houden, inclusief het herstellen van schade door houtrot.
Het ontdekken van houtrot vereist snel optreden. Huurders kunnen in overleg treden met de verhuurder, een expert inschakelen en eventueel juridische stappen overwegen. Tegelijkertijd is het belangrijk om de schade goed te documenteren, zodat er juridisch of administratief bewijs is voor de schade.
Voorkomen van houtrot is de beste manier om problemen te vermijden. Dit begint bij goed onderhoud van houtwerk, het herstellen van lekkages en het zorgen voor voldoende ventilatie. Een bouwkundige keuring bij aankoop of huur is ook een waardevolle preventieve maatregel.