In Nederland is het voldoen aan bouw- en omgevingsregelgeving een essentieel onderdeel van elk bouw- of renovatieproject. Voor zowel particuliere huiseigenaars als professionals in de bouwsector is het van belang om vertrouwd te zijn met de lokale beleidsregels, die vaak bepalend zijn voor de toepassing van bouwkosten, vergunningen en leges. In de gemeente Lansingerland zijn recent belangrijke veranderingen doorgevoerd in de aanpak van bouwkosten en de bepaling van leges. Deze veranderingen zijn grotendeels ingebed in het nieuwe omgevingsplan van Lansingerland en worden ondersteund door beleidsregels van aangrenzende gemeenten zoals De Fryske Marren en Harderwijk. Deze regels zijn ontworpen om een duidelijke, transparante en actuele methode te bieden voor de bepaling van bouwkosten en leges, zowel voor nieuwe bouwprojecten als voor herstructureringen van bestaande woningen.
In dit artikel wordt een gedetailleerde en overzichtelijke weergave gegeven van de huidige beleidsregels die van toepassing zijn op bouwkosten en leges in de regio Lansingerland. Aan de hand van de recente beleidsdocumenten en omgevingsplanwijzigingen worden de richtlijnen voor bouwkosten, de toepassing van leges en de verantwoordelijkheden van de aanvrager voor het berekenen en aantonen van bouwkosten besproken. Ook worden de verschillende bouwtypologieën en hun corresponderende kengetallen besproken, zoals deze voorkomen in de kengetallenlijsten van De Fryske Marren en Harderwijk.
Het artikel richt zich zowel op professionele bouwpartijen als particuliere bouweigenaren en DIY-enthousiastelingen die in de regio actief zijn of actief willen worden. Aan het einde wordt een overzicht gegeven van de bronnen en het tijdsverloop van de beleidsdocumenten.
Het omgevingsplan van Lansingerland en zijn betekenis voor bouwkosten
Het omgevingsplan van de gemeente Lansingerland is in werking getreden op 1 januari 2024. Dit plan vervangt de eerdere bestemmingsplannen en brengt een integraal beleidskader met zich mee voor het gebruik van grond, het milieu en het bouwbeleid. Het omgevingsplan is ontworpen om de fysieke leefomgeving te verbeteren en te ondersteunen, zowel qua duurzaamheid als qua functioneel gebruik. De gemeente streeft hiermee naar een langere termijn aan passend bouwbeleid tot 2031.
Hoewel het omgevingsplan niet expliciet de beleidsregels voor bouwkosten en leges bevat, vormt het wel het kader waarin deze regels worden toegepast. Het plan maakt duidelijk dat de gemeente een systematische aanpak wil hanteren voor het vaststellen van bouwkosten, die daarmee dienen als basis voor de berekening van leges. Dit is een belangrijk element in de lokale regelgeving, omdat leges vaak een belangrijk deel van de totale bouwkosten vormen en worden gebruikt voor de financiering van openbare infrastructuur.
De transitie naar het nieuwe omgevingsplan is een geleidelijk proces, waarbij de gemeente stapsgewijs de oude bestemmingsplannen vervangt. Dit betekent dat de beleidsregels voor bouwkosten en leges ook geleidelijk worden aangepast en geïntegreerd in het nieuwe kader. Voor degenen die in Lansingerland wonen of bouwen, is het van belang om zich op te werpen op deze veranderingen en de huidige beleidsregels te volgen, zowel voor het aanvragen van vergunningen als voor het berekenen van bouwkosten en leges.
Beleidsregels voor het vaststellen van bouwkosten
Hoewel Lansingerland zelf geen aparte beleidsregel publiceert over het vaststellen van bouwkosten, zijn er in aangrenzende gemeenten, zoals De Fryske Marren en Harderwijk, gedetailleerde beleidsdocumenten beschikbaar die als referentie kunnen dienen. Deze beleidsregels zijn gebaseerd op de Algemene wet bestuursrecht, de Gemeentewet en de Omgevingswet, en worden doorgevoerd via de Legesverordening en de Omgevingsregeling.
In De Fryske Marren is er sinds 2024 een beleidsregel in werking die de bouwkosten bepaalt bij berekening van leges. Deze regel is in werking getreden op 1 januari 2024 en geldt tot 1 januari 2025. De regel geeft een gedetailleerde omschrijving van wat precies wordt verstaan onder bouwkosten. Bouwkosten worden hier gedefinieerd als de aannemingssom volgens de Uniforme Administratieve voorwaarden voor uitvoering van werken 2012 (UAV 2012), inclusief omzetbelasting. Als deze aannemingssom niet voorhanden is, wordt gebruikgemaakt van een normblad zoals NEN 2699 uit 2017 of een recentere versie.
