De bouwkosten voor winkelcentra en retailgebouwen zijn de afgelopen jaren sterk beïnvloed door economische fluctuaties, stijgende materialen- en arbeidskosten, en veranderende functionele eisen. Deze ontwikkelingen hebben zowel het bouwproces als de financiële haalbaarheid van winkelprojecten in het geding gebracht. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige bouwkosten voor winkelcentra, de trends in de sector, en de effecten van de huidige economische omstandigheden op transformaties en investeringen in retailvastgoed.
Bouwkosten per m² BVO
De bouwkosten voor winkelcentra variëren sterk afhankelijk van de grootte, locatie en functie. Voor winkels kleiner dan 400 m² bedragen de bouwkosten gemiddeld €672 per m² BVO (Berekenbare Vloer Oppervlakte). Voor winkels groter dan 400 m² stijgen de kosten tot €790 per m² BVO. Supermarkten en uitbreidingen daarvan liggen iets lager, namelijk €519 per m² BVO.
Deze cijfers zijn afkomstig uit een overzicht van bouwkostenindex.nl en zijn gebaseerd op data uit meerdere projecten. Het is belangrijk om hierbij te vermelden dat deze kosten kunnen variëren afhankelijk van extra benodigdheden zoals bijvoorbeeld technische infrastructuur, parkeergarages en gemeenschappelijke ruimtes. In winkelcentra is het gebruik van moderne M&E (mechanical and electrical) systemen en duurzame bouwmaterialen steeds vaker van toepassing, wat de totale bouwkosten verder verhoogt.
Veranderingen in het retailmodel
De retailsector is momenteel in een transformatieperiode. Traditionele winkelpanden en winkelcentra moeten zich aanpassen aan de veranderende voorkeuren van de klant. In Europa zien we een trend naar multifunctionele retail-ervaringen, lokale gespecialiseerde winkels en winkelcentra op de rand van steden. Deze ontwikkelingen beïnvloeden niet alleen de functionele eisen aan de gebouwen, maar ook de bouwkosten.
In Noord-Europa is er een groeiende behoefte aan warme, comfortabele ruimtes, terwijl Zuid-Europa juist meer aandacht besteedt aan gekoelde winkelomgevingen. Hierdoor worden winkelcentra geconfronteerd met extra energie-eisen en duurzame oplossingen. Dit heeft als gevolg dat de bouwkosten voor energie-efficiëntie, luchtklimaatbeheer en isolatie sterk stijgen. De toepassing van de Europese norm EN1090-2 bij staal- en aluminiumconstructies is een voorbeeld van hoe regelgeving ook direct de bouwkosten beïnvloedt.
Bouwkostenindex en de rol van de economie
De bouwkostenindex, zoals gepubliceerd door IGG, laat zien dat bouwkosten in Nederland sterk zijn gestegen sinds 2020. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijging van materialenprijzen, transportkosten en administratiekosten. De index is een essentieel instrument voor investeerders en bouwbedrijven om de kostenevolutie te volgen en projecten te beheren.
In 2023 en 2024 is er sprake van een aanzienlijke toename van de bouwuitgaven voor nieuwbouwprojecten. De stijging is het gevolg van een combinatie van factoren, waaronder de stijgende vraag naar duurzame en energie-efficiënte gebouwen. Hierdoor is het bouwen van winkelcentra in het huidige economische klimaat een uitdaging. De langere levertijden van materialen en de moeilijkheden bij het aantrekken van kwalificaties in de bouwnijverheid leiden tot vertragingen en kostenverhoging.
Stijgende bouwkosten en transformaties
De stijging van bouwkosten heeft een negatief effect op de haalbaarheid van transformaties van oude winkelcentra naar andere functies, zoals woonfunctie of kantoorgebouwen. Een dergelijke verbouwing is niet alleen duur, maar ook tijdrovend. Daarnaast moet er vaak rekening gehouden worden met het bestemmingsplan en eventuele wijzigingen daarvan, wat extra kosten en juridische uitdagingen kan opleveren.
Financiële haalbaarheid speelt een grote rol in de beslissing om te transformeren. In 2020 was er een schatting gemaakt dat er op basis van leegstand 10.000 appartementen in voormalige winkels mogelijk waren. Echter, nu de bouwkosten verder zijn gestegen, is die potentie aanzienlijk afgenomen. Projecten die al in voorbereiding waren, werden vaak op basis van oude kostenmodellen gemaakt, en nu moet er heronderhandeld worden over de prijzen of zelfs over het voortzetten van de bouw. Ook nieuwe projecten worden vaak stilgelegd door het hoge risico en de onzekerheid.