De aannemingssom wordt vermeerderd met de omzetbelasting. In geval van ontbrekende aannemingssom wordt er een schatting gemaakt op basis van het normblad NEN 2699. Dit betekent dat de bouwkosten worden opgemaakt als de totale aannemingssom inclusief belastingen of anderszins een normering van de bouwkosten. Voor zowel particulieren als aannemers is het belangrijk om deze definitie goed te begrijpen, omdat dit bepalend is voor het vaststellen van de leges en de totale kosten van het bouwproject.
Beleidsregel bepalen bouwkosten omgevingsvergunning
In Harderwijk is er in 2025 een actualisatie doorgevoerd van de beleidsregel voor het bepalen van bouwkosten bij omgevingsvergunningen. Deze regel is ontworpen om de leges te kunnen berekenen aan de hand van een standaardmethode die gebaseerd is op gangbare bouwkosten. De regel is in werking getreden op 1 januari 2025 en vervangt de eerdere beleidsregel uit 2020.
Hoewel de regel in Harderwijk specifiek is opgesteld voor de gemeente, is het een duidelijke representatie van het soort beleidskaders dat ook in Lansingerland kan worden toegepast. De regel maakt gebruik van een kengetallenlijst die per bouwtype een gestandaardiseerde bouwkostenper m² BVO (Bruto Vloer Oppervlak) bepaalt. Deze lijst is jaarlijks geïndexeerd en wordt gebruikt om de gangbare bouwkosten te bepalen voor meest voorkomende bouwprojecten.
De kengetallenlijst is ontworpen om een transparante methode te bieden voor het vaststellen van bouwkosten. De aanvrager van een omgevingsvergunning wordt verplicht om een opgave van de bouwkosten te doen, en deze opgave wordt vervolgens gecontroleerd met behulp van de kengetallenlijst. Als de opgegeven bouwkosten aantoonbaar afwijken van de normwaarden, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten om de kengetallenlijst toe te passen voor het bepalen van de leges.
De regel in Harderwijk benadrukt het belang van een consistente en voorspelbare methode voor het berekenen van bouwkosten en leges. Dit is van groot belang voor zowel de gemeente als de bouweigenaar, omdat het zorgt voor duidelijkheid en voorkomt dat de leges willekeurig worden bepaald. Deze methode is vooral van toepassing op projecten waarbij de bouwkosten niet duidelijk zijn of waarbij er sprake is van bezwaar tegen de opgegeven bouwkosten.
Bouwtypologieën en corresponderende bouwkosten
In de beleidsdocumenten van De Fryske Marren en Harderwijk zijn gedetailleerde lijsten opgenomen met bouwtypologieën en de corresponderende bouwkosten per m² BVO. Deze lijsten geven voor elk bouwtype een duidelijke kostenindicatie, zowel in termen van prijs per m² als in termen van totale bouwkosten. Deze informatie is van groot praktisch belang voor bouweigenaren, aannemers en ambtelijke instanties.
Woonfunctie vrijstaand
Voor vrijstaande woningen zijn in De Fryske Marren verschillende typen gedefinieerd, zoals cataloguswoningen, bungalows, herenhuizen, stedelijke en landelijke villas. Voor elk type is een kengetal opgenomen, dat aangeeft wat de gemiddelde bouwkosten zijn per m² BVO. Bijvoorbeeld:
- Cataloguswoning (2 laags): € 1.064,00 per m² BVO
- Bungalow (tot 120 m²): € 1.615,00 per m² BVO
- Herenhuis (schuin dak): € 1.215,00 per m² BVO
- Stedelijke villa (plat dak): € 1.542,00 per m² BVO
- Landelijke villa (plat dak): € 1.572,00 per m² BVO
Deze kosten zijn gebaseerd op typische bouwmethoden en standaardmaterialen. Voor bijzondere woningen of woningen met extra functies, zoals passief huizen of energieneutrale woningen, zijn er ook aparte kostenindicaties.
Woonfunctie twee onder één kap
Voor woningen van het type "twee onder één kap" zijn in De Fryske Marren ook kostenindicaties opgenomen. Deze typologieën zijn geclassificeerd op basis van het type dak (schuin of plat) en de aanwezigheid van een garage. Bijvoorbeeld:
- Twee onder één kap (schuin dak): € 1.107,00 per m² BVO
- Twee onder één kap (plat dak): € 1.227,00 per m² BVO
Deze kosten zijn meestal iets hoger dan die van vrijstaande woningen, vanwege de extra structuur die nodig is voor twee woningen op één woning.