De rol van subsidies en de impact van de inflatie
De overheid speelde in de afgelopen jaren een belangrijke rol in het ondersteunen van winkeliers en horecazaken via steunpakketten. Deze subsidies helpten om bedrijven overeind te houden tijdens de pandemie. Nu deze steun echter is opgeheven en de inflatie historisch hoog is, verwachten experts in de sector een toename van faillissementen en bedrijfsbeëindigingen. Hierdoor dreigen steeds meer ruimtes leeg te komen, wat op lange termijn de waarde van winkelvastgoed kan beïnvloeden.
De combinatie van stijgende bouwkosten, inflatie en een afname van de vraag naar winkelruimten maakt de transformatie van winkelcentra een complexe en kostbare onderneming. In de korte termijn is er sprake van een afname van het aantal transformaties, maar op de lange termijn kan het vertrouwen in deze sector pas terugkeren als de bouwkosten weer stabieler worden.
Duurzaamheid en innovatie in de bouwsector
Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in de bouwsector, ook in de retail. De Nederlandse betonindustrie is bijvoorbeeld een voorbeeld van een sector die actief de CO2-voetafdruk probeert te verlagen. Innovatieve bouwmethoden en circulaire oplossingen worden steeds vaker toegepast, wat niet alleen de omgeving belast, maar ook de bouwkosten. De toepassing van duurzame materialen en energie-efficiënte systemen leidt tot hogere investeringskosten, maar ook tot langdurige besparingen en betere prestaties van de gebouwen.
De focus op duurzaamheid is ook een van de thema’s op evenementen zoals Future Facade, waar de gevelindustrie duurzame en innovatieve oplossingen presenteert. Deze ontwikkelingen tonen aan dat de bouwsector zich bewust is van de klimaatdoelstellingen en actief stappen neemt om deze te bereiken. Hoewel dit een positieve ontwikkeling is, betekent het ook dat bouwkosten verder stijgen en investeerders extra aandacht moeten besteden aan het budget en de functionele vereisten van hun projecten.
Bouwmethoden en materialen
Bij de bouw van winkelcentra worden verschillende methoden en materialen toegepast, afhankelijk van de functie, de locatie en de budgettaire voorwaarden. Traditionele metselwerken zijn nog steeds populair, maar systeembouw en prefab-elementen worden steeds vaker ingezet om de bouwtijd en kosten te beperken. Voor bijvoorbeeld parkeergarages, bijgebouwen en opslagruimtes zijn prefab-elementen een efficiënte en kosteneffectieve oplossing.
De keuze voor bepaalde materialen kan ook de bouwkosten beïnvloeden. Bijvoorbeeld, het gebruik van glas in de gevels van winkelpanden leidt tot hogere kosten, maar biedt ook esthetische en functionele voordelen. De bouwkosten voor glas variëren tussen €815 per m², afhankelijk van de kwaliteit en het type glas. Ook andere elementen zoals daken, vloeren en technische ruimtes spelen een rol in de totale bouwkosten.
De toekomst van winkelcentra
De toekomst van winkelcentra hangt af van meerdere factoren, waaronder de verandering in de retailsector, de economische situatie en de bouwsector. In de komende jaren verwachten experts dat de rol van winkelcentra zich verder zal uitbreiden naar multifunctionele ruimtes waar winkelen, eten en ontspannen samenkomen. Hierdoor zijn winkelcentra geconfronteerd met extra functionele eisen en bouwuitdagingen.
De stijging van bouwkosten en de veranderende vraag naar winkelruimten maken het belangrijk voor ontwikkelaars en investeerders om zorgvuldig na te denken over de financiële haalbaarheid van hun projecten. Informatie uit de bouwkostenindex en het gebruik van actuele bouwdata zijn essentieel om de kosten te beheren en de risico’s te begrenzen.
Conclusie
De bouwkosten voor winkelcentra zijn beïnvloed door meerdere factoren, waaronder economische ontwikkelingen, stijgende materialenprijzen, veranderende functionele eisen en duurzaamheidsmaatregelen. De huidige trend is richting multifunctionele retail-ervaringen en duurzame bouwmethoden, wat de totale bouwkosten verder verhoogt. In de korte termijn is er sprake van een afname van transformaties en investeringen in winkelvastgoed, maar op de lange termijn kan het vertrouwen in de sector terugkeren als de bouwkosten weer stabieler worden en er meer vraag ontstaat naar alternatieve functies voor winkelruimten. Het is belangrijk voor investeerders en ontwikkelaars om rekening te houden met deze ontwikkelingen en zorgvuldig te plannen.