Woonfunctie geschakeld
Voor woningen die onderdeel zijn van een rijtje of dubbele woning zijn er ook aparte kostenindicaties. Deze typologieën worden vaak gebruikt in bebouwde kom, waar de ruimte beperkt is. Voorbeeld:
- Seriematig 2 laags (schuin dak): € 977,00 per m² BVO
- Seriematig 2 laags (plat dak): € 1.051,00 per m² BVO
Deze kosten zijn lager dan die van vrijstaande woningen, omdat de constructie minder complex is en minder materiaal nodig is.
Woonfunctie appartementen en woningblokken
Appartementen en woningblokken zijn in De Fryske Marren ook onderverdeeld op basis van het aantal lagen en de typologie van de structuur. Voorbeeld:
- Appartementenblok (tot 3 lagen): € 1.296,00 per m² BVO
- Appartementenblok (tot 6 lagen): € 1.264,00 per m² BVO
- Appartementenblok (tot 10 lagen): € 1.247,00 per m² BVO
De kosten per m² BVO dalen met het aantal lagen, omdat de constructie efficiënter wordt bij grotere blokken. Ook voor appartementen zijn er specifieke typologieën, zoals galerijflats of woontorens.
Tijdelijke en verplaatsbare woningen
Tijdelijke en verplaatsbare woningen, zoals containerwoningen, waterwoningen of woonwagens, zijn ook onderverdeeld in kostenindicaties. Voorbeeld:
- Containerwoningen (tot 20 m²): € 1.544,00 per m² BVO
- Woonwagen: € 901,00 per m² BVO
Deze kosten zijn vaak hoger dan die van standaard woningen, vanwege de extra logistiek en bouwmethoden die nodig zijn voor tijdelijke of verplaatsbare constructies.
Speciale woningtypes
Voor speciale woningtypes, zoals starterswoningen, zorgwoningen of levensloopbestendige woningen, zijn er ook aparte kostenindicaties. Bijvoorbeeld:
- Starterswoningen: € 1.108,00 per m² BVO
- Zorgwoningen: € 1.438,00 per m² BVO
- Levensloopbestendige woningen: € 1.305,00 per m² BVO
Deze woningtypes vereisen vaak extra aandacht voor toegankelijkheid, veiligheid en duurzaamheid, wat het kostenniveau verhoogt.
Bezwaar en normberekening
In de beleidsregels van Harderwijk is ook aandacht besteed aan het geval waarin de aanvrager bezwaar maakt tegen de vastgestelde bouwkostensom. In dat geval wordt het bezwaar behandeld als een bezwaar tegen een opgelegde nota leges. Dit betekent dat de aanvrager kan aantonen dat de kengetallenlijst niet toepasbaar is of dat de opgegeven bouwkosten aantoonbaar juist zijn.
Het college van burgemeester en wethouders kan in dat geval besluiten om de kengetallenlijst niet toe te passen en de opgegeven bouwkosten te accepteren. Echter, als er aanwijzingen zijn dat de opgegeven bouwkosten niet realistisch zijn of niet overeenkomen met gangbare kosten, kan de gemeente kiezen om de normberekening te gebruiken.
De normberekening is gebaseerd op een jaarlijks geïndexeerde lijst met kostenkengetallen. Deze lijst is ontworpen om een duidelijk beeld te geven van de gangbare bouwkosten per typologie en is een essentieel onderdeel van de beleidsregel. De normberekening maakt het mogelijk om voor meest voorkomende bouwplannen te bepalen hoe hoog de gangbare bouwkosten zijn.
Conclusie
De beleidsregels voor het vaststellen van bouwkosten en leges in de regio Lansingerland zijn een essentieel onderdeel van het lokale bouw- en omgevingsbeleid. Hoewel Lansingerland zelf geen aparte beleidsregel heeft gepubliceerd, zijn er duidelijke richtlijnen beschikbaar in aangrenzende gemeenten zoals De Fryske Marren en Harderwijk. Deze regels geven een duidelijke methode voor het bepalen van bouwkosten en leges, en zijn ontworpen om transparantie en voorspelbaarheid te bieden aan zowel particulieren als professionals in de bouwsector.
De omgevingsplanwijzigingen in Lansingerland benadrukken de noodzaak van een systematische aanpak van bouwkosten en leges. De huidige beleidsregels in De Fryske Marren en Harderwijk vormen een goed voorbeeld van hoe dit kan worden geregeld. Door gebruik te maken van een kengetallenlijst en een normberekening wordt een consistente methode geboden die zowel voor de gemeente als voor de bouweigenaar voordelig is.
Voor iedereen die in Lansingerland bouwt of herstructureert, is het aan te raden om zich vertrouwd te maken met deze beleidsregels. Door een duidelijk begrip van de toepasbare kostenkengetallen en normberekeningen kan men beter voorbereid zijn op het aanvragen van vergunningen en het berekenen van leges. Dit zorgt voor duidelijkheid, voorkomt onnodige vertraging en helpt bij het plannen van het project op een realistische en kostenefficiënte manier.